Henderson: Wertschätzung für den stabilen deutschen Markt

 
Albert Yang
Albert Yang

In der Boomphase 2006/07 hat das Potenzial des deutschen Immobilienmarktes die Phantasie ausländischer Investoren beflügelt, da Deutschland hinter der Entwicklung beispielsweise der angelsächsischen Märkte hergehinkte und noch Potenzial bei Mieten und Kaufpreisen versprach. Mit dem Ausbruch der Finanzmarktkrise sind viele fremdkapitalgetriebene Investoren abgezogen. Die internationale Investment Management Gesellschaft Henderson Global Investors dagegen schätzt gerade die Stabilität des hiesigen Marktes, der keine Spuren von Überhitzungen aufweist.

Henderson Global Investors „is not highly leveraged“, charakterisiert Albert Yang, Director of Institutional Business (Foto) das Unternehmen, d.h. Grundlage des Geschäfts ist eine solide Eigenkapitalbasis. Zudem sei Henderson nicht Transaktions-getrieben. Im Fokus des Unternehmens steht das „strong core business“, das Premium-Segment des Immobilienmarktes.

Weltweit verwaltet Henderson ein Vermögen von 62,2 Mrd. Euro (30.6.09) und sieht sich als Marktführer bei der Entwicklung von Investment-Lösungen für Anleger. Auf Immobilien entfällt dabei ein Anteil von 16%, und Handelsimmobilien sind ein Schwerpunkt-Segment des internationalen Vermögensverwalters.

Den deutschen Markt schätzt Fonds-Manager David Williams (Foto unten) derzeit stabiler ein als den Rest von Europa. Hierzulande ist Henderson unter andrem mit dem „Henderson German Shopping Center Fund“, der in die Recklinghausen Arcaden investiert, dem „Henderson European Retail Fund“ und dem „Henderson European Outlet Mall Fund“ präsent. Wesentliches Kennzeichen der Henderson-Politik ist die Zusammenarbeit mit Spezialisten. So gründete das Unternehmen für den „Henderson German Shopping-Center Fund“ ein Joint-Venture mit dem Essener Center-Spezialisten mfi – Management für Immobilien AG und beim Factory resp. Designer-Outlet-Geschäft haben sich die Engländer mit dem europäischen Marktführer McArthurGlen zusammen getan. Gemeinsam mit dem Privatbankhaus M.M.Warburg hat Henderson hierzulande zudem das Joint-Venture Warburg-Henderson Kapitalgesellschaft gegründet, das offene Immobilien-Spezialfonds für institutionelle Investoren und Kapitalsammelstellen auflegt.

Gerade im deutschen Designer-Outlet-Center-Markt (DOC) sieht Williams, Fonds-Manager des „European Outlet Mall Fund“ noch einiges an Potenzial – vor allem da Designer Outlet Center in Krisenzeiten dem Bedürfnis der Verbraucher, Geld zu sparen und dennoch solide Markenqualität zu erwerben, entgegenkommen. Insofern profitieren FOCs gerade von der schwachen Konjunktur. Diese Einschätzung teilt auch das Institut für Gewerbezentren in Starnberg.

David Williams

David Williams

Während es im Outlet-Spitzenreiterland Großbritannien nach der Studie „Factory Outlet Centre Performance – European Report 2008“ von CB Richard Ellis in Kooperation mit dem Marktforschungsunternehmen Ecostra mit 39 Anlagen europaweit die meisten Outlets gibt, hat Westeuropas größter Einzelhandelsmarkt Deutschland gerade einmal 6 Center zu bieten: In Zweibrücken, Wertheim, Ingolstadt, Wolfsburg, Hermsdorf und schließlich in Berlin-Wustermark, das zu den 9 europäischen Outlet-Malls gehört, die Henderson in seinem Fonds hält. Berlin, das ehemalige B5, wird derzeit neuentwickelt und deutlich erweitert. Das Besondere: Es ist das einzige Outlet-Center in der Nähe von einer der größten Städte Europas. Und laut Williams bereits zu 90% vermietet, bevor der zweite Teil 2010 an den Start geht. Die erste Bauphase wurde in diesem Sommer eröffnet.

Der im Februar 2004 aufgelegte Fonds mit einer Laufzeit von 10 Jahren hat sein Kapital von 343 Mio. Euro auf 1,1 Mrd. Euro im Frühjahr 2009 erhöht und peilt eine Zielmarke von 1,5 Mrd. Euro an. Neben Berlin gehören 3 Center im modebewussten Italien (Serravalle, Barberino, Castel Romano), das Designer Outlet Center im österreichischen Parndorf, 30 Minuten von Wien entfernt, das Center im niederländischen Roermond mit großem Einzugsgebiet im Drei-Länder-Eck Deutschland, Niederlande und Belgien, das Center im belgischen Messancy, das revitalisiert werden soll und die Outlets in den französischen Städten Troyes und Roubaix zum Portfolio.

In diesem Nischenmarkt sieht Henderson für seine Investoren die Chance, einen durchschnittlichen jährlichen Gesamtbetrag (bezogen auf das eingesetzte Eigenkapital) über die Laufzeit des Fonds von 13% (IRR) zu erzielen und eine durchschnittliche jährliche Ausschüttung von 7% auf das investierte Kapital.

Insbesondere in Deutschland ist die Genehmigungspraxis für Designer Outlet Center sehr rigide, wie an der im europäischen Vergleich geringen Zahl abgelesen werden kann. Zum Vergleich: In Italien gibt es bereits 22, in Spanien 18 und in Frankreich 13 Zentren. Das ist ein Problem, wie Williams anmerkt, besonders wenn man in weitere Objekte investieren will. Für die bestehenden Center ist es andererseits aber auch ein Bestandsschutz, denn die etablierten Malls müssen keine Konkurrenz durch die Ansiedlung neuer Center in der Nähe fürchten. In Deutschland sind laut CBRE-Ecostra-Studie nur 3 weitere Outlets in Planung: in Neumünster, Montbaur und in den Gemeinden Soltau, Bad Falingbostel oder Bispingen, das durch den Entscheid eines Wettbewerbs genehmigt werde.

Für das 20 000 qm große Designer Outlet Center (DOC) in Neumünster, im Dreieck zwischen Hamburg, Lübeck und Kiel gelegen, hat Mc-ArthurGlen von der Stadt den Auftrag erhalten, das Objekt zu entwickeln. In typisch deutscher Manier war zuvor ein Gutachten über die Verträglichkeit des Centers mit Blick auf den innerstädtischen Einzelhandel in Auftrag gegeben worden. Mit positivem Ergebnis: So kommen die beauftragten Stadtforscher und Planer, Junker und Kruse aus Dortmund zu dem Ergebnis, dass die Verträglichkeit des Centers im Sinne von § 11,3 Baunutzungsverordnung gegeben sei. Negative Auswirkungen auf das Umland von Neumünster werden nicht gesehen. Auch habe das Outlet, obwohl es nicht in die städtebaulich gewachsenen Innenstadtstrukturen integriert sei, keine negativen Auswirkungen auf Funktion und Zentralität von Neumünster. Die Stadtplaner empfehlen aber, das Kopplungs-Potenzial zu nutzen: D.h. das Center  sollte städtebaulich an die Innenstadt (z.B. Verkehrsführung) angebunden werden. Zudem sollte der innerstädtische Einzelhandel mit Komplementärangeboten und Öffnungszeiten auf das Center reagieren. Outlet und innerstädtisches Angebot sollten sich also ergänzen.

„Hendersons European Outlet Mall Fund“ beobachtet diese neu entstehenden deutschen Outlet-Center mit Interesse. Um sich auch künftig an hiesigen Outlet-Projekten zu beteiligen und das bestehende Portfolio auszubauen, stockt Henderson derzeit das Anlagekapital des „European Outlet Mall Fund“ auf und bietet so die Möglichkeit weiterhin in den Fonds zu investieren.

In Deutschland bewegt sich der Nischenmarkt Outlet Malls in einem Spannungsfeld. Zum einen zeigen sich die Bekleidungshersteller beim Thema FOC oder DOC sehr zurückhaltend, weiß Mode-Expertin Margit Jandali von der gleichnamigen PR-Agentur. Die Furcht, vom Einzelhandel ausgelistet zu werden, ist groß. Denn da die Einzelhändler ihre Restware am Saisonende zu Sonderpreisen verkaufen müssen, sind Outlet Malls für sie direkte Konkurrenz.

Andererseits sind die Modehersteller darauf angewiesen, ihre Überproduktion am Markt unter zu bringen – wenn sie sie nicht verbrennen wollen. Dass die Hersteller im schnelllebigen Modegeschäft alle 4 Wochen neue Kollektionen anbieten müssen, führt laut Unternehmensberater Hermann Fuchslocher dazu, dass die exakte Planung der Kollektionen immer schwieriger wird und die Gefahr der Überproduktion wächst.

Verstärkt wird das Problem der Hersteller aktuell zudem durch Schwierigkeiten in den osteuropäischen Märkten – und hier insbesondere in Russland. In der Boomphase 2006/07 waren die Exporte nach Russland laut Jandali um 50% gestiegen, doch inzwischen mussten zahlreiche Einzelhändler Insolvenz anmelden und die Hersteller bleiben auf der bereits georderten Ware sitzen.

Hier bieten Outlet Malls laut Williams die Möglichkeit, die Ware auf geordnetem Wege zu verkaufen, ohne dass die für viel Geld aufgebauten Markennamen verramscht werden. Da die Preisabschläge mit etwa 30% immer noch über dem Einkaufspreis liegen, wie Jandali feststellt, sind die Center für die Hersteller auch wirtschaftlich durchaus noch attraktiv.

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