8. Deutscher Handelsimmobilien Kongress – Herausforderungen im Handel

Zwischen Unterhaltung, Internet und Reizüberflutung

Die Liste der Herausforderungen und Trends, die der Einzelhandel und die Spieler des hiesigen Handelsimmobilienmarktes abarbeiten müssen, ist lang und die Aufgaben sind komplex, wie die Vorträge der Referenten beim „8. Deutschen Handelsimmobilien-Kongress“ in Berlin zeigten. Es fehlten auf der Veranstaltung die Repräsentanten des Bundesbauministeriums, die früher meist sehr präsent waren.

Für Stefan Genth, Hauptgeschäftsführer des Handelsverbands HDE, steht die Branche derzeit vor 3 Herausforderungen: Die vom Bundesbauministerium angestoßene Novelle des Baugesetzbuches, die Klimaschutznovelle und die Novelle von § 11,3 BaunutzungsVerordnung, die in der Handelsimmobilienszene größte Aufmerksamkeit genießt, weil diese Regelung die Ansiedlung von Märkten mit mehr als 800 qm Verkaufsfläche außerhalb der Innenstädte stark reguliert.

Von zentraler Bedeutung ist das Thema derzeit vor allem für die Lebensmitteleinzelhändler, da sie mit ihren vollsortierten Supermärkten bei dieser Flächenbeschränkung Schwierigkeiten haben, ihre 14 000 – 15 000 Artikel unterzubringen. Die Konsequenz in der Vergangenheit: Die Discounter mit ihren ca. 1 500 Artikeln haben vielfach die Nahversorgung übernommen.

Zuletzt war es ruhig geworden um die geplanten Novellierungen. Nun berichtete Genth, dass sich der Verband im intensiven Dialog mit dem Bundesbauministerium befinde. Man sei sich, was die Nahversorgung angehe, mit Bundesbauminister Peter Ramsauer darin einig, dass ein verändertes Genehmigungsverfahren notwendig sei, berichtete Genth.

Diskussion über § 11,3 Baunutzungsverordnung

Der Vorstoß der Bayerischen Landesregierung, wonach im ländlichen Raum für die Nahversorgung Supermärkte mit 1 200 qm Verkaufsfläche gebaut werden dürfen, dient aber nicht als Vorbild. Da diese Ausnahme nur für Supermärkte und nicht für Discounter gilt, ist sie mit Blick auf den Gleichheitsgrundsatz aus Sicht von Juristen problematisch. Welche Veränderung stattdessen diskutiert wird, ließ Genth offen.

Zu den neuen Trends, mit denen sich die Handelsimmobilienbranche derzeit befasst, gehören laut Genth das wachsende Interesse der Investoren an kleineren Städten, der demographische Wandel, der das generationsfreundliche Einkaufen in den Mittelpunkt rückt und die Verknüpfung von stationärem Einzelhandel und Online-Verkauf. Laut HDE wird der Online-Handel 2012 um etwa 29,5% auf 29 Mrd. Euro Umsatz wachsen.

Nach Genths Worten sind 20% der HDE-Mitglieder  bereits online aktiv: „Wer im Einzelhandel unterwegs ist, der muss das für sich nutzen.“ Eine Entwertung der Handelsimmobilie durch diesen Trend sieht der HDE-Hauptgeschäftsführer nicht, doch müsse das Online-Geschäft in die Immobilie integriert werden.

„Am meisten legen die Multi-Channel-Händler zu“, stellt auch Joachim Stumpf, Geschäftsführer BBE und IPH Handelsimmobilien in seinem Vortrag über den Status quo und neue Trends im Einzelhandel fest. Im Kern geht es in Zukunft um die Frage, wie der Einzelhandel im Internet-Zeitalter für den Konsumenten 24 Stunden erreichbar sein kann – über das Geschäft vor Ort, das Internet und Automaten, in denen die Ware jederzeit abholen kann.

Dass dies in einem Einzelhandelsmarkt, der in den vergangenen 15 Jahren real nicht mehr gewachsen ist und künftig kaum weiter wächst, aber gleichzeitig mit einer Verkaufsflächenausweitung von 27,9% auf heute 122,4 Mio. qm konfrontiert war, eine echte Herausforderung ist, liegt auf der Hand. Trotz Stagnation die zusätzliche Fläche dennoch betriebswirtschaftlich zu integrieren ist dem Einzelhandel u.a. dadurch gelungen, dass er Personal durch Fläche substituiert hat. D.h. die Personalleistung wurde deutlich erhöht. Oder anders formuliert: mehr Selbstbedienung auf größeren Flächen.

Die Aufspaltung der deutschen Bevölkerung in mehr Reiche und eine wachsende Zahl armer Menschen – die Mitte nimmt ab – geht laut Stumpf einher mit einem unberechenbaren Einkaufsverhalten: Kunden kombinieren z.B. teure mit preisgünstiger Bekleidung und bewegen sich damit über alle Preislagen hinweg, was ihre Festlegung auf Marken und Konzepte immer schwieriger macht.

So befindet sich der Einzelhandel heute in einem Spannungsfeld: zwischen einem Kunden, der einerseits unterhalten werden will, der andererseits aber auch unter einer Reizüberflutung leidet. Hier stellt sich für den Einzelhandel und seine Immobilie laut Stumpf die Frage: „Wie schaffe ich es, attraktiv zu bleiben?“ Die Vertriebsform Shopping-Center, die unter einem Dach eine vielfältige Innenstadt mit Gastronomie und Unterhaltung abbildet, ist aus seiner Sicht extrem gut auf diese Herausforderung vorbereitet.

Generell konzediert der IPH-Geschäftsführer dem Einzelhandel, sehr schnell auf Veränderungen zu reagieren. Allerdings dürften die verschiedenen Unternehmen – der Fall Schlecker zeigt es – unterschiedlich damit umgehen. Vor diesem Hintergrund rät Stumpf den Investoren, bei den Mietern genau hinzuschauen, um für sich die geeignetsten Konzepte zu identifizieren. Mit Blick auf den wachsenden Anteil des Online-Handels am Umsatz stellt sich aus seiner Sicht die Frage, ob sich die Branche auf Dauer womöglich von der Umsatzmiete verabschieden müsse. Dagegen ist auch er der Ansicht, dass das typische Geschäft vor Ort in Zukunft noch gebraucht wird. Dafür spricht die Tatsache, dass typische Online-Händler inzwischen auch stationäre Verkaufsstellen einrichten.

Dass es in diesem harten Wettbewerb Verlierer gibt, liegt auf der Hand. So schlagen die guten Verkaufsflächen die schlechten. Einige Warenhausstandorte (z.B. Hertie) finden nur schwer Käufer und viele kleine Möbelgeschäfte schließen laut Stumpf für immer ihre Pforten. Zu den Gewinnern gehören die vertikalen Anbieter, die von der Produktion bis zum Verkauf alles selbst machen sowie die globalisierten Handelskonzepte, die die hohen Mieten in den Top-Lagen noch zahlen können.

Vor welche Probleme der Zustrom internationaler Einzelhändler den innerstädtischen Handel mit Blick auf die Miete stellt, verdeutlichte Christoph Schardt, Leiter Außendienst-Expansion Südwest bei der Drogerie-Kette Rossmann. So könnte die Jahresmiete für einen Drogeriemarkt im Extremfall von früher 20 000 Euro auf 50 000 Euro steigen. An die preisgünstigere Peripherie ausweichen kann Rossmann kaum, da Drogerieartikel als innerstädtische Sortimente gelten.

Dass der Einzelhandel jedoch vor allem in den Innenstädten stattfinden sollte, findet auch die Shopping-Center-Industrie. Mit der Frage, ob Shopping-Center „Fluch oder Segen für die Mittelstädte“ sind, beschäftigte sich Stephan Jung (Foto), Vorstandsvorsitzender des German Council of Shopping Centers (GCSC). Sie könnten beides sein, so sein Urteil. Damit sie jedoch zum Segen für die Städte werden, stellt Jung klar, dass Center heute wie ein Maßanzug in die Innenstadt passen müssen. Angepasst haben sie sich schon bei der Durchschnittsgröße, die von 34 000 qm (1994) auf inzwischen 27 000 qm gesunken ist.

Die Mieter unterliegen einem ständigen Wandel

Wichtig ist beim Bau neuer Center, der hierzulande immer kontrovers diskutiert wird, aus Jungs Sicht, dass Bürger und Politiker in den Städten von Entwicklern und Investoren immer gut informiert werden, damit aus den „Betroffenen Beteiligte“ werden. Die Zahl der Shopping-Center wird bis 2014 von 440 auf 476 steigen. Mit Blick auf den Wunsch der Kunden nach Unterhaltung werden die Center der neueren Generation ihren Anteil an Gastronomie laut Jung von knapp 6% auf 8 bis 10% steigern. Auch die Mieter der Center würden sich in den nächsten 10 Jahren stark verändern, beruft er sich auf eine Studie des International Council of Shopping Centers (ICSC), wonach 30% der Mieter in 10 Jahren so nicht mehr existieren würden.

Dass der Warenhaus-Konzern Karstadt dann noch dazu gehören will, daran ließ Harald Fraszczak, Geschäftsführer Finanzen bei der Karstadt Warenhaus GmbH keinen Zweifel. Auch für Karstadt ist das Thema Unterhaltung wichtig: „Es geht darum, eine Inszenierung zu bieten und dem Kunden einen Grund zu liefern, zu uns zu kommen.“ Deshalb sucht der Konzern die deutliche Abgrenzung (Differenzierung) zum SB-Warenhaus, setzt auf die Modernisierung der Kaufhäuser, die Vereinfachung der Sortimente und die Schärfung des Unternehmensprofils. Zudem hat Karstadt mit K-Town ein neues Konzept für junge Mode entwickelt, das z.T. auch in Warenhäuser integriert wird. Dabei sei es auch kein Problem gewesen, höherwertige Marken wie Ralph Lauren zu gewinne, so Fraszczak.

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