Handelsimmobilien schneiden als „Klassenbeste“ ab

Inzwischen setzt sich auch hierzulande die Erkenntnis durch, dass Handelsimmobilien eine sichere Anlage sind, die sich schneller als andere Segmente von Preiseinbrüchen erholt. So fanden Einzelhandelsimmobilien in den USA nach der Krise, die die Angriffe auf das World Trade Center am 11. September 2001 auslösten, am schnellsten wieder aus dem Tal heraus. Nach Feststellung des Hahn Retail Real Estate Report 2010/2011 sind 70% der befragten Investoren denn auch inzwischen der Ansicht, dass Handelsimmobilien weniger krisenanfällig sind.

Im Segment Handelsimmobilien ist dabei zwischen den Geschäftshäusern in der klassischen 1A-Lage zu unterscheiden, den insbesondere bei offenen Immobilienfonds geschätzten großvolumigen Shopping-Centern, den Fachmarktzentren, die zur Sicherung der Nahversorgung bei Kunden immer beliebter werden sowie den einzelnen Fach-, Verbraucher- , Supermärkten und Discountern.

Gut eineinhalb Jahre nach der Lehmann-Pleite, die die Finanzwelt erst einmal zum Stillstand brachte, beobachtet die Hahn-Gruppe aus Bergisch-Gladbach auf dem Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien „die Rückkehr zur Normalität“. Grundlage dieses Resümées ist die jährliche Befragung von 30 Vertretern aus dem Bereich Immobilieninvestoren (darunter Investmentfonds, Private-Equity-Gesellschaften und Immobiliengesellschaften) für ihren Retail Real Estate Report, der unter Mithilfe von GfK Geomarketing und CB Richard Ellis erstellt wurde.

Gestärkt wird diese Einschätzung durch die Tatsachen, dass das Investitionsvolumen auf dem Gewerbeimmobilienmarkt im 1. Halbjahr 2010 – gegenüber dem Vorjahreszeitraum – um 162% auf 8,45 Mrd. Euro gestiegen ist, davon entfielen 4,11 Mrd. Euro auf Handelsimmobilien. Damit wurde bereits zur Jahreshälfte 2010 das gesamte Transaktionsvolumen des Jahres 2009 um 640 Mio. Euro übertroffen.

Und die Stimmung weist weiter nach oben. Auf die Frage, wie sie die weitere Entwicklung auf dem Investmentmarkt für Handelsimmobilien einschätzen, gaben 25 der Befragten (das waren 83,3%) an, dass sich der positive Trend des 1. Quartals auch im weiteren Jahresverlauf fortsetzen werde. Mit einem sinkenden Transaktionsvolumen rechnete nur einer der Befragten (3,3%) und  Stagnation erwarten 4 (13,3%).

Im Jahr zuvor präsentierte sich noch ein ganz anderes Bild: Mit einem Anstieg des Transaktionsvolumens im 2. Halbjahr – der sich auch einstellte – rechneten im Sommer 2009 nur 6 der befragten 30 Investoren (20%), Stagnation erwarteten dagegen 15 (50%) und einen weiteren Rückgang befürchteten 9 (30%) der Befragten. Der Vergleich zeigt, dass sich ein Jahr später der Optimismus  deutlich verfestigt hat.

Beim Blick auf die Renditen erwartet die Mehrheit (15 = 50%), dass sie sich auf dem aktuellen Niveau stabilisieren werden, 12 der Befragten (oder 40%) glauben, dass die Renditen nur kurzfristig sinken, mittelfristig aber wieder ansteigen werden und nur 3 (10%) der Investoren rechnet mit sinkenden Renditen bei steigenden Kaufpreisen.

Im Vorjahr beschäftigten sich die Investoren noch mit den Ursachen für das außerordentlich niedrige Niveau am Transaktionsmarkt. Dabei nannte die Mehrheit, 22 (73,3%) der Befragten, die mangelnde Finanzierungsbereitschaft der Banken als Haupthemmnis. Dieses Thema war 2009 vorherrschend. Den Rückzug der ausländischen Investoren – die inzwischen gerade in Deutschland wieder zahlreicher aktiv werden – sahen 14 Investoren (46,7%) als Ursache. Und die zu hohen Preise der angebotenen Objekte machten 9 (30%) verantwortlich für die geringen Aktivitäten auf dem Investmentmarkt. Die Eigenkapitalausstattung der Investoren nannten 6 (20%).

Nachdem sich also die Wogen seit Ende 2009/Anfang 2010 wieder etwas geglättet haben, beschäftigen sich die Investoren derzeit eher mit der Frage, welches die sicherste Anlageklasse ist? Zwar hat sich die Realwirtschaft in Deutschland inzwischen wieder stark belebt, das BIP wuchs im 2. Quartal um 4,1% gegenüber dem Vorjahresquartal, doch der Markt für Büroimmobilien bleibt immer noch ohne Schwung. Dagegen beurteilen 70% (21) der von Hahn Befragten die Handelsimmobilie als weniger krisenanfällig und sie glauben, dass sich dieser Markt schneller erholen werde. Bei der Frage, wie sich das Investitionsverhalten mit Blick auf die Einstellung zur Handelsimmobilie 2009/2010 verhält, zeigt sich indessen, dass der Retail Markt von dieser positiven Einschätzung im Vorjahr noch nicht übermäßig profitieren konnte. Der Grund dafür könnte aber auch im mangelnden Angebot an den aktuell bevorzugten Core-Objekten liegen und den damals zweifellos noch überhöhten Preisen.

Die überwiegende Mehrheit der Investoren (21 oder 70% der Befragten) setzt unvermindert auf Qualitäts-Produkte. So gaben 16 (53,3%) der Befragten an, dass ihre Investitionen 2009 in etwa unverändert geblieben sind, aber immerhin 9 (30%) gaben an, dass sie ihre Investitionen in Handelsimmobilien um 10 bis 50% ausgeweitet haben, bei 2 (6,7%) sind die Investitionen moderat (-50 bis – 10%) und bei 3 (10%) sind sie gemessen am Vorjahr stark (über 50%) zurück gegangen.

Und mit Blick auf die geplante Investition in den nächsten 12 Monaten gaben 17 (56,7%) an, dass sie moderat  zukaufen werden, 2 (6,7%) wollen stark zukaufen, 9 (30%) wollen ihr Portfolio halten und 2 (6,7%) wollen moderat verkaufen.

Befragt wurden die Investoren natürlich auch, welche Produkte sie derzeit präferieren. Dabei stehen Fachmarktzentren und Retail Parks für die Mehrheit 15 (78,9%) an der Spitze, gefolgt von Shopping-Centern, die bei 10 der Investoren (52,6%) im Fokus stehen. Auf Geschäftshäuser/Highstreet-Objekte und SB-Warenhäuser/Verbrauchermärkte setzen jeweils 3 (15,8%) und auf Bau-und Heimwerkermärkte sowie Supermärkte/LM-Discounter jeweils einer der Investoren (5,3%).

Dabei geht das Gros der Investoren – zwischen 18 und 21 der Befragten davon aus, dass die Preise in allen Bereichen des Retail-Segments in den nächsten 6 bis 12 Monaten stagnieren werden. Fallende Preise erwartet die Minderheit: Zwischen 1 und 4 Personen. In den Segmenten SB-Warenhäuser  und Fachmarktzentren/Retail Parks erwartet niemand mehr nachgebende Preise. Dass die Preise noch weiter steigen, erwarten zwischen 7 und 11 der Befragten. Vor allem im Bereich Shopping-Center (11 Investoren), Fachmarktzentren/Retail Parks (12) und Geschäftshäuser (10) sehen einige der Experten noch Spielraum für steigende Preise. Bei Baumärkten, Supermärkten und Discountern sehen nur jeweils 7 der Befragten Spielraum für steigende Preise.

Bleibt zum Schluss die Frage, wie die Investoren gegenwärtig die Attraktivität sämtlicher Immobilien-Segmente im Vergleich sehen, beurteilt nach den Schulnoten 1 bis 6. Die Übersicht belegt dabei anschaulich, dass die Handelsimmobilie 8 Mal die Note 1 erhält, Büroimmobilien 4 Mal, Logistik 1 Mal und Wohnen 2 Mal. Die Note 2 wird für Handelsimmobilen 15 Mal vergeben, für Büros 10 Mal, für Logistik 8 Mal und für Wohnimmobilien 6 Mal. Die Noten 5 und 6 werden für Handelsimmobilien gar nicht vergeben, bei Büros 3 Mal und bei Logistik 7 Mal. Bei Wohnimmobilien fällt die große Zahl (11) mit der Benotung 6 auf.

Insgesamt stehen Handelsimmobilien mit einer Durchschnittsnote von 2,0 an der Spitze der Rangliste, vor Büros (Schulnote: 2,9), Logistik (3,5) und Wohnen mit 3,8. Diese Bewertung bildet eine günstige Basis für die weiter Expansion des Einzelhandels und den hohen Revitalisierungsbedarf bei deutschen Handelsimmobilien. Mittelfristig dürften sich dafür auch Investoren finden lassen.

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