City Essen
Mitte Oktober wurde die zweite Bauphase des Shopping-Center-Schwergewichts am Limbecker Platz in Essen eröffnet. Mit dem 70 000 qm großen Center einschließlich einer Karstadt-Filiale, Karstadt Sport und Saturn will Essen gegen die Konkurrenz aus Oberhausen (CentrO) oder Mülheim (Rhein-Ruhr-Zentrum) seine Reputation als „die Einkaufsstadt“ im Ruhrgebiet zurück erobern. Immerhin ist Essen 2010, stellvertretend für die gesamte Region, die Kultur-Hauptstadt Europas.
Die Ankündigung, dass am Limbecker Platz das Riesenobjekt entsteht, hatte den Vermietungsmarkt erst einmal durch gewirbelt und die Mieten auf Talfahrt geschickt. So stellte denn auch der ivd- Verband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen, Bereich West im Sommer fest, dass die zweitgrößte Stadt in Nordrhein-Westfalen, Dortmund, den Essenern zumindest derzeit den Rang abgelaufen hat. Deshalb war die Sorge in Essen groß, dass viele Einzelhändler ins ECE-Shopping-Center umziehen, die Frequenz auf den Limbecker Platz gezogen und die Kettwiger Straße unter der großen Konkurrenz leiden werde.
Zwar ist der zweite Teil des Centers erst kurz am Markt, doch haben sich die Immobilien-Dienstleister CB Richard Ellis (CBRE) und Lührmann bereits an einer Analyse über die Auswirkungen auf die Innenstadt versucht. Und kommen zunächst zu dem Ergebnis, dass der Limbecker Platz – mit seinen über 200 Geschäften – 2009 einen Großteil der Flächennachfrage absorbiert hat, wie Frank Emmerich, Head of Retail Agency West bei CBRE feststellt, „wodurch eine Senkung der Mietpreise in der gesamten Innenstadt zu verzeichnen ist“. Das beobachtet auch Brockhoff & Partner seit längerem. Dies bestätigt zunächst die schlechten Nachrichten – zumindest für die Hauseigentümer. Der Einzelhandel dürfte die sinkenden Mieten dagegen eher als Anreiz für seine Expansion und die Suche nach attraktiven Standorten ansehen.
Keine Verschlechterung in der Kettwiger Straße
Bei kleinen Flächen mit 60 – 120 qm sieht CBRE die Preise bei 90 – 110 Euro, für Flächen von 120 bis 260 qm bei 60 bis 90 Euro je qm. Dagegen kann CBRE bislang die befürchtete Verschlechterung von Lage und Sortiment in der Kettwiger Straße noch nicht erkennen. Auch die Passantenfrequenz sei unverändert stark, lautet die Feststellung. Auch Lührmann berichtet, dass die Umsätze in der benachbarten Fußgängerzone bis dato nur unwesentlich zurück gegangen sind. Zwar seien einzelne Ankermieter aus der 1A-Lage ins Center gewechselt, andererseits seien in der Innenstadt aber auch zahlreiche neue Konzepte hinzu gekommen.
Als Herausforderung bleibt laut CBRE nun noch die neue Nutzung des C & A-Hauses in der Kettwiger Straße. C & A ist bekanntlich ins ECE-Center gezogen. Beispiele von anderen Städten mit neuen Shopping-Centern zeigen indessen, dass weitere Filialisten nachrücken, wenn die Frequenz und die Zentralität in einer Stadt durch die Ansiedlung eines solchen Shopping-Centers steigen. So stellt auch Lührmann fest, dass viel Bewegung im Markt ist und leer werdende Flächen wieder neue Mieter finden.
Unverändert wichtig bleibt die Sanierung des Essener Hauptbahnhofs, der als Einfallstor zur City endlich modernisiert werden muss. Zudem müsse der Übergang in die Kettwiger Straße attraktiver gestaltet werden, lautet die Kritik. Doch nun scheint sich etwas zu bewegen. Bis Mitte 2010 werde der Bahnhof generalüberholt und in ein modernes Dienstleistungszentrum verwandelt, beruft sich Lührmann auf Angaben der Bahn. Auf 5 700 qm sollen Einzelhandelsflächen entstehen für den bahnhofstypischen Branchenmix aus Supermarkt, Fast-Food und Drogerien. Eine Shopping-Mall solle Platz für Mode, Schmuck und Beauty-Konzepte bieten.
Auch Volker Sonnenschein, Head of Retail der EPM Assetis GmbH, die das City Center in der Kettwiger Straße managt, sieht für das 30 000 qm große Objekt, das derzeit zur Rathaus Galerie umgebaut wird, keine Beeinträchtigung durch das ECE-Center. Mit seiner Lage am Rathaus und am S-Bahn-Knotenpunkt und etwa 1 800 Parkplätzen im Umfeld, sieht er die Galerie gut positioniert und eher als Ergänzung zum Limbecker Platz. Hier sei eine klassische Knochen-Situation zwischen den beiden Zentren entstanden, stellt er fest.
Fazit von Lührmann: „Die Entwicklung zeigt, dass sich die Nachfrage nach Mietobjekten in der Essener Innenstadt auf einem stabilen Niveau bewegt. In der Gesamtbetrachtung hat der Einzelhandelsstandort Essen durch das Center Limbecker Platz bisher sogar wirklich an Anziehungskraft gewonnen.“ Bislang werde das Center gut angenommen und dennoch seien die Umsätze in den benachbarten Fußgängerzonen nur unwesentlich zurückgegangen.