METRO Group Asset Management: Ein neuer Riese tritt an

Die METRO Group Asset Management GmbH & Co KG (MGAM) betreut über 700 Immobilien in 32 Ländern und hat in punkto Nachhaltigkeit zuletzt Welt weit Zeichen gesetzt. Jahrelang hat die Tochter der Düsseldorfer Metro Group im Hintergrund gewirkt. Seit diesem Jahr arbeitet sie verstärkt auch für Investoren und Kunden außerhalb des Konzernverbundes und weitet ihr Drittgeschäft aus. Dabei setzt sie auf die Handelskarte: „Aus dem Handel für den Handel“ lautet das Motto.

Der Shopping Square Meydan im Istanbuler Stadtbezirk Ümraniye, im asiatischen Teil der Stadt, ist für Prof. Michael Cesarz, Sprecher der Geschäftsführung der Metro Group Asset Management in jeder Hinsicht Symbol für neue Shopping-Center-Generationen: Der „Best-of-the-Best Award“ des „International Council of Shopping Centers“  (ICSC) 2010 in der Kategorie „Nachhaltigkeit“  ist dabei das i-Tüpfelchen auf einer Reihe von Anerkennungen, die die 70 000 qm große Mall seit ihrer Eröffnung im August 2007 erhalten hat: So etwa vom ICSC in Europa den Preis für das „vorbildliche Nachhaltigkeitsmodell“, den „Award for Excellence“ des Urban Land Institute (ULI) Europe und – als erste europäische Ehrung für nachhaltige Gebäude – den „Prime Property Award 2008“.

Es sind dabei die Themen „Nachhaltigkeit“, die mit steigenden Energiekosten für die Mieter immer wichtiger werden und das städtebauliche resp. architektonische Konzept, mit dem so riesige Komplexe wie Shopping-Center in das städtebauliche und soziale Umfeld integriert werden, die heute zählen.

Dabei beginnt Stadtentwicklung schon damit, dass die benachbarten Bewohner einer Center-Anlage nicht auf trostloste Wellblechdächer schauen müssen, wie Cesarz anmerkt: Der Shopping Square Meydan, eingebettet in ein rasant wachsendes Wohngebiet am Rande von Istanbul, bietet mit seinem 30 000 qm großen, in Teilen öffentlich zugänglichen Gründach ein Stück Naherholungsgebiet für die Anwohner. Und bietet als eines der größten Gründächer weltweit einen positiven Beitrag für die Klimatisierung des Innenraums.

Da das Shopping- und Freizeit-Zentrum wichtiger Bestandteil eines Wohngebietes ist, beauftragte das Unternehmen das Londoner Architektenbüro Foreign Office Architects (FOA) mit einem Konzept für eine offene Bauweise rund um einen großzügigen Marktplatz. Denn Shopping-Center wollen immer mehr zum Ort für soziale Kontakte  werden, weshalb auch die Gastronomie an Bedeutung gewinnt, während alte Konzepte wie das „Knochenprinzip“ an Bedeutung verlieren. Städtebauliche Integration von Shopping-Center heißt etwa beim Shopping Square Meydan, dass die „bestehenden und vorhersehbaren Wege der Bewohner in ihrem Stadtteil“ aufgegriffen und „diese über die begrünten Dachschrägen in das Zentrum der Anlage“ geführt werden.

Noch deutlicher wird das Prinzip beim 30 000 qm großen Metro-Einkaufszentrum im pulsierenden, alteingesessenen Istanbuler Stadtteil Merter, das seit August 2009 als Verbindungsachse zwischen dem angrenzende Wohngebiet und dem U-Bahnhof fungiert. Statt auf das Knochenprinzip zu setzen, bei dem Ankermieter die Kunden an die jeweiligen Enden des Centers ziehen, wird hier der „natürliche Weg der Leute zwischen Wohnung und Arbeitsplatz abgebildet“, erklärt Cesarz. Damit wird das städtebauliche Prinzip der alten, traditionsreichen Einkaufspassagen wie etwa der Galleria Vittorio Emanuele, die als wettergeschützte Einkaufsstraße den Mailänder Dom mit der Mailänder Skala verbindet, aufgegriffen: Die Mall als integriertes Bindeglied zwischen wichtigen, frequentierten öffentlichen Plätzen.

Grundsätzlich hat Cesarz den Anspruch, Shopping-Center zu bauen, die „städtebaulich individuell sind“. Metro will ganz gezielt neue Akzente setzen und dafür sind neue Ideen und neue Formen gefragt. Die internationalen Preise für Meydan sind Bestätigung für diesen Ansatz. Dabei sieht sich die METRO Group Asset Management als Immobilien-Unternehmen, das aus einem Handelsunternehmen entstanden ist und im Handels-Konzernverbund arbeitet, durchaus im Vorteil: „Die Kundenorientierung ist uns als Händler in die Wiege gelegt“, stellt Cesarz fest. „Wir reden bei der Konzeption neuer Center mit den Kunden und den Anwohnern.“

Die Immobilien-Tochter der Düsseldorfer Metro Group baut seit einigen Monaten ihr Drittgeschäft kontinuierlich aus. So übernahm sie zuletzt im polnischen Breslau das Management für das 70 000 qm große Shopping-Center Magnolia Park und hat laut Cesarz noch zahlreiche weitere Projekte in der Pipeline.

Bislang betreut die Metro Group Asset Management – vornehmlich für den Metro-Konzern –  über 700 Immobilien (wie SB-Warenhäuser, Warenhäuser, Fachmärkte) in 32 Ländern, darunter 70 Center-Standorte. Das Immobilienvermögen steht mit einem Buchwert von 12,24 Mrd. Euro in der Bilanz. „In Deutschland ist die METRO Group Asset Management der zweitgrößte Center-Manager“, ist Cesarz überzeugt. Wobei Metro neben klassischen Shopping-Centern auch große Fachmarktzentren dazu zählt. In Polen sieht sich die MGAM mit ihrem gesamten Immobilien-Portfolio als die Nummer eins des Landes.  Hier betreibt sie 10 Shopping-Center. Und in der Türkei ist die MGAM mit ihren 10 Objekten der drittgrößte Center-Betreiber.

„Wir spielen bei den Großen mit“, beantwortet Cesarz die Frage, ob die MGAM als Asset-Management-Unternehmen in Deutschland zu den fünf Größten gehört. Doch wichtiger als Quantität ist für ihn die Frage der Qualität. Und die Tatsache, dass die Metro Group mit 65,5 Mrd. Euro Umsatz (2009) weltweit der drittgrößte Handelskonzern ist, lässt aus Cesarz Sicht Rückschlüsse zu über die Qualität der Leistung, die die MGAM im Konzernverbund erbringt.

Der Vorteil ergibt sich schon daraus, dass die Metro Group ein sehr heterogenes Unternehmen mit vier verschiedenen Vertriebslinien (Metro Cash & Carry, Media Markt/Saturn, Real, Kaufhof) ist und das Thema Immobilien deshalb unter sehr unterschiedlichen Aspekten betrachtet wird. Vorteile bringt auch die Präsenz des Handelskonzerns in 34 Ländern, die es der MGAM ermöglicht, bei der Expansion in einen neuen Markt auf die Organisationsstruktur und das Wissen – z.B. über kulturelle Gepflogenheiten – der Schwesterunternehmen zurück zu greifen, die durch ihre einheimischen Mitarbeiter gut im Markt verankert sind.

Klarer Blick durch die Mieterbrille

Die Position der MGAM im Immobilienmarkt lässt sich am ehesten mit dem Slogan umschreiben: „Aus dem Handel für den Handel“, bringt es Cesarz auf den Punkt: „Man unterstellt uns, dass wir den Handel verstehen und dass wir das Geschäft mit Handelsimmobilien beherrschen“, so seine Erfahrung. Auf Interesse stößt die Arbeit des Unternehmens bei Eigentümern und Planern von Shopping-Centern. „Neu ist, dass auch Fonds nachfragen“, so Cesarz. Für Metro sprechen Schlagworte wie Seriosität und die Transparenz eines DAX-30-Unternehmens.

Bei seiner Expansion ins Drittgeschäft richtet Cesarz den Blick nach Osten auf die CEE-Region. Hier bestehe noch Interesse und Nachfrage. Nicht in den Ländern der 1. Generation, aber in Ländern wie Bulgarien oder Rumänien, Slowenien aber auch Österreich. In Ungarn unterhält die MGAM ein eigenes Büro. Laut Cesarz gibt es Investoren, die gleich gesamte Länder an den entscheidenden Stellen mit Shopping- resp. Fachmarktzentren abdecken wollen. In Polen sieht die MGAM für sich noch die Chance, weitere Center zu übernehmen und zwar nicht nur für das Center-Management, sondern für die gesamte Leistungspalette die das Unternehmen bietet: Von der Bauplanung über die Projektentwicklung, das Center- und Property-Management bis hin zum Asset Management alles aus einer Hand, um die gesamte Kette unter Kontrolle zu haben und durch den Mengeneffekt Einspar-Effekte zu erzielen.

Dabei hält sich Cesarz zugute, dass die MGAM „die Mieterbrille auf hat“, was sich vor allem bei der  Investition in die Nachhaltigkeit der Immobilien bemerkbar macht. Denn während im Normalfall beim Entwickler vor allem die höheren Kosten für energiesparende Anlagen anfallen, aber der Mieter aus den niedrigeren Energiekosten (zweite Miete) Nutzen zieht, profitiert die Metro Group über die konsolidierte Konzernbilanz auch von den Kostenersparnissen ihrer Vertriebstöchter.

So kommt es nicht von ungefähr, dass die MGAM im Shopping Square in Meydan – Mieter sind hier Real und Media Markt auf 15 000 qm – eine der größten Geothermie-Anlagen Europas installiert hat und jährlich 1,3 Mio. Kilowattstunden Primärenergie und den Ausstoß von 350 t Kohlendioxid spart. Bedingt auch durch den starken Anstieg der Energiekosten seit Sommer 2008 hat sich die Erdwärmeanlage in nur 4 Jahren amortisiert. Jetzt arbeitet das Center mit äußerst niedrigen Energie-Kosten.

Im kleineren Shopping-Center Merter wird über eine Solar-Chilling-Anlage die Sonnenkraft zur Kühlung der Mall genutzt – Geothermie war hier nicht einsetzbar – und ein vom Wetter gesteuertes Dach öffnet und schließt sich bei Bedarf. „Bei allen Projekten wird geschaut, mit welchen alternativen Energien gearbeitet werden kann“, so Cesarz, der die MGAM beim Thema Nachhaltigkeit in einer Vorreiterrolle sieht. Alle Maßnahmen werden unter dem Aspekt der Energieeinsparung gesehen, um die zweite Miete angesichts der steigenden Energiekosten möglichst niedrig zu halten. Die Zielvorgabe ist, dass jedes Projekt 15% Energieeinsparung erbringen muss. Dabei ist der Düsseldorfer Konzern schon auf Grund seiner schieren Größe laut Cesarz in der Lage, innovative Wege zu gehen.

In der Welt der Handelsimmobilien ist die MGAM eine Art Hidden Champion, obwohl die Definition, die auf erfolgreiche Mittelständler gemünzt ist, die in ihrem Markt in Deutschland, Europa oder weltweit Marktführer sind, nicht wirklich passt. Doch dass sie ein Global Player ist, der in der Öffentlichkeit bislang weniger präsent ist als die Mitbewerber, trifft schon zu.