Investmentmarkt – Wechselbad der Gefühle – Starkes Nord-Süd-Gefälle

 

Nach einem moderaten Start konnte der europäische Investmentmarkt für Handelsimmobilien das Jahr 2012 mit einem starken Endspurt beenden. Das Transaktionsvolumen von 13,5 Mrd. Euro allein im 4. Quartal lag um 50% über dem Quartalsdurchschnitt der vergangenen 3 Jahre, den der Immobiliendienstleister CBRE mit 9 Mrd. Euro beziffert. Angetrieben wurde das Geschäft vor allem durch die günstige Entwicklung in Deutschland, Großbritannien und Skandinavien. In Südeuropa bleibt die Lage dagegen schwierig.

Dass sich die Stimmung in der Branche im 2. Halbjahr 2012 aufgehellt hat, führen die CBRE-Experten vor allem auf die Ankündigung von EZB-Präsident Mario Draghi im vergangenen September zurück, dass er den Euro mit allen Mitteln verteidigen werde. Die Angst vor einem  Auseinanderbrechen der Währungsunion, die die Investoren zu Beginn des Jahres 2012 stark verunsichert hatte, ist vorerst gebannt. Das hat die Stimmung in der Immobilienbranche auch zu Beginn des Jahres 2013 aufgehellt – auch wenn die Anleger vorsichtig bleiben.

Europaweit wurden im Vorjahr 32,74 Mrd. Euro in Handelsimmobilien investiert. Der Wert des Jahres 2011 von 37,2 Mrd. Euro konnte aber nicht erreicht werden. Ein wesentlicher Grund für das rückläufige Transaktionsvolumen ist aus Sicht der Experten das Fehlen der gesuchten Core-Immobilien. Denn unter dem Eindruck der Euro- und Schuldenkrise in Europa bleiben die Anleger Risiko-avers. Da das Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien europaweit mit 120,4 Mrd. Euro 2012 fast auf Vorjahresniveau blieb (120,3 Mrd. Euro), sank der Anteil der Retail Assets am Gesamtvolumen von 31 auf 28%.

Die Entwicklung in den Top-Märkten Europas ist im vergangenen Jahr recht unterschiedlich verlaufen. Während Deutschland eine Jahresendrallye erlebte und sich das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahresquartal um 100% auf 4,42 Mrd. Euro erhöhte und das Investitionsvolumen in Norwegen im 4. Quartal um 839% von 210 Mio. auf 1,97 Mrd. stieg, erlebte Großbritannien auch in den ersten 3 Quartalen ein lebhaftes Geschäft mit einem Transaktionsvolumen von 6,689 Mrd. Euro. Im 4. Quartal stieg das Volumen um 26% auf  2,86 Mrd. Euro.

Auch in den „Core-Ländern“ Mittel- und Osteuropas wie Russland und Polen erhöhte sich das Transaktionsvolumen zum Jahresende um 97% von 287 Mio. auf  566 Mio. Euro. Interessant ist auch, dass sich das Geschäft in Spanien im 4. Quartal von 219 Mio. auf 456 Mio. Euro mehr als verdoppelt hat. Zwar zeigt der Blick auf die von den Investoren bevorzugten Länder, dass stabile Märkte in Westeuropa und Skandinavien im Fokus stehen, doch auch in dieser Region zeigten einige Länder im 4. Quartal Schwächetendenzen. So lag das Transaktionsvolumen in Belgien mit 106 Mio. Euro um 55% unter dem Vorjahresniveau, in den Niederlanden ging der Wert um 15% auf 297 Mio. Euro zurück. Zurückhaltung übten die Anleger auch in den Randländern Mittel- und Osteuropas, wo das Volumen gemessen am 4. Quartal 2011 um 92% auf 68 Mio. Euro gesunken ist.

Der moderate Start im 1. Halbjahr 2012 und die Geschäftsbelebung in der zweiten Jahreshälfte belegen, dass die Investoren 2012 ein Wechselbad der Gefühle erlebt haben. So kommen auch Peter Damesick, Chairman EMEA Research bei CBRE und Neil Blake, Head of EMEA Research, in ihrem Marktbericht rückblickend zu dem Ergebnis, dass sich die europäischen Immobilienmärkte in einem sehr schwierigen wirtschaftlichen Umfeld bewegt haben: Die Rezession in den südeuropäischen Ländern und die Furcht vor einem Auseinanderbrechen des Euro-Raums haben das Investitionsklima  belastet. So lag das Transaktionsvolumen in den ersten 3 Quartalen nur bei 19,25 Mrd. Euro. Das waren durchschnittlich 6,4 Mrd. Euro pro Quartal und damit deutlich weniger als im Durchschnitt der vergangenen 3 Jahre.

Dass sich in der zweiten Jahreshälfte wieder leichter Optimismus breit machte und diese Gefühlslage auch zu Jahresbeginn noch anhält, führen die Experten maßgeblich auf Draghis Ankündigung  zurück, den Euro mit allen Mitteln verteidigen zu wollen. Nachdem die Renditen für zehnjährige spanische Staatsanleihen von 6,8 auf 5,1% und für italienischen von 5,8 auf 4,2% gesunken sind, hat sich die Lage in Euroland erst einmal beruhigt. Insgesamt urteilen Damesick und Blake über das ökonomische Umfeld der europäischen Immobilienmärkte im Jahr 2012: „Schlimmer als zu hoffen, aber besser als zu befürchten war“.

Beim Blick auf 2013 stellt sich für sie die Frage: Wird die positive Trendwende aus der zweiten Jahreshälfte 2012 anhalten und die Basis für eine nachhaltige ökonomische Erholung bilden? Aus heutiger Sicht erwarten die Experten auch 2013 ein eher schwieriges Jahr – auch wenn sich einige Probleme erst einmal verflüchtigt haben. Doch die ersten Turbulenzen könnten Ende Februar auftreten, wenn die Italiener eine neue Regierung wählen. Wirkliche Fortschritte auf den europäischen Immobilienmärkten erwarten Damesick und Blake erst 2014.

Das Investitionsverhalten wird deshalb von Vorsicht geprägt bleiben und von der Fokussierung auf Core-Immobilien in den aktuellen „Core“-Märkten. Dazu zählt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE, auch Deutschland. Zudem erwartet er eine weitere Polarisierung mit deutlichem Nord-Süd-Gefälle. Diese Fokussierung auf die Märkte in Nord- und Westeuropa sieht auch Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland. Die Investitionen in Süd- und Osteuropa würden eher gering sein. Zielmärkte sind laut Damesick und Blake London, Paris und die großen deutschen Städte. In den Core-Märkten beobachten die Forscher auch eine steigende Nachfrage nach Non-Core-Immobilien.

Diese Konzentration auf  die besten Lagen der Großstädte prägt auch die Expansionsstrategie des Handels, der passende Flächen aber oft nicht findet. Das erzeugt Druck auf die Mieten. Dabei ist der deutsche Markt für die Händler laut CBRE mit weitem Abstand der attraktivste in Europa. Mehr als 50% der Befragten wollen hier eine größere Zahl von Filialen eröffnen. So erwarten Damesick und Blake stabile Mieten und dort, wo die Nachfrage sehr groß ist, wie in einigen deutschen Städten und Paris, auch steigende Mieten. 2012 war der Luxus-Einzelhandel das einzige Segment im Gewerbeimmobilienmarkt mit steigenden Mieten.

Mit einem Transaktionsvolumen von 9,55 Mrd. Euro (CBRE) war Großbritannien 2012 – ungeachtet der schwierigen wirtschaftlichen Lage – das gefragteste Ziel der internationalen Investoren und führte die europäische Rangliste vor Deutschland mit 9,15 Mrd. Euro an. Laut Adrian Peachey, Head of Retail Capital Markets bei Jones Lang LaSalle in UK war Großbritannien in den vergangenen dreieinhalb Jahren hinter den USA einer der Hauptprofiteure von der Globalisierung des Handelsimmobilienmarktes und erreichte einen Anteil von 14% der weltweiten Investitionen, vor Deutschland mit 10%.

Diesen Trend belegen aus Peacheys Sicht die 50%-ige Beteiligung des Norwegian Government Pension Fund Global im 4. Quartal für 943 Mio. Euro am Meadowhall Shopping Centre in Sheffield und die Übernahme des Festival Place in Basingstoke durch den US-Pensionsfonds für Lehrer TIAA CREF im 3. Quartal 2012. In Deutschland gehörte der Verkauf von 17 Karstadt-Immobilien einschließlich des Top-Hauses KaDeWe für 1,1 Mrd. Euro an die österreichische Signa-Gruppe zu den großen Deals des 4. Quartals.

Schweden: Immun gegen wirtschaftliche Schwierigkeiten

Namhafte Übernahmen waren im 4. Quartal des vergangenen Jahres zudem die Übernahme der Kista Galleria in Schweden für insgesamt 526 Mio. Euro durch den kanadischen Pensionsfonds Pension Plan sowie die Übernahme der beiden polnischen Shopping-Center Citycon und Manufaktura für 390 Mio. Euro durch die deutsche Union Investment. Mit einem Volumen von 5,3 Mrd. Euro waren Shopping-Center laut Jones Lang Lasalle im 4. Quartal das gefragteste Segment. Zu den stabilen Märkten Europas zählt Antony Pastiroff, Head of Retail Capital Markets Sweden bei Jones Lang LaSalle auch Schweden, das sich immun zeige gegen die wirtschaftlichen Schwierigkeiten vieler europäischer Märkte.

 

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