Asset Management rückt in den Fokus der Investoren

Dass in Deutschland wieder mehr ausländische Investoren unterwegs sind, beobachtet auch Thomas Kuhlmann (Foto), Vorstand der Hahn Immobilien-Beteiligungs AG in Bergisch-Gladbach. Und diese Investoren legten bei den erworbenen Objekten heute viel Wert auf Asset Management, schon allein um den Wert der Objekte zu halten oder um ihn etwa durch Neuvermietung zu steigern: „Die Ausländer haben gelernt“, fasst Kuhlmann zusammen, oder vielmehr die Banken, die die Objekte finanzierten, hätten aus Fehlern gelernt.

Nachdem die deutsche Volkswirtschaft relativ schnell wieder aus der Krise gefunden hat, bestätigt auch Kuhlmann den Eindruck von Immobilien-Dienstleistern wie Jones lang LaSalle (JLL) oder CB Richard Ellis (CBRE) dass Deutschland innerhalb Europas derzeit als stabiler Markt lokalisiert wird. Die Banken seien zudem wieder optimistischer und auch die ersten Portfolien seien wieder finanziert worden, zählt der Hahn-Vorstand die Anzeichen für eine Rückkehr zur Normalität auf. Auch wenn noch längst nicht alle Probleme ausgeräumt worden sind, wären insbesondere die genossenschaftlich organisierten Banken schon wieder auf einem guten Weg.

Angesichts der Stabilisierung des Marktes erwartet Kuhlmann in der nächsten Zeit keine Notverkäufe – „fire sales“ – auf breiter Front. Nur vereinzelt kommen Immobilien, deren Eigentümer unter Verkaufsdruck stehen, auf den Markt. Hier hat auch die Hahn-Gruppe einige Objekte auf dem Radar. Grundsätzlich schauen die Kreditinstitute mit Blick auf Basel III, wonach die Mindesteigenkapitalanforderungen erhöht und Kapitalpuffer eingeführt wurden,  aber sehr genau hin, wo sie ihr Kapital einsetzen.

In diesem Umfeld erkennen nach Kuhlmanns Erfahrung auch die institutionellen deutschen Investoren, wie wichtig es ist, eine Immobilie über den gesamten Zyklus zu managen. Insofern haben sich die Voraussagen der Experten  nach Ausbruch der Finanzkrise im Herbst 2008, dass die Arbeit „mit“ der Immobilie, um das Potenzial zu heben, wieder in den Mittelpunkt rücken werde, offensichtlich bewahrheitet. In diesem Kontext sieht sich die Hahn-Gruppe mit ihren etwa 150 Handelsimmobilien und bonitätsstarken Mietern wie Edeka, Rewe, Kaufland, Real, Media Markt oder Obi – um nur einige zu nennen – gut aufgestellt. Laut Kuhlmann wird das Unternehmen vom Markt als spezialisierter Partner wahrgenommen.

Immerhin kann die Hahn-Gruppe mit ihrer 28-jährigen Branchenerfahrung auf dem deutschen Handelsimmobilienmarkt mit Fokus auf großflächigen Einzelhandel (SB-Warenhäuser, Fachmärkte und Fachmarktzentren) aufwarten. Sie gehört zu den wenigen Spezialisten, die sich im „klassischen Land der Büroimmobilie Deutschland“ fest etabliert hatten, bevor mit dem Immobilien-Hype 2006/07 die Ausländer die Erkenntnis mitbrachten, dass Handelsimmobilien im Konjunkturverlauf wesentlich stabiler sind als Büros. In diesem Markt-Segment bietet die Hahn-Gruppe ein umfangreiches Spektrum vom Asset Management über das Property Management bis hin zur Konzeption von Fondsprodukten für private und institutionelle Anleger.

Entscheidend ist es, die Anschlussvermietung sicher zu stellen

Dass auch im Aufschwung-Jahr 2011 noch vor allem Core-Produkte im Fokus der Investoren und vor allem der finanzierenden Banken stehen, kann auch Kuhlmann bestätigen, wobei er die im Markt gängige Definition für „Core“ als Objekte mit bonitätsstarken Mietern und langen Mietverträgen für zu kurz gegriffen hält. Entscheidend sei es bei jeder Immobilie, die Anschlussvermietung sicher zu stellen. Daher sieht Kuhlmann auch attraktive Chancen bei Objekten mit kürzeren Mietvertragslaufzeiten bei zugleich günstigen Kaufpreisen.

Als „Core“ gelten derzeit nur Objekte mit mehr als 10 Jahren Laufzeit. Und Banken sind derzeit schwer davon zu überzeugen, Handelsimmobilien mit weniger als 10 Jahren Mietvertragslaufzeiten zu finanzieren. Dabei trauen sich Experten wie die Hahn-Gruppe durchaus zu, das Potenzial von Objekten zu erkennen, auch wenn sie nach der gängigen Definition nicht als Core-Objekte gelten. Zudem ermöglicht der langjährige Kontakt zu namhaften Einzelhandels-Mietern, dass man bei  nur noch kurzen Laufzeiten auch vorzeitig über Vertragsverlängerungen verhandeln kann, wenn eben die Standorte gut sind. Dann gibt es in der Regel immer Wettbewerber, die als Nachmieter bereit stehen. Die Expansionspläne, die etwa die  großen Lebensmittelhandels-Konzerne oder  Drogeriemarkt-Betreiber verkündet haben, belegen das akute Interesse an neuen Standorten. 

Grundsätzlich gilt aus Kuhlmanns Sicht, dass im Segment  Handelsimmobilien jedes Objekt einzeln geprüft werden muss. Nach dem Gießkannenprinzip zu verfahren, funktioniere  nicht. Das gilt auch für Bestandsimmobilien, denn der Einzelhandelsmarkt ist immer in Bewegung.

Mit ihrer Konzentration auf großflächige Handelsimmobilien und Fachmarktzentren, deren Ankermieter mindestens 2 500 qm Fläche betreiben, setzt die Hahn-Gruppe auf den Bestandsschutz, den § 11,3 Baunutzungsverordnung bietet. Denn danach ist festgelegt, dass Handelsimmobilien mit mehr als 1 200 qm Geschossfläche (= 800 qm Verkaufsfläche) nur in eigens ausgewiesenen Sondergebieten angesiedelt werden dürfen. Und bei der restriktiven Genehmigungspraxis vieler Kommunen werden Genehmigungen für neue Großflächen eher selten erteilt.

Nach den Irritationen, die das plötzliche Ausscheiden des früheren Vorstandschefs Michael Nave Ende 2010 ausgelöst hatte, ist in Bergisch-Gladbach inzwischen wieder die Rückkehr zur Normalität und die Konzentration aufs Alltagsgeschäft angesagt, wie Kuhlmann betont.

So werden derzeit 2 neue Objekte für den institutionellen Hahn FCP-FIS German Retail Fund (Investitionsvolumen: 300 Mio. Euro) geprüft. Insgesamt konnte der Spezialist für großflächige Handelsimmobilien sein Platzierungsergebnis im Privatkundengeschäft im Jahr 2010 – gegenüber 2009 – um 10% steigern und damit das beste Ergebnis der vergangenen 10 Jahre erzielen. Bei privaten Anlegern  wurden 36 Mio. Euro Eigenkapital eingesammelt (2009: 33 Mio. Euro). Das Investitionsvolumen belief sich auf etwa 84 Mio. Euro. Im institutionellen Bereich hat sich das eingesammelte Eigenkapital auf insgesamt 180 Mio. Euro erhöht.

Das Ziel, künftig auch in klassische Geschäftshäuser in 1A-Lagen zu investieren, will die Hahn-Gruppe nach dem Ausscheiden von Vorstandschef Nave nicht aus dem Auge verlieren. Es wird schon dadurch vorangetrieben, dass Mieter der Hahn-Gruppe ihre Expansionsbestrebungen auch wieder auf die integrierten Innenstadt- oder Stadtteillagen richten, wie etwa die Lebensmittelanbieter mit ihren kleinformatigen Nahversorgern. Allerdings hat sich das Tempo Richtung Highstreet bei der Hahn-Gruppe etwas verlangsamt, da die Preise der Geschäftshäuser gestiegen und die Renditen gesunken sind, wie Kuhlmann feststellt.

Das könnte Sie auch interessieren
Beitrag kommentieren
Schreiben Sie uns Ihre Meinung ...
Ein Bild neben Ihrem Kommentar? Dann hier ein Bild anlegen Gravatar!

Twitter Auto Publish Powered By : XYZScripts.com