Woher kommt der Run auf Einzelhandelsimmobilien?

 Jahrelang waren Immobilieninvestoren auf Büros fokussiert – erst in den letzten Jahren gewinnen auch andere Sektoren verstärkt das Interesse von Initiatoren und Anlegern. Einer davon ist der Einzelhandel – in Deutschland einer der stabilsten und nach Industrie und Handwerk der drittstärkste Wirtschaftssektor.

 Von Dieter Seitz, Bereichsleiter Private Placements, LHI Leasing GmbH

 Der deutsche Einzelhandel ist mit über 500 Mrd. Euro Jahresumsatz und 2,9 Mio. Beschäftigten im Jahr 2009 (Handelsverband Deutschland) nach Industrie und Handwerk der drittstärkste Wirtschaftssektor Deutschlands. DB Research prognostiziert für 2011 ein Wachstum des privaten Verbrauchs um knapp 1,5 % p. a. und hält diesen Trend für nachhaltig. Denn ein Großteil des Einzelhandelsumsatzes, der immerhin knapp 23 % des deutschen Bruttoinlandsproduktes ausmacht, dient der Befriedigung der Grundbedürfnisse Nahrung, Kleidung, Hygiene und Körperpflege. Solche Produkte sind weitestgehend konjunkturunabhängig, deshalb stellt der Lebensmitteleinzelhandel den stabilsten und kalkulierbarsten Subsektor dar. Folglich sieht Krüger (vgl. Soethe/Rohmert: Einzelhandelsimmobilien) den Lebensmitteleinzelhandel auch in den nächsten Jahren als Spitzenreiter.

Aufgrund der demographischen Entwicklung mit zunehmender Alterung der Bevölkerung und nur noch regionalem Bevölkerungswachstum öffnet sich die Schere zwischen strukturstarken und –schwachen Regionen jedoch immer mehr. Standort ist deshalb nicht gleich Standort – die nachhaltige Kaufkraft und Nachfrage bleibt eines der zentralen Investitionskriterien. Die Kundenbedürfnisse nachhaltig zu befriedigen, wird  immer komplexer. Zunehmend schwieriger ist es, Kunden je nach ihrem Einkaufs- und Konsumverhalten abgrenzbaren Gruppen zuzuordnen. Das bereits in den 80er Jahren entwickelte Konzept des „hybriden Kunden“ gewinnt für Einzelhändler an Relevanz. Wer Lebensmittel beim Biomarkt oder Delikatessenhändler kauft, findet umgekehrt nichts dabei, Waschpulver beim Discounter zu besorgen. Darüber hinaus führt das steigende Durchschnittsalter der Bevölkerung zu wachsenden Ansprüchen an das Einkaufserlebnis, Kunden erwarten Komfort, ansprechende, großzügige Warenpräsentation und begleitende Dienstleistungen. Diese Präferenzen bedingen steigende Verkaufsflächen, die innerstädtisch mit den knappen Margen im Lebensmitteleinzelhandel kaum noch darstellbar sind. Deshalb und weil die Kunden aus Bequemlichkeit Koppelstandorte mit mehr als einem Einzelhändler bevorzugt anfahren, erfreuen sich Fach- und Supermärkte sowie Fachmarktzentren und großflächige Vollsortimenter weiterhin lebhafter Nachfrage. Auch bei Investoren, deshalb sind in der jüngsten Vergangenheit die Spitzenrenditen im Bereich der Lebensmitteleinzelhandelsimmobilien vor dem Hintergrund eines zunehmenden Transaktionsvolumens unter Druck geraten. Der restriktive Umgang vieler Gemeinden mit dem Baurecht  für den großflächigen Einzelhandel verschärft die Angebotssituation weiter und wird damit zum Standortvorteil bestehender, zeitgemäßer Märkte und Fachmarktzentren.

Die Objekte bieten auf der Basis langlaufender Mietverträge stabile Cash-Flows über viele Jahre mit zumeist bonitätsstarken Mietern. Deutsche Einzelhandelsketten sind als Mieter begehrt: Wer sich im beispiellosen Konkurrenzkampf auf dem deutschen Markt bewährt hat, der gerade im Lebensmittelsektor zu im internationalen Vergleich anerkannt günstigen Preisen führt, verfügt über hervorragende Aussichten auch im internationalen Wettbewerb. Da die deutschen Verbraucherpreise seit Jahren deutlich stärker steigen als die Einzelhandelspreise und die Gewinnspannen deshalb konstant unter Druck stehen, haben deutsche Einzelhandelsketten einen beachtlichen Effizienzgrad aufzuweisen.

Auf Anlegerseite schätzt man deswegen  und wegen des üblicherweise hohen Eigenengagements der Mieter beim spezifischen Innenausbau der Immobilien Lebensmitteleinzelhandelsobjekte als ein berechenbares Investment in ein solides, wachstumsstarkes Immobiliensegment. Weiterhin sind Standorte für großflächigen Einzelhandel aufgrund baurechtlicher Beschränkungen für Neuentwicklungen nicht beliebig vermehrbar und bieten damit die Gewähr für einen langfristigen Werterhalt. Allerdings nur, wenn die Standortqualität stimmt: Gute Verkehrsanbindung und Sichtbarkeit mit komfortabler Parkplatzsituation, möglichst überdurchschnittliche Kaufkraft, Zentralität der Kommune und ein stabiles Einzugsgebiet steigern die Chancen auf eine Anschluß bzw. Neuvermietung nach Auslaufen der Mietverträge erheblich. Gute Kontakte zu den Mietern ermöglichen es zudem, frühzeitig über die Ausübung bestehender Mietverlängerungsoptionen zu sprechen. Ohnehin sollten rechzeitig, d. h. mindestens zwei Jahre vor Auslaufen eines Hauptmietvertrages, Möglichkeiten für eine Alternativnutzung oder Revitalisierung der Immobilie eingehend geprüft werden. Wichtig sind in diesem Zusammenhang einerseits der Bebauungsplan sowie die lokalen Zielsetzungen an dem jeweiligen Standort und andererseits mögliche Baurechtsreserven oder potentielle Arrondierungsmaßnahmen.

Fazit: Gerade bei aussichtsreichen Objekten besteht erhebliche Konkurrenz zwischen privaten und institutionellen Investoren. Eine gute Vernetzung, insbesondere zu den typischen Einzelhandelsmietern und deren Projektentwicklern erlaubt es Fondsinitiatoren dennoch, ihren Anlegern ausgewählte, hochwertige Investments in Einzelhandelsimmobilien anzubieten. Ein Engagement über ein breit diversifiziertes Portfolio wie etwa bei dem aktuellen „LHI Immobilienspezialfonds Lebensmitteleinzelhandel Deutschland Core I“ bietet zusätzlich den Vorteil einer professionell gemanagten, sicherheitsoptimierten Vermögensanlage.

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