Handelsimmobilien haben gerade in der Krise überzeugt

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Der positive Trend am deutschen Investmentmarkt wird sich nach Einschätzung von Experten im Verlauf dieses Jahres fortsetzen. Unter dem Strich rechnen die von der Bergisch-Gladbacher Hahn-Gruppe für den Hahn Real Estate Report 2010/2011 befragten Experten im deutschen Gewerbeimmobilienmarkt 2010 mit einem Transaktionsvolumen von 15 Mrd. Euro. Davon werde die Hälfte auf Einzelhandelsinvestments entfallen, lautet die mehrheitliche Meinung.

Für den einmal jährlich erscheinenden Hahn Retail Real Estate Report wurden 30  Vertreter von Immobilieninvestoren und 40 Verantwortliche für die Expansion in großen Handelskonzernen über ihre Markteinschätzung befragt, um die wichtigsten Trends und Entwicklungen am Markt für Einzelhandelsimmobilien herauszufiltern und ein detailliertes Bild über die Stimmung im Handel und bei den institutionellen Immobilieninvestoren zu erfassen. Der Bericht wurde in Kooperation mit der GfK GeoMarketing und der CB Richard Ellis Group (CBRE) erstellt.

Dabei fällt die Meinung über den Markt für Retail Assets ziemlich eindeutig aus: Denn rund 70% der Investoren vertreten die Ansicht, dass Einzelhandelsimmobilien im Vergleich zu anderen Asset-Klassen „weniger krisenanfällig sind und sich vom Preiseinbruch schneller erholen“. Geschätzt werden zudem die guten Renditeaussichten des Sektors. Nach den Worten von Michael Nave, Vorstandsvorsitzender der Hahn-Gruppe sind diese Qualitäten in „der schwierigeren Marktphase der letzten zwei Jahre erfolgreich unter Beweis gestellt worden“.

Entsprechend halten auch 27% der im Hahn Report befragten Investoren Handelsimmobilien für „sehr attraktiv“ und 50% finden sie „attraktiv“. Dagegen der Vergleich mit anderen Anlageklassen: Büroimmobilien sind für 13% der Befragten „sehr attraktiv“ und Logistikimmobilien nur für 3%. So wird verständlich, dass 63% der befragten Investoren in den nächsten 12 Monaten am Markt für Handelsimmobilien zukaufen wollen.

Diese positive Grundhaltung korrespondiert mit den Expansionsplänen großer deutscher Handelskonzerne beispielsweise aus dem Lebensmittelsegment oder dem Bereich Drogeriemärkte, die beachtliche Filialausweitungen planen. Denn die Zahl der Lebensmittelgeschäfte ist nach Feststellung der BBE Handelsberatung, München, von 1995 bis 2007 bundesweit von 77 200 auf 61 500 gesunken.

Diese Lücken gilt es auch mit Blick auf den demographischen Wandel zu schließen. Hinzu kommt, dass zahlreiche ausländische Filialisten auf dem stabilen deutschen Markt Fuß fassen wollen und der deutsche Handelsimmobilienbestand in weiten Teilen revitalisierungsbedürftig ist. Das eröffnet viele neue Chancen für Investoren.

Unterstützt wird die Entwicklung auch durch die günstige Einzelhandelskonjunktur. „Insbesondere der Rückgang der Arbeitslosigkeit sowie die erfolgreiche Wiederherstellung von Vollzeitstellen nach der Kurzarbeit füttern das grundsätzliche Vertrauen der Verbraucher in Deutschland“, stellt Manuel Jahn, Experte von GfK GeoMarketing fest. Anders als die sehr volatile Entwicklung der Gesamtwirtschaft habe sich der Einzelhandel in den vergangenen 20 Monaten sogar als Stabilisator dargestellt. 77,5% der befragten Handelsexperten rechnen mit steigenden Umsätzen.

Deshalb hat sich nach Beobachtung von Jan Dirk Popping, Head of Retail Investment bei CBRE das Vertrauen der nationalen und internationalen Investoren in den Immobilienstandort Deutschland – insbesondere in den Bereich Handelsimmobilien – gefestigt. „So führte gerade der anhaltend hohe Mittelzufluss bei einigen Immobilienfondsgesellschaften vor allem mit genossenschaftlichem bzw. öffentlich-rechtlichem Bankenhintergrund zu einer starken Nachfrage nach großvolumigen Immobilienanlagen im Core-Segment.“

Laut Hahn-Report ist im 2. Halbjahr davon auszugehen, dass sich neben den nationalen Versicherungsunternehmen und Pensionskassen die geschlossenen Fondsvehikel und die offenen Immobilienfonds – und vor allem Immobilienspezialfonds – engagieren werden. Auch ausländischen Investoren verstärken wieder ihr Engagement.

Im Fokus der Investoren stehen an erster Stelle die Fachmarktzentren mit 78,9% der Nennungen, die dem Wunsch der Konsumenten, möglichst viele Einkäufe des täglichen Bedarfs gleichzeitig zu erledigen, entgegen kommen. Zudem gelten sie in Klein- und Mittelstädten als kostengünstige „Lean Shopping-Center“. An 2. Stelle folgen die großen Shopping-Center (52,6% der Nennungen), die mit ihrem Branchenmix eine Risikostreuung ermöglichen und die große Kapitalvolumen binden.

Das korrespondiert mit den Präferenzen der Expansionsleiter im Einzelhandel, die bevorzugt Ansiedlungen im Fachmarktzentrum (62,5% der Nennungen) und Shopping-Center (50%) ins Auge fassen. „Am unteren Ende der Beliebtheitsskala stehen Stand-alone-Objekte, die in der Regel das höchste Investmentrisiko aufweisen.“, heißt es im Hahn-Report.

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