§ 6b EStg: Sachsenfonds und LHI – u.a. letzte Gelegenheiten für Fondszeichner

29.Juli 2010   
Kategorie: Der Immobilienbrief

Ludwig Nickl

In seiner Sitzung am 09.07.2010 ist der Deutsche Bundesrat einer entsprechenden Empfehlung des Finanzausschusses gefolgt und hat eine Änderung des § 6b EStG beschlossen, die einschneidende Auswirkungen für so genannte § 6b-Fonds entfalten wird. So dürfte es nur noch bis zum Inkrafttreten der Gesetzesänderung am Tag der Verkündung des Jahressteuergesetzes 2010 – voraussichtlich im Spätherbst 2010 – nach bekanntem Muster möglich sein, § 6b-Rücklagen steuergünstig auf entsprechend konzipierte Geschlossene Fonds zu übertragen. (vgl. ausführlich „Der Immobilienbrief“ Nr. 223, Seite 22)  

Durch die Bildung der 6b-Rücklage kann der Steuerpflichtige den beim Verkauf eines Gebäude oder Grundstücks erzielten Gewinn neutralisieren, so dass eine sofortige Steuerzahlung nicht anfällt. Bei der späteren Übertragung der Rücklage auf ein geeignetes Ersatzwirtschaftsgut werden die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dieses Ersatzwirtschaftsguts um den Betrag der aufzulösenden Rücklage gemindert.

Steuerpflichtige, die derzeit über noch nicht übertragene § 6b-Rücklagen verfügen, haben nur noch wenig Zeit, sich für die Übertragung auf einen § 6b-Fonds zu entscheiden. Für Kurzentschlossene stehen durchaus noch einige interessante Fonds zur Verfügung.

So bietet die SachsenFonds GmbH in Kooperation mit der Hannover Leasing GmbH die Beteiligung „Vermögenswerte 5 Justiz- und Verwaltungszentrum Wiesbaden“ zur Zeichnung an. Das 2009 neu errichtete Bürogebäude in Wiesbaden mit einer Gesamtmietfläche von rund 50.000 Quadratmeter ist für 30 Jahre vollständig an das Land Hessen und die Landeshauptstadt Wiesbaden vermietet. Dazu gehört ein Parkhaus mit 507 Stellplätzen, die ebenfalls über die gesamte Laufzeit an das Land Hessen, die Landeshauptstadt sowie an die B + B Parkhaus GmbH & Co. KG vermietet sind. Die Baufertigstellung erfolgte termingemäß. Die Fondslaufzeit beträgt ebenfalls 30 Jahre, ebenso lange wurde das aufgenommene Fremdkapital zinsgesichert – diese Symmetrie lässt auch risikoaverse Anleger ruhig schlafen. Die Mindestzeichnungssumme beträgt EUR 25.000 zzgl. 5 Prozent Agio. Der Übertragungsfaktor für § 6b-Rücklagen liegt bei 393 Prozent. Während der Fondslaufzeit erhält der Investor einen prognostizierten Gesamtmittelrückfluss in Höhe von 297 Prozent vor Steuern bezogen auf seine Nominalbeteiligung.

Für ihren „LHI Immobilienfonds BMW Niederlassung Stuttgart“ kann die LHI Leasing GmbH noch ein Restkontingent von Kommanditbeteiligungen zur Übertragung von § 6b-Rücklagen offerieren. Die Fondsgesellschaft ist Eigentümerin der BMW Hauptniederlassung in Stuttgart-Vaihingen und hat diese bis Ende 2023, dem geplanten Ende der Fondslaufzeit, an die BMW AG vermietet. Der Triple-Net-Mietvertrag für die gut 35.000 Quadratmeter Mietfläche und knapp 700 Parkhaus- und Außenstellplätze ist mit 2,5 Prozent p. a. fest indexiert, das Fondsobjekt liegt verkehrsgünstig nahe dem Autobahnkreuz A8 / A831 im Gewerbegebiet untere Waldplätze in Stuttgart-Vaihingen und hat drei kontinuierlich modernisierte Gebäudeteile aus den Jahren 1977 bis 2006. Der Übertragungsfaktor liegt bei 405 Prozent, die Mindestzeichnungssumme bei EUR 20.000 zzgl. 5 Prozent Agio. Bis zum Jahr 2023 erhalten die Investoren prognosegemäß einen Gesamtmittelrückfluss in Höhe von 175 Prozent vor Steuern bezogen auf die Nominalbeteiligung. Auf die kurzfristig veränderten Rahmenbedingungen reagiert LHI in Kürze mit einem neuen § 6b-Fonds, der interessierten Zeichnern noch vor dem Ablauf der gesetzlichen Übergangsregelung die Möglichkeit zur Übertragung von § 6b-Rücklagen eröffnen wird.

KGAL bietet 6b Modell als Private Placement an. Ein expansionsstarkes Handelsunternehmen benötigt in der Metropolregion Rhein-Neckar ein neues Zentrallager: Gesamtinvestitionskosten 30 Mio. Euro. Das Objekt soll schlüsselfertig errichtet und für 25 Jahre an den Handelskonzern vermietet werden. Die Finanzierung soll über Bankdarlehen (25,5 Mio. Euro = 85%) und Investorenkapital (4,5 Mio. Euro = 15%) im Rahmen eines 6b-Modells (Private Placement) erfolgen.

Die Konstruktion eröffnet für den jeweiligen 6b/6c-Anleger die Möglichkeit, die in seinem Betrieb gebildete Rücklage auf das Objekt der KGAL-Objektgesellschaft (GmbH & Co. KG) zu übertragen. Bei einem angenommenen Eigenkapitaleinsatz von ca. 300.000 Euro ist er zu 6,7% (300.000 Euro: 4,5 Mio. Euro) an der Objektgesellschaft und damit mittelbar auch an der Immobilie beteiligt. Dies bedeutet für ihn ein Übertragungsvolumen von rund 2 Millionen Euro 6b/6c-Rücklage (6,7% von 30 Millionen Euro Gesamtinvestitionskosten). Er erzielt so einen Übertragungshebel (Verhältnis Beteiligungsvolumen : Kapitaleinsatz) von bis zu Faktor 7. Zum Vergleich: Bei Publikumsfonds dagegen sind in der Regel lediglich Faktoren um 4 üblich. Das eingesetzte Kapital des 6b/6c-Investors wird mit ca. 4% verzinst. Das beschriebene Beteiligungsmodell der KGAL richtet sich ausschließlich an Investoren mit bestehenden §6b/6c-Rücklagen in einer Größenordnung ab 2 Mio. Euro.

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