„Umgekehrte Hypothek“

21.Oktober 2009   
Kategorie: Der Immobilienbrief

Der demografische Wandel in Deutschland ist längst nicht mehr aufzuhalten. Der Bundesverband Öffentlicher Banken Deutschlands, VÖB, bringt derzeit ein neues Produkt in Form einer „umgekehrten Hypothek“ auf den Markt und hat auf der Expo Real das gemeinsam mit Förderbanken entwickelte Produktkonzept für die Förder-Immorente vorgestellt. Der Verband bietet damit eine Antwort auf den demografischen Wandel und den damit verbundenen Alterungsprozess unserer Gesellschaft. Die VÖB-Immorente soll Haus- und Wohnungseigentümern auch im Alter das Wohnen in der eigenen Immobilie ermöglichen und gleichzeitig dazu beitragen, die Altersbezüge aufzubessern.

Das Konzept: Die Produktstruktur ist ein grundschuldbesichertes Darlehen, kombiniert mit einer Bankgarantie bis zum 110. Lebensjahr des Kunden. Intern kalkulieren die Banken mit einem Lebensalter von z. B. 95 Jahren. Das Langlebigkeitsrisiko – also der Zeitraum, wenn der Bankkunde älter als 95 Jahre wird – trägt die Bank selbst oder schließt eine entsprechende Rückversicherung ab. Grundsätzlich resultiert die monatliche Rate aus der durchschnittlichen Lebenserwartung. Zahlungen, die gegebenenfalls darüber hinaus gehen, werden durch ein Garantie-Entgelt abgesichert. Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Immorente ist eine unbelastete Immobile. Der Verbraucher, i. d. R. im Rentenalter oder ab mindestens 60 Jahren, nimmt einen Kredit auf. Dann kann er damit seinen Lebensabend verbessern, wenn er z. B. ein niedriges Einkommen hat und kann in seinem Haus wohnen bleiben. Gegen Eintragung einer Grundschuld erhalten die Eigentümer von ihrer Bank ein Darlehen, das in monatlichen Raten ausgezahlt wird. Sollte der Kunde früher ableben oder vielleicht ins Altersheim gehen wollen, dann wird der Kredit fällig. Aber dann kann das Haus verkauft und der Rest des Kapitals vielleicht noch genutzt werden. Oder im Todesfall haben die Erben dieses Geld zur Verfügung.

Das Prinzip der umgekehrten Hypothek ist in den USA unter Rentnern sehr verbreitet. Die Rentner setzen ihr Haus als Sicherheit für einen Kredit ein, der ihnen in monatlichen Raten ausgezahlt wird. Das Haus bleibt in ihrem Eigentum. Mit der Zeit steigt die Darlehensschuld und das Haus wird für den Rentner weniger wert.

Als erste Bank in Deutschland wird die Investitionsbank Schleswig-Holstein (IB) die „IB.Förder-Immorente“ noch im laufenden Jahr im Markt einführen. Der Verband geht von einem hohen Marktpotenzial aus, für das die deutschen Förderbanken den Weg bereiten werden. Trotzdem setzt sich in Deutschland die „umgekehrte Hypothek“ nur sehr langsam durch.

Ein weiterer Vorteil der umgekehrten Hypothek kann in der Ersparnis der Erbschaftssteuer liegen. Beispiel: Die Nichte pflegt den bettlägerigen Onkel. Wenn sie das Haus bei Tod des Onkels erbt, ist eine hohe Erbschaftsteuer fällig. Es ist vermutlich besser und gerechter, wenn der Onkel der Nichte schon jeden Monat aus der umgekehrten Hypothek einen Betrag zukommen lässt. Nebenbei würde der Onkel die Motivation der Nichte ihn zu pflegen, vermutlich noch stärken.

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