Revitalisierung von Warenhäusern: Noch riesiges Potenzial

Seit sich der Investmentmarkt wieder belebt und Handelsimmobilien als erste Asset-Klasse aus der Finanzmarktkrise herausfinden, sind die Investoren bevorzugt auf der Suche nach Shopping-Centern. Mit einem Investitionsvolumen von 2,6 Mrd. Euro bildeten Einkaufszentren das Schwergewicht auf dem deutschen Investmentmarkt für Handelsimmobilien, der sich laut Jones Lang LaSalle bis Ende September auf 5,8 Mrd. Euro summierte. Das waren knapp 45% des Transaktionsvolumens. Begrenzt wird das Geschäft mit den Großimmobilien jedoch durch das knappe Angebot.

Ein sehr großes Potenzial bietet in Deutschland dagegen das Thema Revitalisierung – nicht nur von Shopping-Centern, bei denen aktuelle Studien großen Sanierungsbedarf ausgemacht haben. Die Revitalisierung von Großimmobilien ist vielmehr schon seit Mitte der 1980er-Jahre ein Thema, seit sich der Konsumgütermarkt in immer kleinere Segmente aufteilt und insbesondere die Warenhäuser an schlechten Standorten und in kleineren Städten aufgegeben wurden.

Nach Feststellung von Manuel Jahn von GfK Geomarketing hat etwa die Frankfurter Hertie GmbH bereits im Zeitraum von 1985 bis 1997 insgesamt 58 Warenhaus-Standorte (290 000 qm) geschlossen. Grundproblem des Frankfurter Warenhaus-Konzerns, der hinter Karstadt (damals Nr. 1) und Kaufhof (Nr. 2) die Nummer 3 vor Horten war: Er hatte zu viele schlechte Standorte.

City Point Braunschweig (ECE)

City Point Braunschweig (ECE)

Das von Herman Tietz (=Hertie) im vorletzten Jahrhundert gegründete Unternehmen hatte seinen regionalen Schwerpunkt vor dem Zweiten Weltkrieg im Osten Deutschlands und musste nach Kriegsende sein Filialnetz im Westen, wo aber die Wettbewerber Karstadt und Kaufhof bereits die besten Standorte besetzt hatten,  neu aufbauen. Lediglich die außerordentlich starke Position von Hertie in Berlin mit dem KaDeWe und dem Wertheim-Haus als Prestige-Objekte, zeugten zuletzt von der starken Marktposition im Osten.

Mit der Hertie-Filiale in Braunschweig, die zum City Point wurde, baute die Hamburger ECE 1988 eines der ersten Warenhäuser zum Shopping-Center um. Die City Points bildeten damals eine besondere Spezies von Shopping-Center, weil sie die Mehrgeschossigkeit beibehielten, was beim normalen Einkaufszentrum meist nicht funktioniert. Beim City Point ist es notwendig, einen ausgesprochenen Publikumsmagneten – wie etwa einen Fachmarkt von Saturn – in den oberen Etagen zu etablieren, um die Kunden nach oben zu holen.

Vor allem nachdem Hertie im Jahr 1994 komplett von Karstadt übernommen wurde, schloss der Essener Konzern zahlreiche weitere defizitäre  Hertie-Standorte. Gute Objekte wie Hertie am Bahnhof in München oder auf der Frankfurter Zeil, wo Karstadt nicht vertreten war, wurden in Karstadt umbenannt und der Name Hertie verschwand vom Markt. An Doppelstandorten wie in Köln wurde die Hertie-Filiale zur Neumarkt-Galerie umgebaut. Auch der City Point Kassel, den die Deutsche EuroShop AG betreibt, ist aus einem Warenhaus entstanden.

Aus dem alten Centrum-Warenhaus in Dresden, das Karstadt nach der Wiedervereinigung übernommen hatte, baute Multi Development nach Abriss des DDR-Baus die Centrum Galerie. Und die Essener mfi AG entwickelt in Leipzig u.a. auf dem Gelände des Kaufhauses Blechbüchse, das phasenweise ein Konsum-Kaufhaus war, ein Horten-Kaufhaus und zuletzt eine Karstadt-Filiale die Höfe am Brühl.

Nach grober Einschätzung von Jahn schloss Karstadt in den vergangenen 3 Jahren im Zuge der Krise 14 Standorte, darunter Objekte in Dortmund und München, die nun zu Geschäftshäusern umgebaut werden oder in Kiel und Kaiserslautern, die in Shopping-Center umgewandelt werden. Dabei wird Karstadt am Dom in München komplett abgerissen und als  Geschäftshaus der neueren Generation neu entwickelt – mit Parkplätzen aber auch Wohnraum.

Auch Galeria Kaufhof hat ihr Filialnetz im Laufe der Jahre bereinigt. So entwickelte die mfi AG die Wilmersdorfer Arcaden aus einer Kaufhof-Filiale, die entkernt und ins das Center integriert worden war. Nach Übernahme des Wettbewerbers Horten im Jahr 1994, sah sich auch Kaufhof gezwungen, an Doppelstandorten neue Nutzungen zu finden. So etwa in Hamburg an der Mönckebergstraße, wo Horten 2001 zur Saturn-Filiale umgebaut wurde. In der Horten-Filiale in Aachen testete Kaufhof ein Warenhaus der neuen Generation unter dem Namen „Lust for Life“ mit jungen, gehobenen Marken und junger Bedienung. Viele Testergebnisse flossen in andere Kaufhof-Filialen ein, das Konzept wurde an die Marktbedingungen angepasst. Der Proto-Typ ging aber mit Ausnahme eines Intermezzos in Hamburg nie in die Vervielfältigung.  

Mit Aufgabe der Billigkaufhaus-Kette Kaufhalle, Tochter des Kaufhof-Konzerns, die sich bei der Expansion in Ostdeutschland übernommen hatte und in die Verlustzone gerutscht war, wurden laut Jahn rd. 100 Standorte mit 180 000 qm Verkaufsfläche frei gesetzt.  Das Netz wurde zwischenzeitlich an den italienischen Modeanbieter Oviesse vermietet, der aber kurz darauf scheiterte und die Flächen wieder zurückgab. Anschlussvermietungen gingen laut Jahn u.a. an Woolworth oder wurden konzernintern an Media Markt, Sportarena oder Schnäppchenmärkte vergeben. Nach dem Teilverkauf an Dawnay Day, so Jahn weiter, werde das Portfolio sukzessive weiterentwickelt.

Den größten Posten revitalisierungsbedürftiger Objekte brachte die Insolvenz und Liquidation von „Hertie II“ mit 74 Standorten und 450 000 qm Verkaufsfläche auf den Markt. Hierbei handelte es sich um Karstadt-Filialen, die der frühere Arcandor-Chef Thomas Middelhoff  aussortiert und nebst den Namensrechten an „Hertie“ ebenfalls an den britischen Investor Dawnay, Day verkauft hatte.

Von den zuletzt geschlossenen Karstadt-Objekten sind laut Jahn inzwischen 9 Standorte mit rd. 100 000 qm Verkaufsfläche umgenutzt worden, von den Hertie-II-Standorten sind es inzwischen 18.

Die Problematik bei der Umnutzung der alten Warenhäuser sind die vielen Etagen, die eine neue Verwendung finden müssen. Shopping-Center funktionieren meist nur auf 3 Etagen: Unter-, Erd- und 1. Obergeschoss. Dabei muss am Ende die Kalkulation der Miete stimmen, da innerstädtische Warenhäuser auf Grund ihrer absoluten Top-Lage nicht billig sind und nicht jede Nachnutzung die bisherige Einzelhandels-Miete einbringt.

Im Vorfeld der Revitalisierung einer Warenhaus-Immobilie ist – neben der Lage-Qualität – deshalb laut Jahn genau zu prüfen: Wie viel Fläche kann aktiviert werden? Wie viel kann für Einzelhandel genutzt werden und wie viel Mietertrag wirft die Vermietung dann ab? Und welche andere Nutzung ist noch möglich? Aus architektonischer Sicht stellt sich die Frage nach der Raumhöhe und den Stützenabständen.

Vor diesem Hintergrund stellt Jahn eine grobe Modellrechnung auf: Für ein Warenhaus mit 5 000 qm Verkaufsfläche (7 000 qm Nutzfläche), das zum 15-fachen des Buchwertes bzw. 14,4 Mio. Euro gekauft wurde. Die bisherige Vertragsmiete belief sich auf 960 000 Euro p.a. bei einer Miete von 11,40 Euro je qm Nutzfläche und 16 Euro je qm Verkaufsfläche. Nach dem Umbau kalkuliert Jahn für das lukrative Erdgeschoss mit 1 200 qm eine qm-Miete von 35 Euro, für das Untergeschoss (1 200 qm) 18 Euro und das 1. Obergeschoss (1 300 qm) 15 Euro. Für das schwierige 2. Obergeschoss (1 300 qm) wird eine Miete von 6 Euro je qm (etwa für ein Fitness-Studio) kalkuliert. Das ergibt eine Gesamtjahresmiete von 1,092 Mio. Euro. Das würde sich aber nur bei Objekten rechnen, bei denen der Revitalisierungsbedarf sehr gering ist.

Das Problem bei Revitalisierungsprojekten besteht derzeit jedoch darin, dass Banken auf Sicherheit setzen und vor allem gut eingeführte Shopping-Center in Top-Lagen finanzieren.

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