Finanzkrise: Marktanpassungen noch lange nicht beendet

 Als sich die Mitglieder des German Council of Shopping Centers (GCSC) im vergangenen Jahr zum alljährlichen Kongress im Berliner Adlon trafen, hatte die Finanzkrise mit der Insolvenz von Lehman  Brothers gerade ihren Anfang genommen. Das ganze Ausmaß des Domino-Effekts war noch nicht abschätzbar. Die Dramatik um den Beinahe-Zusammenbruch der Hypo Real Estate kam erst kurze Zeit später. So stellte sich ein Jahr danach, beim GCSC-Kongress am 17. September, das zentrale  Thema: „Die deutsche Immobilienwirtschaft nach der Finanzmarktkrise: Herausforderungen, Chancen und die Rolle der Banken“ hautnah. Thomas Köntgen, Mitglied des Vorstands der Eurohypo AG suchte in seinem Vortrag nach Antworten.

Dabei sprechen die Zahlen eine deutliche Sprache: Gemessen an 2007 sei das Geschäft der Kreditvergabe bei der Eurohypo um 90% zurückgegangen, stellt Köntgen (Foto) nüchtern fest. Er verweist jedoch darauf, dass die Commerzbank-Tochter im 1. Halbjahr 2009 knapp 4 Mrd. Euro Kreditprolongationen vermittelt habe. Um die Lage zu beurteilen, müsse also auch das Thema Prolongationen betrachtet werden, so Köntgen. Bei der Eurohypo liege die Prolongationsquote bei 85 bis 90%.

Das ist beachtlich, ändert aber nichts an der Tatsache, dass der Investmentmarkt lahmt und das Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien im Zuge der Krise in Deutschland laut Thomas Beyerle, Head of Global Research bei Degi/Aberdeen Property Investors im 1. Halbjahr 2009 im Jahresvergleich um 77% zurückgegangen ist. Vor allem aber sind Kredite gerade für Neuentwicklungen schwer zu bekommen. Das betrifft im Marktsegment Handelsimmobilien vor allem den Shopping-Center-Markt mit seinen Investitionen im dreistelligen Millionenbereich. Bei mehr als 50 Mio. Euro tun sich die Banken bereits schwer.

Thomas Köntgen

Thomas Köntgen

Das zeigt, wie sehr sich die Marktbedingungen im Zuge der gravierenden Krise verändert haben. Köntgen: „Es ist natürlich die Aufgabe der Banken, dass sie in angemessener Weise die Kreditvergabe begleiten“, greift er den Ball auf. „Auf der anderen Seite gilt es zu bedenken, dass die nicht ausreichende Bepreisung von Risiken der Banken ursächlich für die Krise war.“ Auch die Politik, die die Banken immer wieder mahnt, genügend Kredite bereit zu stellen, wolle nicht, dass die Banken den Leverage herunterfahren. Eine höhere Eigenkapitalunterlegung sei nun einmal gefordert und gewollt. Darauf müssen sich alle Marktpartner erst einmal einstellen.

Eigenkapitalquote von 25 Prozent ist die Untergrenze

So stellt auch Olaf Petersen, Mitglied des Management Boards von GfK Geomarketing, fest: „Dass die Banken heute nach anderen Kriterien Kredite vergeben, das ist eine normale Marktreaktion nach einer solchen Krise.“ Doch genauso, wie nach dem Immobilien-Boom viele Transaktionen nicht laufen, weil Käufer und Verkäufer immer noch unterschiedliche Vorstellungen vom aktuellen Marktpreis haben, genauso fällt es den Investoren schwer, sich daran zu gewöhnen, dass heute höhere Eigenkapital-Anforderungen gelten.

Zwar werden laut Köntgen bei der Eurohypo Shopping-Center gern finanziert, weil sie gute Fundamentaldaten haben, eine hohe Korrelation zur Volkswirtschaft aufweisen und ihre Cashflows den Durchschnitt des deutschen Einzelhandels abbilden. Aber: Bei der Finanzierung ist die 25%-Eigenkapitalquote die Untergrenze, stellt er fest. Zudem muss Köntgen zugeben, dass die Finanzierung von Shopping-Centern, die nun einmal im dreistelligen Millionen-Bereich liegt, nicht leicht ist. Eurohypo finanziert auch lieber Bestandsobjekte und ist bei Developments vorsichtig. „Aber Eurohypo tut das schon“, versichert er.

Insofern steht der Immobilienmarkt auch ein Jahr nach Ausbruch der Krise immer noch im Zeichen der Marktanpassung an grundlegend veränderte Bedingungen. Doch sieht Petersen – verglichen mit der Lage im Winter 2008/09 als fast nichts mehr ging -, dass es mit der Finanzierung wieder etwas besser läuft. Nun gebe es wieder vereinzelt Projektentwickler, die schon mal Themen begutachten ließen, berichtet er aus Sicht von GfK Geomarketing.

Gleichwohl kommt Eurohypo-Vorstand Köntgen zu dem Ergebnis, dass der deutsche Immobilienmarkt im Schnitt zu hoch geleveraged ist. Und im Moment profitiert der Markt noch von dem niedrigen Zinsniveau. Das macht es leichter, die höheren Margen bei der Bankenrefinanzierung auf einem erträglichen Niveau zu halten. Doch stellt sich die Frage, wie nachhaltig die Entwicklung sein wird, wenn das Fremdkapital dramatisch und nachhaltig teurer geworden ist? Köntgen geht davon aus, dass „wir die Talsohle erst 2010/11 sehen werden“.

Doch generell ist der Eurohypo-Vorstand davon überzeugt, dass sich das Interesse an der Asset-Klasse Immobilie – insbesondere an Shopping-Centern – z.B. durch die langfristige Anlagestrategie von institutionellen Investoren wie Pensionsfonds, auch weiterhin durchsetzen werde. „Ich bin heute zuversichtlicher als vor einem Jahr.“

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