Handelsimmobilien erhöhen in der Krise ihr Gewicht

CB Richard Ellis

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Handelsimmobilien erweisen sich offenbar als die Gewinner der Krise. Dieser Eindruck drängt sich jedenfalls auf, wenn man die Marktanalyse des Immobilienberaters CB Richard Ellis (CBRE) anschaut. Zwar konnte sich diese Asset Klasse dem Abwärtssog auch nicht entziehen, wie die Tatsache belegt, dass das Transaktionsvolumen in diesem Segment im 1. Halbjahr 2009 europaweit um 53,51% auf 8,68 Mrd. Euro gesunken ist. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres waren es noch 18,67 Mrd. Euro. Doch andere Segmente gaben offenbar noch stärker nach.

Das bewirkte unterm Strich, dass der Anteil gehandelter Einzelhandelsimmobilien im 1. Halbjahr 2009 europaweit auf 35% gewachsen ist und damit deutlich über dem Durchschnitt der vergangenen 5 Jahre liegt. Der lag bei 26%. Ein Grund für diese Stabilität – beispielsweise in Deutschland – ist die Tatsache, dass sich die Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien in den Top-Lagen der deutschen Zentren trotz der derzeit schlechten konjunkturellen Wirtschaftslage in einem schwierigen Finanzmarktumfeld ungebrochen hoch ist.

„Im Gegensatz zu den Büromärkten mussten diese hochfrequentierten Einkaufsmeilen 2009 noch keine Mietverluste hinnehmen, da hier das Angebot bei weitem nicht die Nachfrage abdecken kann“, stellt Thomas Beyerle, Head of Global Research bei Degi/Aberdeen Property Investors fest. So bestätigte auch Brockhoff & Partner bereits zu Beginn der Krise das unvermindert hohe Interesse der Investoren an innerstädtischen Geschäftshäusern – die allerdings selten auf den Markt kommen, weil auch die Eigentümer ihren Wert zu schätzen wissen.

Betrachtet man die 10 größten Deals des 1. Halbjahres 2009 in Europa, dann fallen laut CBRE immerhin 8 auf den Einzelhandelssektor. Der größte Deal war das Dawnay, Day Portfolio aus 221 Einzelhandels-Immobilien in Großbritannien mit einem Volumen von 669 Mio. Euro.

Auch bei der Durchschnittsgröße der Deals lag die Handelsimmobilie über dem Markt. Sank das durchschnittliche Transaktionsvolumen für Gewerbeimmobilien um 59% auf 18 Mio. Euro – wobei CBRE den Vergleich mit dem guten Jahr 2007 mit 44,4 Mio. Euro heranzieht -, dann lag das durchschnittliche Transaktionsvolumen im Handelssegment noch bei 27 Mio. Euro. Der Anteil des Bereichs Handelsimmobilien am Transaktionsvolumen erhöht sich laut CBRE sogar auf 56%, wenn man nur Geschäfte mit einem Volumen von über 100 Mio. Euro berücksichtigt. Zudem gibt es Länder wie Italien und Frankreich, wo sich das Transaktionsvolumen gegen den Markttrend um 14% bzw. 11% erhöht hat.

Aber vor allem im Segment Shopping-Center – hier liegen die Investitionen häufig im dreistelligen Millionenbereich – hinterlässt die Finanzmarktkrise tiefe Spuren. Karsten Burbach, Head of Retail bei CBRE Germany, verweist einmal mehr auf das Problem mit der Fremdfinanzierung solch großer Objekte. Transaktionen mit Shopping-Centern machten früher rund die Hälfte des Marktes für Einzelhandelsimmobilien aus. Heute ist es schwer die Finanzierung zu bekommen. Doch laut Burbach finden exzellente Produkte auch in diesem Marktumfeld Interessenten, „wie der Verkauf des Plenilunio Shopping-Centers in Madrid zeigt“.

Allerdings liegt das Erlahmen des Marktes nicht nur an der mangelnden Fremdfinanzierung, sondern auch an der defensiven Haltung der Marktteilnehmer: Denn laut  Fabian Klein, Head of Investment bei CB Richard Ellis in Deutschland, sind nur wenige exzellente Produkte im Einzelhandelsbereich (Core Produkte) am Markt. Gleichzeitig wächst bei einigen Fonds der Anlagedruck. Dies könnte aus seiner Sicht zu einer Belebung der „secondary markets“ führen, was sich gegenwärtig besonders in Großbritannien zeigt. Das heißt: Die Käufer verlegen sich stärker auf Nicht-Core-Produkte oder auch Objekte in B-Lagen.

Auch Jones Lang Lasalle (JLL) kommt in seinen „Globalen Markt Perspektiven für September 2009“ zu dem Ergebnis, dass Handelsimmobilien weltweit auf der Kaufliste der Investoren stehen: „Angesichts des Anstiegs der Spitzenrenditen für Shopping-Center in wichtigen globalen Zentren zeigen zahlreiche Käufer ein aktives Interesse an deren Erwerb zu günstigen Marktpreisen.“

Namhafte Beispiele belegen das. So verkaufte die australische Maquarie CountryWide-Gruppe für 1,3 Mrd. $ 75% ihrer Anteile an einem US-amerikanischen Portfolio aus 86 Handelsimmobilien. Das entsprach laut JLL einer Rendite von 9,1%. In Hongkong verkaufte Merrill Lynch 3 Shopping-Malls für 1,3 Mrd. Hongkong-Dollar an einen Fonds auf dem Festland. Es habe fast 20 Gebote gegeben, berichtet JLL.

Und in Berlin veräußerte Hines Immobilien im Sommer das Shopping-Center „Die Mitte“ in Berlin für 126 Mio. Euro an die Commerz Real AG. Und dass sich diverse Sparkassen bereit fanden, das Thier Areal in Dortmund (Investitionsvolumen: 300 Mio. Euro) mitzufinanzieren, spricht gleichfalls für sich. Last not least ist zu erwähnen, dass die Axa Investment Management Deutschland GmbH für 50 Mio. Euro das Shopping-Center Antegnate im italienischen Bergamo kaufte.

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