„Hamburger Meile“ wird zu neuen Real I. S. Fonds

 In Kürze erscheint der „Bayernfonds Deutschland 23“. Z. Z. ist das Prospekt noch bei der BaFin zur Gestattung. Aber traditionell geht da nichts mehr schief. Anfang Mai hatte Real I. S. 85% an zwei Objektgesellschaften des Shopping Center „Hamburger Meile“ mit ca. 46 800 qm Einzelhandelsflächen, davon ca. 9 700 qm Lagerflächen, und eines Büroturms mit ca. 15 500 qm Büroflächen von einem Joint Venture aus ECE und Unternehmensgruppe Bruhn auf der Basis eines Objektwertes von 253,4 Mio. Euro erworben. 15% der Anteile bleiben bei der ECE, Kontinentaleuropas größtem und erfolgreichsten Shopping Center Betreiber, der das 1970 fertig gestellte Objekt nach wechselhafter Geschichte 2008 bis 2010 saniert und im April 2010 unter neuem Namen wiedereröffnet hatte. Die Hamburger Meile liegt in Hamburg-Barmbek, ca. 4 km nordöstlich der Hamburger Innenstadt an der wichtigen Verkehrsader Hamburger Straße/Oberaltenallee (B434). Der Einkaufsfaktor entspricht ca. dem17,57-fachen der aktuellen Jahresnettomiete. Der Vermietungsstand bei etwa 150 Mietern liegt bei 99,1%. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge liegt bei ca. 8,8 Jahren. Großmieter sind u. a. H&M, C&A, TK Maxx, Esprit sowie die Freie und Hansestadt Hamburg, die 80% des großen Büroturms gemietet hat. Das Fremdkapital der Objektgesellschaften liegt bei 141,3 Mio. Euro. Der Anschaffungswert für die Beteiligung liegt bei knapp 101,9 Mio. Euro, wobei Platow allerdings bei Berechnung des Anteilwertes von 85% des Objektwertes abzüglich Fremdkapital lediglich auf einen rechnerischen Wert von ca. 95,3 Mio. Euro kommt. Im Anschaffungswert sind anteilig weitere Kosten wie z. B. Finanzierungs-Disagio von ca. 7,1 Mio. Euro enthalten. Das Gesamtinvestitionsvolumen des Fonds incl. Agio liegt bei 126 Mio. Euro. Die Vertriebskosten sind mit 9% des EK angegeben. Insgesamt sind 20,5 Mio. Euro Provisionen und Initiatoren-Vergütung prospektiert. Die prognostizierten Ausschüttungen liegen bei 6% p.a. für den Anleger. Real I. S. weist sehr korrekt darauf hin, dass dies eine langfristige Beteiligung ist, für die lediglich beispielhaft eine Liquidation Ende 2022 angenommen wurde.

Fazit: Betreiber ECE, Standort Hamburg-Barmbek, Standort- und Objekterfahrung, Objektzustand, Vermietungssituation, Mietermix, durchschnittliche Vertragsdauer,  Qualität des Betreibers  und Selbstbehalt des Verkäufers lassen wenig zu wünschen über. Shopping Center haben weltweit eine Erfolgsstory geschrieben. Professionelles Management – dafür steht ECE – sollte Revitalisierungsaspekte im Griff haben. Standorte für Neuvorhaben dürften knapp werden. Im Verdrängungswettbewerb des ungebremsten Pro-Kopf-Flächenzuwachses dürften aus heutiger Sicht große Shopping Center Sieger sein. Für Projekte dieser Größenordnung besteht zyklisch hohe institutionelle Investorennachfrage, da damit eine Menge Geld mit einem Schlag weggepackt werden kann. Zum geplanten Verkaufszeitpunkt hat das Objekt eine Neuvermietungsrunde hinter sich. Wer im Handel glaubt, mit 9 Jahren Restlaufzeit der Verträge gut schlafen zu können, verschläft sowieso die Zukunft. Verträge sind Papier-Cash flow. Für Anleger-Convenience sorgen nur Betreiber, Standort und Kapitalverfügbarkeit bei Anpassungsbedarf. Das dürfte hier passen. Für Irreführung bei Analysten wird die Fondskonstruktion sorgen. Der echte Immobiliendeckungsgrad der Fondsgesellschaft errechnet sich auf gut 75%, da hier ja nur der Eigenkapitalanteil der Objektgesellschaften anteilig enthalten ist. Die Zurechnung des Disagios zum Ausschüttungstuning zu den harten Erwerbskosten war immer schon ein Problem. Bei einer klassischen Fondskonstruktion mit direktem Immobilieneigentum ergäben sich bei 20,5 Mio. Euro Fondskosten bestehend aus 10,8 Mio. Vertriebskosten für das Eigenkapital 9,7 Mio. Euro für den Initiator und seinen Dienstleistern und 223 Mio. Anteil der Fondsgesellschaft an den Objektgesellschaften bessere Relationen. Berücksichtigt man, dass erfahrene und renommierte Partner in jeder Fondskalkulation Planabweichungen berücksichtigen müssen, die oft unbemerkt vom Anleger durch gutes Management ausgeglichen werden, sind von Profis keine Fonds-Geschenke mit Mini-Weichkosten realistisch und zu erwarten. Für einen Beobachter mit Immobilienerfahrung macht das Angebot einen guten Eindruck.

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Kommentare
Ein Kommentar zu “„Hamburger Meile“ wird zu neuen Real I. S. Fonds”
  1. Der Erfolgsfaktor heißt für mich ECE. Die Hamburger haben die Meile quasi in Reichweite der Hauptverwaltung und haben das Centermanagement im Griff.
    Wichtig ist deshalb das Vertragswerk zwischen Fonds und ECE. Sagt der Prospekt dazu etwas aus?
    Der Umbau ist gut gelungen, war kurz vor Neueröffnung vor Ort. Das soziale Milieu im Einzugsgebiet ist allerdings nicht Top, sondern eher Mittelklasse. Da muss hart dran gearbeitet werden. Früher fuhren auch Bewohner der Villensiedlungen im Hamburger Norden zur Mundsburg, seit dem schleichenden Niedergang vor ungefähr 15 Jahren nicht mehr. Die fahren jetzt ins Flagschiff der ECE in Poppenbüttel.

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