Deutsche Euroshop: Änderung der Bilanzierung bewirkt Korrektur der Prognose 2010 – Erfolgreiche Refinanzierung

Claus-Matthias Böge

Claus-Matthias Böge

Mit leichten Kurzausschlägen nach unten reagierte die Aktie der Deutsche EuroShop AG (DES) auf die jüngste Umsatzkorrektur für 2010 – ohne allerdings unter das Durchschnittsniveau der vergangenen Monate zu fallen. Bei einem Wert um die 21 Euro je Aktie pendelte sich das Papier des Shopping-Center-Spezialisten ein.

Keine operativen Gründe, sondern ein veränderter Bilanzierungsansatz  von „quotal“ auf „at equity“ führte dazu, dass die Deutsche EuroShop ihre Umsatzprognose für 2010 um 25% von 128 – 131 Mio. Euro auf 96 – 99 Mio. Euro und das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von 109 – 112 Mio. auf 82 – 85 Mio. Euro revidieren musste, wie Vorstandssprecher Claus-Matthias Böge in seinem Ausblick auf der Hauptversammlung mitteilte.

Das änderte dann auch  nichts an der positiven Einstellung, die das Gros der Analysten zur einzigen börsennotierten Aktiengesellschaft, die nur in Shopping-Center investiert, hat. Nach einer Übersicht von comdirect setzen 18 Analysten das Papier unverändert auf „Kaufen“, nur 3 auf  „Halten“ und lediglich 2 auf „Verkaufen“.

Eine Änderung der Wahlmöglichkeiten bei der Bilanzierung von Gemeinschaftsunternehmen (Joint-Ventures), bei denen man nicht über die Mehrheit verfügt,  nach IAS 31, wie Böge erläutert, führte zu Wertkorrekturen. Bestand bei der quotalen Konsolidierung die Möglichkeit, sämtliche Erträge und Aufwendungen anteilig zu erfassen,  wird bei der Konsolidierung „at equity“ nur der anteilige nach IFRS ermittelte Gewinn oder Verlust in den Konzernabschluss einbezogen. Ein Prozedere, das laut Böge weniger transparent ist, weshalb er die Änderung auch nicht nachvollziehen kann. Da die Möglichkeit, zwischen beiden Ansätzen zu wählen, ab 1. Januar 2010 entfällt und die Konsolidierung „at equity“ bindend wird, muss die Deutsche EuroShop ihre Prognosen für das nächste Jahr entsprechend korrigieren.

Laut Böge betrifft die Bilanzierungsänderung mit entsprechenden Wertkorrekturen die geplanten Shopping-Center-Projekte, die bereits mit der entsprechenden Beteiligungsquote bilanziert wurden: Das ist zum einen die Altmarkt-Galerie in Dresden (Foto), bei der in den nächsten Wochen mit der Flächenerweiterung um 32 000 qm begonnen werden soll. Bei einem Gesamtinvestitionsvolumen von 155 Mio. Euro entfallen 77,5 Mio. Euro auf die DES. Das Investment wird zu 50% langfristig fremdfinanziert. Des Weiteren betrifft die Änderung das Phoenix-Center in Hamburg, die City-Arkaden in Klagenfurt, die Arkaden in Pecs und das Main-Taunus-Center.

An der Prognose für das operative Ergebnis vor Steuern (EBT) ohne Bewertungsergebnis, das 2010 einen Wert von 53 – 55 Mio. Euro erreichen soll, ändert sich durch die veränderte Bilanzierungsmethode demnach nichts. Das gleiche gilt für die Prognosen für 2009. Unverändert erwartet Böge einen Umsatz von 125 – 128 Mio. Euro. Hier wirkt sich die Eröffnung der Shopping-Center in Hameln (März 2008) und Passau (Oktober 2008) aus, die erstmals für ein volles Jahr konsolidiert werden. Zudem fällt 2009 ins Gewicht, dass die Beteiligung am CityPoint Kassel in diesem Januar von 40 auf  90% erhöht wurde.

Insgesamt beurteilt Böge die Lage für die Deutsche EuroShop im Jahr 2009 eher positiv: Auf Grund der immer noch relativ stabilen Einzelhandelskonjunktur verzeichnet das Unternehmen keine größeren Mietausfälle durch zahlungsunfähige Mieter. Die Mietverträge laufen im Schnitt noch 7 Jahre und die 2009 auslaufenden Mietverträge seien meist nachvermietet oder verlängert, so Böge. Gut gelegene Shopping-Center bieten auch durch die große Anzahl von Mietern eine gute Risikostreuung. Zudem sind auf dem deutschen Markt immer noch Filialisten auf der Suche nach neuen Flächen, wie etwa CB Richard Ellis festgestellt hat.

So wird laut Böge auch in Kassel die bisher von Hertie belegte Fläche aufgeteilt und an mehrere kleine und mittelgroße Unternehmen vermietet. „Die hierfür erforderliche Investition beläuft sich einschließlich der kalkulierten Mietausfälle und Nebenkosten während der Bauzeit auf rd. 5,1 Mio. Euro“, teilt er mit. Auch für ein SB-Warenhaus im Allee-Center in Hamm fanden sich mit C & A und einem Lebensmittelmarkt neue Mieter. Der Umbau kostet 1,8 Mio. Euro. Die Mittel für Neu-Akquisitionen will der Vorstand über die Börse beschaffen. So brachte die Ausgabe von gut 3,4 Mio. Aktien im Zuge der Erhöhung des Grundkapitals von rd. 34 Mio. auf rd. 37,8 Mio. Euro zum Preis von  19,50 Euro dem Unternehmen einen Bruttoemissionserlös von 67 Mio. Euro.

 Wie Finanz-Vorstand Olaf Borkers zudem mitteilte, hat der Shopping-Center-Investor 2 Darlehen über insgesamt 132,2 Mio. Euro für 10 Jahre neu finanziert und den jährlichen Zinsaufwand so um über 1 Mio. Euro gesenkt. Neben einem Darlehen über 50 Mio. Euro, das im Oktober 2009 zur Verlängerung anstand, wurde ein erst 2013 fälliges Darlehen über 82,2 Mio. Euro in einen neuen Darlehensvertrag einbezogen. Neue Darlehensgeberin ist die Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG (DG HYP). Als Beleihungsobjekt dient das Rhein-Neckar-Zentrum in Viernheim, das der DES zu 99,9% gehört. „Die durchschnittliche Restlaufzeit unserer Darlehen erhöht sich auf rund 8 Jahre“, so Borkers. „Bis Ende 2012 haben wir keine langfristigen Fremdfinanzierungen neu zu verhandeln.“

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