Kein Vorbeimogeln an der Ökonomie

Unter der Überschrift: Was können Kommunen, Handel und Projektentwickler gemeinsam zur Belebung der City beitragen? diskutierte eine kontrovers besetzte Expertenrunde während des 8. Deutschen Handelsimmobilien-Kongresses über die Bedeutung des Einzelhandels für eine Innenstadt, die besondere Rolle des Fachhandels und die Vor- und Nachteile von Shopping-Centern.

Rolf Junker, Geschäftsführer von Junker und Kruse in Dortmund forderte mit Blick auf die Frage: „Wie viel Center verträgt die Stadt“, dass sich diese Bauform stärker zur Stadt hin öffnen müsse. Viele Center seien noch zu sehr geschlossen. Die Baukörper dürften nicht selbstsüchtig sein, so seine Kritik, die generell immer wieder gern gegen Shopping-Center ins Feld geführt wird. Junker formulierte es plakativ: Die Center von gestern würden für Morgen gebaut.

Dass sich die Shopping-Center-Industrie mit diesem Thema aber bereits stark auseinandersetzt, ist aus Sicht von Experten an Projektentwicklungen wie dem Forum Hanau (Foto: HBB), das in einem Wettbewerblichen Dialog unter starker Beteiligung der Bevölkerung entstanden ist und dem Milaneo in Stuttgart, einem mehrteiligen Stadtquartier für Einkaufen, Wohnen und Arbeiten, abzulesen.

Gegen das immer wieder gern angeführte Argument, dass die Ansiedlung von Shopping-Centern bereits zum Zeitpunkt der Ankündigung zu Mietrückgängen in den Innenstädten führt, stellte Prof. Rainer Lademann, Geschäftsführer von Dr. Lademann & Partner in Hamburg fest, dass der innerstädtische Einzelhandel generell einem kontinuierlichen Modernisierungsprozess unterliegt und Shopping-Center nicht ursächlich für solche Veränderungen seien. Neue Handelskonzepte, so Lademann, stünden häufig für 75% des Umsatzes in einer Innenstadt. Es gehe nicht nur um große Center, die zu Veränderungen führten, auch kleine Veränderungen zeigten ihre Auswirkungen. Ein Trading-down in einer Stadt, so räumt der Experte weiter ein, müsse auch nicht zwingend mittels Shopping-Center abgewendet werden. Auch andere Projekte wie Geschäftshäuser könnten die Attraktivität einer City steigern. Mit Blick auf den stetigen Wandel im Einzelhandel mahnte er die Städte: „Bleiben Sie am Ball, um Veränderungen zu erzeugen.“

Mit dem Konflikt zwischen den Ansprüchen der Stadtplaner einerseits und den wirtschaftlichen Interessen der Projektentwickler andererseits, setzte sich Michael Ludwig Flesch, Managing Director der MAB Development Deutschland GmbH auseinander. Wenn man zu sehr auf die Stadtplanung eingehe, könne es passieren, dass das Center nicht unbedingt erfolgreich sei, mahnte er. Immerhin sind die Politiker vor Ort keine Einzelhandelsexperten und Projektentwickler. Flesch plädierte aber dafür, dass der Prozess der Shopping-Center-Entwicklung transparent sein muss. Es müssten alle eingebunden werden, doch am Ende müsste das Center funktionieren. Auch Lademann warnte vor einer Stadtentwicklung, die sich an der Ökonomie vorbei mogele.

Jenseits der Frage, welche Form oder Größe Shopping-Center haben sollten oder ob es am besten gar keine Einkaufszentren geben sollte, mahnte Joachim Stoll, Vorsitzender des IHK Einzelhandelsausschusses Frankfurt und Geschäftsführer der Leder-Stoll OHG, dass der Einzelhandel in der Innenstadt überhaupt erst einmal wahrgenommen werden müsse und wie wichtig der Facheinzelhandel für die B-Lagen sei: „Es muss in die Köpfe hinein, dass wir wichtig sind und dass man uns braucht“.

Mit der Frage: welche Kriterien stellt die Stadt an die Center und Einzelhandelsstandorte, um die Akzeptanz der Bürger gewährleisten zu können? setzte sich der Oberbürgermeister von Wiesbaden, Helmut Müller, auseinander. „Ich bin Anhänger der Cluster-Theorie“, bekannte er. Plätze, auf denen alles beieinander ist, seien wichtig und Innenstädte müssten als Handelsplatz betrachtet werden. Wiesbaden hatte im Vorjahr die darbende Mauritiuspassage, die sich in 80 m Entfernung zum teuersten Platz der Stadt befindet, gekauft, um ein weiteres Abdriften des Standorts zu verhindern. Christoph Meyer, Moderator des Handelsimmobilien-Kongresses regte vor diesem Hintergrund an, dass die Städte den Mut haben sollten, leer stehende Hertie-Filialen zu kaufen, um für sie – im Interesse der Nachbarschaft – eine neue Verwendung zu finden.

Mit welchen Problemen sich der Entwickler von Handelsimmobilien im Allgemeinen und Shopping-Centern im Besonderen auseinandersetzen muss, stellte Harald Ortner, Geschäftsführer der Hamburger HBB (Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH) in seinem Vortrag über den Investitionsstandort Deutschland dar. Dabei erfordert es nach seinen Worten viel Kleinarbeit, um die Politik für ein Projekt zu gewinnen. Um die Genehmigung für das geplante Shopping-Center in der Innenstadt von Velbert zu erlangen, hat der Entwickler 10 Jahre gebraucht. Sehr wichtig sei es, sich mit den politischen Mehrheiten vor Ort zu befassen, rät er.

In diesem Kontext verweist Ortner darauf, wie wichtig es für einen überregional arbeitenden Entwickler wie die HBB ist, an einigen wichtigen Standorten mit einem regionalen Partner, der die politischen Verhältnisse genau kennt, zusammen zu arbeiten. Dass sich die Vorschläge einer Stadt nicht immer mit dem wirtschaftlich Realisierbaren decken, bestätigte auch er. Die inhabergeführte HBB hat derzeit eine gut gefüllte Projektpipeline mit einem Volumen von 600 Mio. Euro. Bislang hat der Inhaber die Finanzierung übernommen, doch bei wachsendem Investitionsvolumen schaut sich die HBB laut Ortner nach neuen Finanzierungsmöglichkeiten um.

Da sich die Banken aktuell immer stärker zurückziehen, bieten Geldgeber wie Versicherungen oder Pensionsfonds gern gesehene Alternativen. So berichtete Hauke Brede, Chief Risk Officer der Allianz Real Estate, dass sein Unternehmen großvolumige Finanzierungen aus einer Hand langfristig, für über 10 Jahre, anbieten könne. Nach den Worten von Rob Jenner, CEO der Centerscape Deutschland, sind auch viele Pensionskassen daran interessiert, die Finanzierungslücken als Eigenkapitalgeber auszufüllen. Die Akquisitionen nordamerikanischer Pensionsfonds 2011 belegen den Trend.

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