Transaktionsvolumen
Die Deals werden wieder größer, seit sich die Lage auf dem Kapital- und Finanzierungsmarkt Anfang 2010 aufgehellt hat. Insofern sind auch wieder größere Investments finanzierbar, vorausgesetzt, die Bonität des Käufers stimmt und Deals werden mit genügend Eigenkapital unterlegt.
Nach Beobachtung von Jones lang LaSalle (JLL) entfiel im 1. Quartal mit 2,68 Mrd. Euro denn auch gut die Hälfte des Transaktionsvolumens auf dem hiesigen Gewerbeimmobilien-Markt (insgesamt 5 Mrd. Euro) auf die 10 größten Deals.
Die wachsende Bedeutung des Segments Handelsimmobilien wird dabei durch die Tatsache unterstrichen, dass 6 der 10 Groß-Investments der Asset-Klasse Retail angehören. Dass auf den Verkauf des Multi-Portfolios u.a. mit dem Forum Duisburg und der Centrum Galerie in Dresden an die niederländische Immobilien AG Corio mit einem Volumen von 1,17 Mrd. Euro der weitaus größte Anteil entfällt, hat der „Handelsimmobilien Report“ bereits berichtet. Mit weitem Abstand folgt auf Rang 2 der Siemens Gewerbepark in Perlach.
„Einzelhandelsimmobilien unterstreichen damit auch innerhalb der Gruppe der Jumbo Deals ihre Vormachtstellung als Investors Darling“, findet Marcus Lemli, Leiter Leasing & Capital Markets bei Jones Lang LaSalle Deutschland. Für Helge Scheunemann, Leiter Research Deutschland bei JLL, hat der Trend auch eine historische Dimension: Denn auch 2005, als in Deutschland der Immobilien-Boom einsetzte, „war es die Einzelhandelsimmobilie, die eine Trendwende einleitete“.
Angetrieben wurde der Boom damals von ausländischen Investoren und niedrigen Zinsen. Zu den größten Transaktionen gehörten 2005 der Verkauf der kleinen Karstadt-Kompakt-Warenhäuser, die zuletzt Hertie hießen und später der Verkauf des größten Teils der Karstadt-Immobilien an das Highstreet-Konsortium aus Goldman Sachs, Pirelli Re, DB Rreef, Borletti Group und Generali.
Damit enden aber auch bereits die Parallelen zum Jahr 2005, zumal trotz aller Aufhellungstendenzen von einem Boom 2010 keine Rede sein kann. Mit der Finanzmarktkrise haben sich die Bedingungen auch auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien grundlegend geändert. In ihrer Zusammensetzung und Risikobereitschaft unterscheiden sich die Käufer heute laut Scheunemann deutlich von den Käufern aus der Boomphase. So dominieren auch im 1. Quartal 2010 noch Käufer aus Deutschland den Markt: Sie kauften 6 der 10 Groß-Deals, darunter 4 der 6 Einzelhandels-Objekte.
Allerdings registriert Jones Lang LaSalle auch wieder mehr Interesse von Seiten asiatischer und arabischer Investoren an hiesigen Immobilien: Vor diesem Hintergrund müsse man sich keine Sorgen um die Liquidität im Markt machen, schätzen die Experten. Und mehr noch: Indem einige Staatsanleihen zunehmend an Vertrauen verlieren – mit dieser Anlageform vergleichen sich Immobilieninvestitionen auf Grund der Rendite/Risikostruktur – nehme die relative Bedeutung von Immobilen als Anlageklasse zu.
Bei den 6 Einzelhandels-Deals handelt es sich neben dem Multi-Portfolio um den Verkauf von 92% der Anteile am Berliner Shopping-Centers Alexa, u.a. durch den Entwickler Sonae Sierra an einen offenen Immobilienfonds, das Shopping-Center A10 durch den Insolvenzverwalter resp. die Bank an die Deutsche EuroShop AG, das Shopping-Center Tempelhofer Hafen in Berlin vom Entwickler an einen Fonds-Manager aus den Vereinigten Arabischen Emiraten, ein Shopping-Center-Portfolio mit 2 Objekten in Flensburg und Saarbrücken von einem Corporate an einen Geschlossenen Immobilien-Fonds aus Luxemburg sowie das C & A-Geschäftshaus in der Schildergasse in Köln von einem offenen Immobilien-Fonds aus Deutschland an einen offenen Immobilien-Fonds.