Studie: Handelsimmobilien zeigen ihre Wertbeständigkeit

Die Finanzkrise bestimmt seit Monaten die Schlagzeilen und die Spuren in der Wirtschaft sind unübersehbar. Sehr deutlich hat sie ihre Spuren bei der 20. Mipim in Cannes hinterlassen. Die Zahl der Besucher, die 2008 noch bei über 29.000 lag, ging um mehr als ein Drittel auf unter 20.000 zurück. Vor allem der Zustrom der Delegationen aus Osteuropa, die zuletzt das Messegeschehen stark prägten, hat abgenommen. Die Märkte Osteuropas stehen im Zeichen der Krise vor einer Neuausrichtung. Wie schon bei der Mapic im November waren die Delegationen kleiner, dafür waren aber die Entscheidungsträger vor Ort. Oder wie es ein Messebesucher im November formulierte. Es waren weniger Party-Leute gekommen.

Bleibt die Frage, wie sich Handelsimmobilien europaweit in der Krise bisher schlagen? In seiner Studie „Retail Investment Market View“, die CB Richard Ellis (CBRE) auf der Mipim präsentierte, kommt das Immobilienberatungsunternehmen zu dem Ergebnis, dass sich Handelsimmobilien im Umfeld sinkender Transaktionsvolumina und erschwerter Finanzierungsbedingungen europaweit immer noch besser schlagen als Büro- oder Industrie-Immobilien.

Laut Studie waren 2 der 4 größten Einzeltransaktionen in Europa mit einem Wert von über 1 Mrd. Euro Investitionen in Handelsimmobilien (Grafik). Das eine war der Karstadt-Immobilien-Deal für 2,3 Mrd. Euro durch DB Rreef, Pirelli Re, Generali und Borletti, das andere die Übernahme des größten skandinavischen Shopping-Center-Entwicklers, Betreibers und Bestandshalters, der norwegischen Steen & Strom, durch die französische BNP Paribas-Tochter Klépierre und den niederländischen Pensionsfonds Stichting ABP.

Das große Plus bei Handelsimmobilen ist die Bedeutung des Standorts, der dem Einzelhändler – sofern er nicht alles falsch macht – schon per se ein gutes Geschäft und dem Eigentümer damit eine gute und sichere Miete garantiert. Gute Lagen in Innenstädten sind nicht austauschbar und nicht beliebig vermehrbar – und damit recht wertbeständig. So stellt CBRE denn auch fest, dass Top-Einzelhandelslagen „historisch gesehen in Krisenzeiten geringere Leerstände und stabilere Mietpreise als andere Arten von Gewerbeimmobilien“ verzeichnen. Diesen Trend bestätigen auch Maklerunternehmen wie Brockhoff & Partner, Lührmann, Kemper`s Jones Lang LaSalle oder Comfort. Die Nachfrage z.B. nach innerstädtischen Geschäftshäusern ist etwa in Deutschland größer als das Angebot. Das macht Top-Handelsimmobilien zur wertbeständigen, defensiven Anlage.

Dass sich derzeit aber kaum ein Segment dem Krisenszenario entziehen kann – auch nicht Handelsimmobilien – liegt auf der Hand. Vor dem Hintergrund, dass große Transaktionsvolumina schwer zu finanzieren sind, ist das durchschnittliche Volumen von 42 Mio. Euro (2007) auf 31 Mio. Euro im Jahr 2008 gesunken. Besonders Deals mit einem Volumen von über 100 Mio. Euro sind schwer zu realisieren. Die restriktive Kreditvergabe wirkt sich deshalb am meisten auf das Geschäft mit den großvolumigen Shopping-Centern aus. Hier sank das europäische Volumen laut CBRE von 27 Mrd. Euro (2007) auf 11,5 Mrd. Euro im Vorjahr.

Damit stürzt dieses Segment steiler ab als Handelsimmobilien im Allgemeinen. Lag der Shopping-Center-Anteil am Transaktionsvolumen in guten Jahren noch bei 50%, ist er 2008 auf 38% gesunken. Allerdings beobachtete CBRE das Phänomen, dass der durchschnittliche Shopping-Center-Deal 2008 mit 89 Mio. Euro leicht über dem Durchschnittswert von 2007 mit 88 Mio. Euro lag. „Wenn ein bedeutendes Shopping-Center zu kaufen war“, so schlussfolgert CBRE, „dann haben die Investoren auch einen Weg gefunden, einen solchen Deal zu realisieren“. In der Rangliste der größten europäischen Transaktionen finden sich immerhin drei bedeutende Shopping-Center und vier Shopping-Center-Portfolios.

Die dominierenden Akteure auf dem europäischen Immobilienmarkt waren 2008 Immobilienunternehmen und Investmentvehikel mit über 70% der Nachfrage. Allein börsennotierte Immobilienunternehmen gaben laut CBRE 3,4 Mrd. Euro für Handelsimmobilien aus. Die durchschnittlichen Renditen für Handelsimmobilien stiegen 2008 von 4,77 % im 1. Quartal auf 5,54 im 4. Quartal.

Obwohl das Transaktionsvolumen europaweit insgesamt rückläufig war, bewegten sich die Volumina in drei Ländern in die entgegengesetzte Richtung: Dazu gehören Russland, die Niederlande und Dänemark. „In allen drei Ländern stieg das Investmentvolumen im Jahresvergleich um über 70%. In Russland lag der Anteil der Einzelhandelstransaktionen am Gesamtmarkt bei 36%. Dafür war allerdings in jedem Fall nur eine große Einzeltransaktion, wie der 352 Mio. Euro teure Verkauf des Vremena Shopping Center in Russland, verantwortlich. Im ehemaligen Boom-Land Irland ist das Geschäft im 2. Halbjahr 2008 dagegen so gut wie ausgetrocknet.

Dabei zeigt sich laut CBRE, dass die internationalen Handelsunternehmen ungeachtet der Krise unvermindert Flächen in den Top-Lagen nachfragen, weil sie hier ihre Position behaupten wollen. Dadurch bleibt die Nachfrage stabil, auch wenn sich die Mietpreissteigerung stark abgeschwächt hat oder sich sogar ins Negative gekehrt hat. Nach Feststellung von CBRE ist der Kapitalwert bei Handelsimmobilien zwar auch gesunken, aber weniger stark als bei Büro- oder Industrieimmobilien (siehe Grafik oben).

Wie die Studie zur Shopping-Center-Flächenentwicklung in Europa von Jones lang LaSalle (JLL) zeigt, brachte das Jahr 2008 noch – zum 3. Mal in Folge – ein Flächenwachstum auf Rekordniveau. Über 300 Shopping-Center mit einer Bruttomietfläche von insgesamt 7,9 Mio. qm und einer durchschnittlichen Flächengröße von 19 900 qm wurden danach europaweit fertig gestellt. Mittelgroße Center in Klein- und Mittelstädten standen dabei laut JLL im Fokus der Projektentwickler. Wie 2007 dominieren Mittel- und Osteuropa mit einem Anteil von 55% das Marktgeschehen. Angesichts der Wirtschaftslage wird sich die Geschwindigkeit der Entwicklung 2009 und 2010 aus Sicht von JLL jedoch verlangsamen.

Auch die internationale Investmentgesellschaft Cordea Savills bricht bei ihrer Untersuchung des deutschen Marktes eine Lanze für das Segment Handelsimmobilien. Der Mietmarkt für gut geschnittene, flexible Verkaufsflächen in attraktiven Lagen werde stabil bleiben, schätzt Berith Kübler, Director of Investment bei Cordea Savills. Innerstädtische 1a-Lagen, Shopping-Center und Fachmarktzentren würden sich auch weiterhin gut entwickeln. „Vor allem Filialisten expandieren weiterhin, legen jedoch stärkeren Wert auf Flächen, die für ihre Vertriebskonzepte optimal geeignet sind“, so Kübler.

Doch 1b- und 2er- Lagen werden aus ihrer Sicht – wie schon in der Vergangenheit – zu den deutlichen Verlierern gehören. Hier sind aus Sicht der Essener Brockhoff & Partner alternative Nutzungskonzepte gefragt. Generell gibt es laut Kübler deutlich mehr attraktive Standorte für Einzelhandelsimmobilien als für Büroobjekte. Vor allem Mittelstädte bieten interessante Kaufgelegenheiten- vorausgesetzt, dass Parameter wie Zentralität, Kaufkraft, demografische Entwicklung und die örtliche Wettbewerbssituation stimmten. Dort ist die Verfügbarkeit von Immobilien besser und der Wettbewerb um die Objekte häufig nicht so intensiv wie in den großen Metropolen und das Preisniveau daher realistischer. Andererseits erforderten solche Standorte von Investoren mehr Verständnis und Gespür für die örtlichen Gegebenheiten, so Cordea-Savills-Managerin Kübler.

Unter den Einzelhandelskonzepten werden hierzulande laut Kübler vertikal integrierte Konzepte oder sogenannte discountierende Betriebsformen – sowohl im Food- als auch im Nonfood-Bereich – zu den Gewinnern gehören. Warenhäuser stehen aus Sicht der Expertin unter großem Druck und hätten Restrukturierungsbedarf.

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