„Offices 2020“ zur Büro-Zukunft – Beschleunigte Wertminderung und verkürzte Lebenszyklen

Abriss oder aufwändige Restrukturierungen stellen sich nach einer aktuellen Studie von Jones Lang LaSalle zukünftig vielen Eigentümern verstärkt als Alternative, wenn geänderte rechtliche oder technische Anforderungen oder erhöhte Nutzeransprüche die Nachnutzung einer Bestandsimmobilie gefährden. Der erkennbare Trend der letzten Jahre werde sich sogar verstärken.

Die aktuelle Studie „Offices 2020“ von Jones Lang LaSalle (JLL) bereitet Eigentümer von Büroimmobilien auf schwierige Zeiten vor. Sie sieht auch immer weniger eine Antwort auf die oft von „Der Immobilienbrief“ gestellte Frage, wie sich für einen langfristigen Bestandshalter ein Investment in eine Büroimmobilie, die kontinuierlichem technischen Verbrauch bei steigenden Ansprüchen ohne nachhaltige Mietsteigerungsperspektiven unterliegt, bei laufenden Renditen die bei vollständiger Berechnung mit „3“ oder „4“ beginnen, je rechnen soll. Das Geschäft mit Büros funktioniert heute nur noch zyklisch, wie Insider der Szene durchaus zugeben. Das Drama um DFH 64, der sicherlich seriös konfektioniert wurde und seiner Zeit 2003 entsprach verdeutlicht unsere Bedenken (siehe nächsten Artikel).

Die nächste Dekade im europäischen Bürosektor werde von einer beschleunigten Wertminderung und sich weiter verkürzenden Lebenszyklen geprägt sein, berichtet JLL in der aktuellen Studie. Diese Entwicklung beruhe auf den steigenden rechtlichen Anforderungen im Bereich der Nachhaltigkeit, der weiter zunehmenden Nutzung neuer Techniken und sich verändernder Anforderungen seitens der Büronutzer. In Deutschland etwa stammen lt. JLL 59% des gewerblich genutzten Immobilienbestands aus der Zeit zwischen 1950 und 1960. Das Zahlenwerk erscheint uns allerdings etwas hoch. In Großbritannien sind es rund 22%. In Paris sind mindestens zwei Drittel des Bestands mehr als 20 Jahre alt.

Dabei bleibe die aktuelle Nettoersatzquote, also der Ersatz von Altbau durch Neubau, nach wie vor niedrig. Selbst in Märkten wie Paris oder London liege sie unter 3%. Interessant ist, dass JLL aber einen höheren Nettoersatz für notwendig hält. Schließlich wird beklagt, dass es in einer Zeit, die von Kostendruck geprägt ist, schwierig sei, die Abrissquote zu erhöhen. Vorteile seien höhere Mieterzufriedenheit, reduzierter Leerstand und lukrative Wertsteigerungen. Das mag ja sein, aber wie soll sich das Vorgängerinvestment noch rechnen?

Für „Der Immobilienbrief“ ist das Statement des französischen JLL-Direktors eher überraschend, dass es „erste Hinweise“ darauf gebe, dass Investoren die Kosten bereits heute beim Ankauf einer Büroimmobilie berücksichtigen. Dies werde sich auf die Bewertung von Immobilien auswirken. „Der Immobilienbrief“ hatte angenommen, dass ein Investor selbstverständlich die Langfristperspektiven durchrechnet. Wir hatten uns immer nur gefragt, welche Mathematik zur Anwendung kommt. Für „Der Immobilienbrief“ stellt sich perspektivisch und gerade auch unter Umweltgesichtspunkten die weitere Frage, ob denn wirklich jede in die Jahre gekommene Immobilie, die aber noch Grundbedürfnisse „normaler“ Mieter erfüllt, wirklich schnellstmöglich ersetzt werden muss.

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