Schritt für Schritt geht es wieder bergauf: Zum Ende des 1. Halbjahres war die Belebung am Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien lediglich „gefühlt“, konstatiert das Immobilienberatungsunternehmen Jones Lang LaSalle (JLL). Aber immerhin signalisierten auch Indikatoren aus der Realwirtschaft wie der Ifo-Geschäftsklima-Index und die Auftragseingänge in der Industrie im Sommer eine Bodenbildung.
Im 3. Quartal zeigte aber auch die Entwicklung auf dem Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in der Tendenz nach oben: „Der Investmentmarkt hat seinen Boden gefunden“, konstatiert Marcus Lemli, Leiter Leasing & Capital Markets Jones Lang LaSalle Deutschland, „und ein signifikanter Anstieg der gehandelten Immobilien in den Monaten Juli bis September ist sichtbarer Beleg dieser Bodenbildung“. Mit 3,3 Mrd. Euro lag das Transaktionsvolumen im 3. Quartal um 70% über dem des 2. Quartals.
Unter dem Strich addiert sich das Investitionsvolumen 2009 damit auf 7 Mrd. Euro. Ernüchternd ist aber natürlich immer noch der Vergleich zum Vorjahreszeitraum: Um 57% lag das Transaktionsvolumen laut Helge Scheunemann, Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland unter dem vergleichbaren Zeitraum des Vorjahres. Allerdings hatte das Halbjahresergebnis den Vorjahreswert noch um70 % unterboten. Die Lage bessert sich also ganz offensichtlich. Dabei wurden bis Ende September 470 Einzel- und Portfolio-Deals gezählt, das waren zahlenmäßig 4% mehr als im Jahr zuvor. Deshalb geben sich die JLL-Experten für das 4. Quartal auch recht optimistisch und erwarten, dass dann nochmals Immobilien im Wert von etwa 4 Mrd. Euro den Besitzer wechseln werden. Das Transaktionsvolumen würde sich damit im Gesamtjahr 2009 auf 11 Mrd. Euro summieren.
Gründe für die Trendwende sind laut Lemli, dass sich mit Stabilisierung der Spitzenrenditen ein klares Preisniveau bildet und Käufer sowie Verkäufer bei den Preisvorstellungen leichter zusammenfinden. Auch die Furcht vor dem „totale Crash der Wirtschaft“ sei inzwischen gebannt, wodurch sich die Schockstarre zu lösen beginnt. Und last not least sorgt das niedrige Zinsniveau dafür, dass renditestarke Alternativen Mangelware sind. Das erhöht das Interesse an Immobilien.
Gleichwohl warnen auch die JLL-Experten vor allzu viel Euphorie, da das ganze Ausmaß der möglichen Abschreibungen bei den Banken nicht bekannt sei. Der erneute Ruf der Hypo Real Estate nach einer Finanzspritze von 7 Mrd. Euro sei Beleg genug dafür. „Solange der Refinanzierungsmarkt nicht wieder geöffnet ist, werden wir weiterhin nur wenige großvolumige Transaktionen jenseits der 150 Mio. Euro sehen“, fürchtet Lemli. Doch sei die Belebung des deutschen Pfandbriefmarktes ein erster Schritt in diese Richtung. Es bleibt aber noch die Frage aller Fragen: Was wird mit den in den nächsten Jahren fälligen CMBS Verbriefungen geschehen, für die es im aktuellen Markt noch keine ausreichenden Refinanzierungskapazitäten gebe. Lemli erwartet hier „interessante Geschäftsmöglichkeiten“.
Lagen Büros und Handelsimmobilien im 2. Quartal noch gleichauf, so haben sich im 3. Quartal die Büroimmobilien mit einem Anteil von 35 % (2,45 Mrd. Euro) am Transaktionsvolumen auf Platz 1 gesetzt. Mit rd. 31% (2,2 Mrd. Euro) konnten sich Handelsimmobilien auf Rang 2 aber recht gut behauptet. Besonders gefragt: Shopping-Center mit 35 % (0,78 Mrd. Euro) vor innerstädtischen Geschäftshäusern in zentralen Lagen mit knapp 30 % (0,66 Mrd. Euro). Fachmarktorientierte Produkte wie Fachmarktzentren, einzelne Fachmärkte sowie Supermärkte/Discounter kommen zusammen auf einen Anteil von 26 % (0,58 Mrd. Euro).