Derzeit ergebe sich an den deutschen Wohnungsmärkten aufgrund vieler Bestandsverkäufe eine neue Marktkonstellation, so Catella Research in einer aktuellen Untersuchung. Die Phase der Mega-Deals werde nun von zahlreichen kleinteiligeren Transaktionen abgelöst.
In Zahlen ausgedrückt ist die Anzahl der gehandelten Bestandswohnungsportfolien in 2014 leicht gestiegen (62 in Q1-3 2014, 58 im Vergleichszeitraum 2013), der Wandel zur Größenklasse „50 – 150 Wohneinheiten“ hat indes deutlich zugenommen (17 Transaktionen in 2013 Q1-Q3 auf 26 in 2014 (Q1-3). Damit erfährt die Investitionsgrößenklasse „5 bis 20 Mio. €“ eine aktuell besondere Aufwertung am Markt. Doch gerade in diesem bisher kaum erforschten Marktsegment findet auch die hohe Dunkelziffer an erfolgten, aber nicht kommunizierten Transaktionen statt. „Die beteiligten Parteien sollten sich bewusst machen, dass in dieser Nichtkommunikation der „weiße“ Kapitalmarkt grundsätzlich ein Risiko sieht, welches letztlich sich bei Bieterprozessen in der Wertindikation am Markt widerspiegelt“, so Dr. Thomas Beyerle von Catella Research weiter. Auch vor diesem Hintergrund unterstützte Catella als Gründungsmitglied des GEWD e.V. Gesellschaft zur Ermittlung von Wohndaten e.V. die Transparenzoffensive am Wohnungsmarkt.
Analysiert man die Wohnungstransaktionen der Bestandsobjekte der letzten 3 Quartale wird deutlich, dass diese in der Summe insgesamt gestiegen sind, die gehandelten Portfolien aber tendenziell kleiner werden. Die wesentlichen Treiber dieser Entwicklung zeigen neue Marktchancen jenseits der Mega-Deals auf. So werden die ersten Segmentierungen der ehemaligen Wohnungspakete nunmehr am Markt platziert. Neue, zumeist private Bestandshalter, treten am Markt vor allem in Mittel- und Kleinstädten auf.
Für das Gesamtjahr 2014 erwartet Catella Research ein Transaktionsvolumen welches voraussichtlich im Korridor zwischen 9,5 und 11,2 Mrd. € liegen werde und damit dem Wert des Jahres 2012 entspreche. Catella Research geht davon aus, dass aufgrund der weiterhin positiven Aussichten der Wohnungsmärkte in Deutschland etliche private Bestandshalter sich von ihren Beständen trennen werden. Getragen wird diese Entwicklung durch das Interesse des globalen Kapitalmarktes an „German Housing“ und zum anderen durch die derzeitige Urbanisierung. Auch die Mietpreisbremse trage ihren Teil zu dieser Dynamisierung bei.
Viele professionelle Investoren erwarten zukünftig für den deutschen Bestandswohnungsmarkt eine Konzentration auf das mittlere Preissegment in der demografischen Mitte. Auch werde die Zielgruppe für Investments erweitert um z.B. junges Familienwohnen. Im oberen Preissegment werde es zu einem absehbaren Überangebot und Preisverzerrungen kommen. Zusätzlich bringen die Börsengänge der letzten 24 Monate Druck auf das Bestandssegment.
Die aktuelle Entwicklung werde in der Prognose neue Marktherausforderungen mit sich bringen, zumal sich in der Größenklasse 50- 150 Wohneinheiten auf der Verkäuferseite zahlreiche Privatinvestoren befänden. Charakteristisch sei für diese Bestände, dass sie hinsichtlich Instandhaltungszustand und Mieterklientel zumeist überdurchschnittlich aufgestellt seien.
Gleichwohl sieht Catella Research auf der anderen Seite aktuelle Herausforderungen in diesem Marktsegment, weshalb vor allem für institutionelle Investoren Unterstützung bei der Prüfung und Finanzierung angeraten sei. Herausforderungen bestünden insbesondere bei der Schaffung einer Datengrundlage, da oft Portfolien nur unvollständig dokumentiert seien, in der Auflösung bisheriger Finanzierungsstrukturen, der Vermittlung zwischen den Arbeitsweisen von institutionellen Investoren und lokalen Akteuren sowie der Markterschließung, da lokale Bestandhalter oft keinerlei Erfahrung mit möglichen Exit-Szenarien haben. (AE)