Mipim 2011: Handelsimmobilien behaupten sich weltweit

Schritt für Schritt geht es auf den Immobilienmärkten wieder aufwärts. Der Boden gewinnt an Festigkeit. Registrierte der Immobilien-Dienstleister CB Richard Ellis zur Mipim 2010 bei den Investoren noch eine „abwartende Haltung“, weil Unsicherheit über den Konjunkturverlauf und die restriktiven Finanzierungsbedingungen bestehe, hört man zur Mipim 2011 schon wieder andere Töne. In der jüngsten CBRE-Umfrage äußerten die Investoren wieder Interesse an Osteuropa – vor allem an Polen. Die Besucherzahl hat sich gegenüber 2011 auf etwa 18 400 erhöht.

„Die Stimmung ist wirklich positiv“, stellt Volker Sonnenschein, Leiter Retail bei EPM in Düsseldorf, fest. „Es bewegt sich viel mehr als im Vorjahr.“ Vor allem Shopping-Center seien gefragt. Und auch solche mit hohem Revitalisierungsbedarf, da voll vermietete gute Center kaum am Markt seien. Es werde auch wieder mehr finanziert. Allerdings prüfen die Banken die Konzepte für revitalisierungsbedürftige Shopping-Center nach Sonnenscheins Erfahrung sehr genau auf ihre Zukunftsfähigkeit.

Ein Beleg für den aufkeimenden Optimismus ist auch die von Jones lang LaSalle (JLL) geäußerte Erwartung, dass die europäischen Gewerbeimmobilien-Direktinvestitionen 2011 steigen werden. Bereits 2010 war das Transaktionsvolumen allein im Segment Handelsimmobilien laut Cushman & Wakefield (C & W) europaweit um 66% auf 36 Mrd. Euro gewachsen. Weltweit sieht das Unternehmen nach seiner Studie „International Investment Atlas 2011“ den gesamten Immobilien-Investmentmarkt „weiter auf Erholungskurs“ und erwartet Zuwachsraten von 5 bis 10% auf 485 Mrd. Euro. Für die Studie hatte C &W die Märkte in 56 Ländern analysiert.

Wo der weltweite Investmentmarkt – im Durchschnitt betrachtet – heute steht, zeigt folgender Zahlenvergleich: Zwar ist das weltweite Investitionsvolumen 2010 mit 430 Mrd. Euro gegenüber dem schwachen Krisenjahr 2009 um 50% gestiegen, doch liegt der Wert noch um 50% unter dem Höchststand des Boom-Jahres 2007, wie Inga Schwarz verantwortlich für das Research von C&W in Deutschland, erläutert. Bezogen auf den Durchschnittswert der vergangenen 5 Jahre hat das Transaktionsvolumen weltweit aber wieder einen Anteil von 80% erreicht. In einzelnen Schwellenländern Asiens und Lateinamerikas seien sogar neue Spitzenwerte erzielt worden, berichtet Schwarz. Mit dem Transaktionsvolumen erhöhten sich auch die Mieten – im weltweiten Durchschnitt um 2%.

Vor allem die verstärkte Nachfrage nach Handels- und Industrieimmobilien prägten 2010 das Geschehen. Besonders in den Emerging Markets ist Retail laut C & W stark gefragt, aber auch in den reifen Märkten, insbesondere in Europa, werden Retail Assets als wenig volatile Anlage-Objekte mit geringem Risiko geschätzt. Am Investitionsvolumen erreichten Handelsimmobilien laut C & W einen Anteil von etwa 17 bis 18%. Das war Rang 2 hinter Büroimmobilien mit einem Anteil von etwa 29%. Laut CBRE-Umfrage gelten Handelsimmobilien 2011 als attraktivstes Anlage-Segment: Für 43% der Befragten seien sie potenzielles Investitionsziel (Büro: für 35%).

Im weltweiten Ranking rangiert Deutschland als Investitionsziel laut C & W hinter China – mit großem Abstand vorn – den USA, wo das Geschäft gegenüber 2009 deutlich angezogen hat und Großbritannien auf Rang 4. In der Region EMEA (Europa und Afrika) wuchs das Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien laut C & W 2010 um 50% auf 120 Mrd. Euro. Dabei richtete sich der Fokus auf die liquidesten Märkte Großbritannien, Deutschland, Frankreich und Schweden, so Martin Braun, Partner der Capital Markets Group von C&W Deutschland.

Jones Lang LaSalle erwartet gemäß der neuesten Ausgabe seines „European Capital Markets Bulletin“, dass die Direktinvestitionen in Gewerbeimmobilien 2011 europaweit um bis zu 30% steigen könnten. Dabei bleibt der Blick aber unverändert auf erstklassige oder „Core“-Produkte gerichtet. Da hier aber Mangel herrscht, sich die Mietmärkte jedoch insgesamt verbessern, schlussfolgert Richard Bloxam, Leiter EMEA Capital Markets bei JLL, dass die Anleger „ihren Anlagehorizont ausweiten und höhere Risiko- und Renditeprofile in Betracht ziehen“. Und obwohl die größten Volkswirtschaften der EU auch 2011  attraktiv bleiben, geht er davon aus, „dass die eingeschränkte Verfügbarkeit von Core-Produkten in den wichtigsten westeuropäischen Märkten zu einer Beschleunigung der Investitionsdynamik in den mittelosteuropäischen und skandinavischen Ländern führen wird“. Auch die Märkte in Russland und der Türkei würden sich beleben. Bloxam glaubt aber, dass die Investoren gelernt haben und trotz des starken Preiswettbewerbs „keine Kompromisse bei der Qualität“ eingehen: Core-Produkte in den wichtigsten Städten der Region blieben im Mittelpunkt.

Deutschland bleibt im Fokus der Investoren

Und Jeremy Eddy Leiter Einzelhandelsimmobilieninvestment EMEA bei JLL, ergänzt: Bei Value Add-Immobilien, die für eine Wertsteigerung zunächst weitere Investitionen erfordern, mangele es an einer breiter gefächerten Nachfrage. CBRE erwartet auf Grund des hohen Wettbewerbs um Core-Immobilien, dass sich Investoren erst in der 2. Hälfte 2011 und ab 2012 wieder stärker für Immobilien mit einem höheren „Risiko-Exposure“ interessieren.

Dass Deutschland weiter im Blick der Investoren bleibt – es soll 2012 Mipim-Ehrengastland werden -, bestätigt auch das Update zum Retail Real Estate Report der Hahn-Gruppe in Bergisch-Gladbach, die 30 Investoren aus dem In-und Ausland befragt hatte. Einig ist sich das Gros der Befragten (77,7%), dass Deutschland „im europäischen Vergleich überdurchschnittlich attraktiv ist“. Im Vorjahr wurde das ähnlich gesehen (73,3%). Der Grund: Die günstigen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die Stabilität des Marktes. Auch die CBRE-Umfrage bestätigt, dass Deutschland für 32% der befragten Investoren in Europa der attraktivste Markt ist. „Das Preisniveau und die Wertsteigerungspotenziale des deutschen Marktes werden weiterhin als positiv eingestuft“, heißt es in der Studie ergänzend.

Und deutsche Handelsimmobilien sind für 76,7% im europäischen Vergleich derzeit überdurchschnittlich attraktiv. Dabei wird auch das attraktive Preis-Rendite-Niveau (65,2% der Nennungen)  hierzulande sehr geschätzt.

Gegenüber Frühjahr 2010 hat sich laut Hahn-Report die  Stimmung unter den 30 institutionellen Investoren weiter aufgehellt. Die Marktbelebung sei nachhaltig. Immerhin 76,6% der Befragten, darunter Immobilienfonds, Immobilien-AGs, Versicherungen, Immobilien-Banken, Private Equity und institutionelle Investoren, erwarten in Deutschland ein steigendes Transaktionsvolumen. Nur eine Minderheit von 3,3% geht von einem Rückgang aus, 20% erwarten ein stabiles Niveau.

Zum Vergleich: Bei der Umfrage im Februar/März 2010 gingen 53,3% von steigenden Investitionen in Retail Assets aus und 43,3% erwarteten ein stabiles Niveau. Der Anteil der Pessimisten war mit 3,3% gleich. Jones Lang LaSalle erwartet in seinem Ausblick auf 2011, dass das Transaktionsvolumen mit Handelsimmobilien in Deutschland unter günstigen Bedingungen 8 bis 9 Mrd. Euro erreichen könnte.

Dass sich die Netto-Ankaufrenditen stabilisieren werden, erwarten in der Hahn-Umfrage 63,3% der Investoren, 20% glauben, dass die Renditen zurückgehen und die Verkaufspreise steigen, 16,7% glauben an steigende Renditen bei sinkenden Verkaufspreisen. Besonders erfreulich: Für die meisten (40%) haben sich die Finanzierungsbedingungen verbessert, für 30% hat sich nicht viel geändert, aber für 6,7% sind die Finanzierungsbedingungen schwieriger geworden, während 23,3% zu diesem Thema keine Angaben machten. Die beliebtesten Investments sind laut Hahn-Report Fachmarktzentren (83,3% der Nennungen) und Shopping-Center (55,6 %). Highstreet-Objekte und SB-Warenhäuser folgen  mit 50 bzw. 22%. Die Mehrheit (53,3%) rechnet im Bereich Fachmarktzentren mit steigenden Preisen, bei Shopping-Centern erwarten 46,7% steigende und 50% stabile Preise. Unter der Headline „Kaufinteresse und Risikobereitschaft“ ergab die Studie, dass 60% moderat bis stark zukaufen wollen und 16,7% tendenziell verkaufen wollen. Aber Qualität ist ein Muss: Der Fokus richtet sich auf „Core“ (63,3% der Nennungen) und „Core Plus“ (43,3% der Nennungen).

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