Anders als bei anderen Immobilienarten gibt es bei Handelsimmobilien viele Interessenten und Marktpartner, die Einfluss nehmen und zum Erfolg etwa eines Fachmarktzentrums beitragen. Deshalb ist eine Netzwerkorganisation in diesem Segment so wichtig, um alle Interessen unter einen Hut zu bringen.
Während die Beziehung zwischen dem Investor resp. Eigentümer einer Büroimmobilie und seinem Kunden – also dem Mieter – recht unkompliziert ist, zeichnet sich die Handelsimmobilie durch eine ziemlich komplexe „Kundenstruktur“ aus. Kunde des Eigentümers ist der Einzelhändler als Mieter, der – anders als der Mieter in der Büroimmobilie – wiederum Tausende von Kunden – den Verbraucher – hat, von denen letztlich der Erfolg des Geschäfts und damit die Höhe des Umsatzes und der Miete abhängt. Die Büroimmobilie muss dagegen nur den räumlichen und energetischen Anforderungen des Mieters genügen und die Ansprüche an eine verkehrsgünstige und/oder repräsentative Lage erfüllen. Seine Umsatzentwicklung hängt nicht von der Immobilie ab.
Für den Handel ist die Immobilie, ihre Lage und ihre Gestaltung dagegen seine Verkaufsmaschine, mit der er sein Geld verdient. Dass diese Konstellation ganz andere Anforderungen an das Management einer solchen Handelsimmobilie stellt, liegt auf der Hand. Vor diesem Hintergrund hat die MEC Metro ECE Centermanagement Corpus Sireo, Dr. Lademann & Partner, GfK Geomarketing, Savills und TH Real Estate auf der Expo Real in München ihre jüngste Studie über das „kundenorientierte Management von Fachmarktzentren“ vorgestellt.
Gerade dem Management von Fachmarktzentren, die in der Gunst der Investoren nach den Worten von Jörg Krechky, Head of Retail Investment Germany bei Savills, derzeit ganz oben stehen, kommt laut Studie große Bedeutung zu. Denn der Markt wird in erster Linie von Bestandsimmobilien dominiert, da das restriktive deutsche Planungsrecht der Entwicklung neuer Fachmarktzentren in nicht integrierten Lagen, am Stadtrand oder auf der grünen Wiese, enge Grenzen setzt. Die Wertschöpfung im Segment Fachmarktzentren und Hybride Malls (= Mischung aus Nahversorgungszentrum und klassischem Shopping-Center) liegt laut Studie vor allem in der Bewirtschaftung von Bestandsobjekten. Viele davon stammen aus den 1980er- und 1990er-Jahren und entsprechen heute nicht mehr den Ansprüchen der Konsumenten, die sich gerade in den vergangenen Jahren stark verändert haben.
Dabei lässt sich der Erfolg bei der Bewirtschaftung von Fachmarktzentren laut Manuel Jahn, Head of Real Estate Consulting bei GfK Geomarketing nicht auf den Dreiklang „Lage, Lage, Lage“ reduzieren. Vielmehr müssten neben dem Kriterium Standort auch das Konzept des Fachmarktzentrums, sein Angebot und sein Management berücksichtigt werden. An all diesen Stellschrauben kann ein Objekt verändert werden, beispielsweise, indem für einen schwachen Standort ein zugkräftiges Handelskonzept als Mieter gewonnen wird, der die Frequenz deutlich erhöht und so den gesamten Standort aufwertet.
Planungsrecht behindert notwendige Revitalisierungen
Das Wertsteigerungspotenzial durch Revitalisierung und Neuausrichtung etwa des Branchenmix an erfolgreichen, von den Verbrauchern geschätzten Standorten zu heben, wird jedoch durch die immer restriktiver werdende Anwendung des deutschen Planungsrechts zum echten Hindernis, wie Uwe Seidel, Geschäftsführer von Dr. Lademann & Partner erläutert. Deshalb sind die Kommunen mit ihrem Ziel, das Gros des Einzelhandels möglichst in den Zentren der Städte oder Orte anzusiedeln, und gleichzeitig die Entwicklung des großflächigen Einzelhandels am Stadtrand einzudämmen, weitere wichtige Marktpartner respektive „Kunden“ des Investors beim Management seiner Immobilie.
Der Asset-Manager als „Kundenversteher“
Das Management eines revitalisierungsbedürftigen Fachmarktzentrums bedeutet deshalb, dass die Anforderungen der sehr unterschiedlichen Marktteilnehmer, die zum Teil sogar konträre Ziele verfolgen, unter einen Hut gebracht werden müssen, damit die Immobilie mit ihrem Angebot vom Endkunden akzeptiert wird, der Einzelhändler ein erfolgreiches Geschäft – mit nicht zu hohen Mieten – betreiben kann und der Immobilieninvestor seine angestrebte Rendite – über höhere Mieten – erzielen kann.
Deshalb ist gerade beim Management von Handelsimmobilien resp. Fachmarktzentren – anders als bei anderen Asset-Klassen – das integrierte Zusammenspiel der autonomen Spezialisten – die Netzwerkorganisation – laut Christian Schröder, COO der MEC, so wichtig. „Wenn alle Kunden zufrieden sind, erreicht ein Fonds sein bestes Ergebnis“, findet auch Hans Stuckart, Managing Director bei Corpus Sireo International. Und dass es beim Asset-Management von Handelsimmobilien nicht um Excell-Tabellen und nüchterne Zahlen geht, sondern darum „im besten Sinne ein Kundenversteher“ zu sein, erklärt Kathrin Andres, Head of Retail Asset Management Germany von TH Real Estate. Sie ist deshalb überzeugt, dass die Wertsteigerungspotenziale durch konsequente und umfassende Kundenorientierung enorm sind: „Die Nachfrage nach professionell gemanagten Einzelhandelsobjekten und -fonds ist nicht umsonst seit langem so hoch.“