Handelsimmobilien – Finanzierung und Reglementierung der Banken durch Basel III sowie die EU-Kommission

10.Dezember 2010   
Kategorie: Der Handelsimmobilien Report, News

Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA und Geschäftsführer der ECE-Projektentwicklung

Als Folge der weltweiten Finanz- und Wirtschaftskrise wollen die Gesetzgeber, internationale Institutionen, Zentralbanken und Bankenaufseher die Finanzmärkte stärker regulieren. Insbesondere auf internationaler Ebene kommt es angesichts der globalisierten Finanzmärkte auf intelligente Reformvorhaben an. Diese müssen einerseits die Gefahr künftiger Finanzkrisen reduzieren. Andererseits muss eine Überregulierung, die negative Auswirkungen auf die Wirtschaft hätte, vermieden werden. Das gilt gerade auch für die Finanzierung des Handels- und Gewerbeimmobiliensektors.

Doch lassen wir zunächst die Finanzmarktregulierung noch einmal Revue passieren: Neben alternativen Investmentfonds (AIFM-Richtlinie) und Versicherungen (Solvency II) stehen derzeit vor allem Banken im Fokus der Regulierer. Die wichtigste internationale Neuregelung, die die Geldhäuser betrifft, ist das Basel III-Abkommen, das der Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht im September 2010 beschlossen hat. Es wird ab 2013 schrittweise in nationales Recht umgesetzt und enthält vor allem Vorschriften, die das Eigenkapital der Institute betreffen.

Im Einzelnen schreibt Basel III künftig eine harte Kernkapitalquote von 4,5% statt bislang 2% vor. Zum harten Kernkapital zählen in Zukunft nur noch das Grundkapital und die einbehaltenen Gewinne (Gewinnrücklagen) einer Bank. Eine Reihe anderer Kapitalbestandteile dürfen nicht mehr zum harten Kernkapital gerechnet werden, was die Problematik zusätzlich verschärft. Insgesamt können die Eigenkapitalanforderungen abhängig vom Risiko auf bis zu 13% gegenüber bisher 8% steigen.

Des Weiteren gelten stille Einlagen anders als bisher bei Banken in der Rechtsform der AG ab 2013 grundsätzlich nicht mehr als hartes, sondern nur noch als weiches Kernkapital. Andere Banken dürfen diese in Deutschland beliebte Beteiligungsform als hartes Kernkapital beibehalten, wenn die Einlagen bestimmten Qualitätsstandards entsprechen. Ansonsten läuft die Berücksichtigung stiller Einlagen auch bei Banken, die keine AGs sind, bis Ende 2022 schrittweise aus.

Eine weitere Neuregelung von Basel III ist die Vorschrift für die „Leverage Ratio“, die die Bilanzsumme von Geldhäusern auf das 33fache ihres Kernkapitals beschränkt. Hiervon dürften vor allem Pfandbriefbanken betroffen sein, die wegen des geringen Risikos ihrer mit Grundpfandrechten besicherten (Immobilien-)Kredite eine niedrige Eigenkapitalunterlegung aufweisen.

Die Folge der strengeren Regeln für die Eigenkapitalausstattung: Banken werden Kredite vorsichtiger als bisher vergeben. Dies wird nicht zuletzt auch die Finanzierung von Handels- und Gewerbeimmobilien treffen. Pfandbriefbanken sowie Sparkassen und Genossenschaftsbanken sind momentan in der Immobilienfinanzierung besonders aktiv – gerade sie könnten durch die neuen Regeln zur Leverage Ratio oder den stillen Einlagen künftig gebremst werden.

Zwar verbleiben bis zur vollständigen Umsetzung sämtlicher Basel-III-Regelungen noch 12 Jahre Zeit, so dass nicht alle Auswirkungen der Reform sofort spürbar werden. Jedoch sind die Banken derzeit ohnehin infolge der Finanzkrise noch zurückhaltend bei der Kreditvergabe. Kapital aber wird im Markt der Büro- und Handelsimmobilien dringend benötigt: Von den deutschen Gewerbeimmobilienkrediten werden laut Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle zwischen 2011 und 2014 rund 35 Mrd. Euro zur Refinanzierung fällig. Das Beratungsunternehmen DTZ prognostiziert dabei eine Finanzierungslücke von 6 Mrd. Euro.

Erschwerend kommt hinzu, dass speziell Handels- und Gewerbeimmobilienkredite über Basel III hinaus in besonderem Maße von Regulierungsverschärfungen betroffen sein werden. Der Grund hierfür ist eine geplante Änderung der Eigenkapitalrichtlinie der EU-Kommission, die insbesondere für dieses Kreditsegment relevant ist.

Bisher profitieren Banken bei der Eigenkapitalunterlegung von Krediten, die durch Grundpfandrechte auf Gewerbeimmobilien besichert sind, von einer Sonderregelung. Nach dieser müssen die Immobilienkredite nur mit der Hälfte des Eigenkapitals unterlegt sein, das normalerweise zur Kreditsicherung vorgeschrieben ist. Diese Regelung, die so genannte „privilegierte Risikogewicht“ von 50%, soll nach den gegenwärtigen Plänen der EU-Kommission nun in vielen Fällen weg fallen.

Untersuchungen des Zentralen Kreditausschusses (ZKA) belegen, dass Forderungen, die durch gewerbliche Liegenschaften besichert sind, in Deutschland mit niedrigen Verlustraten behaftet sind. Dennoch müssen auch deutsche Banken unter Umständen in Zukunft Kredite, die mit Handels- und Gewerbeimmobilien besichert sind, mit doppelt so viel Eigenkapital unterlegen wie bisher.

Die Neuregelung ist aus deutscher Sicht unbegründet, da hierzulande nicht nur die geringen Verlustquoten aus Immobilienkrediten, sondern auch die Preise am Gewerbeimmobilienmarkt in der Krise vergleichsweise stabil geblieben sind. In einigen anderen europäischen Ländern kam es dagegen bei gewerblichen Immobilienkrediten zu empfindlichen Verlusten und zu deutlichen Wertminderungen der Immobilien. Hierauf versucht nun der Vorschlag der EU-Kommission zu reagieren. Dabei müssten die Kommissare jedoch die Besonderheiten der nationalen Märkte stärker berücksichtigen. Denn in Deutschland sind gewerblich genutzte Liegenschaften sehr werthaltige Kreditsicherheiten, an denen nicht gerüttelt werden sollte.

Die vorgesehene Reform wäre ein Angriff auf die Gewerbeimmobilie, die nur noch eingeschränkt als Kreditsicherheit taugen würde. Insbesondere der deutsche Mittelstand finanziert sich größtenteils über zinsgünstige Kredite mit langer Laufzeit, bei denen meist gewerbliche Immobilien als Sicherheit dienen. Nicht umsonst mahnen deshalb auch ZKA und BDI, dass die geplante Regelung die Kreditversorgung gefährde.

Aus diesen Gründen ist es notwendig, auf die Verschärfung der Eigenkapitalunterlegung zu verzichten, soweit werthaltige Gewerbeimmobilien als Kreditsicherheit dienen.

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