Logistik Investmentmarkt schließt besser ab als erwartet

Der Logistik- und Industrieimmobilienmarkt konnte 2012 mit einem Minus von 13% das Jahr besser abschließen als von den Auguren erwartet. Diese hatten mit einem Rückgang von 20% gerechnet. Das Ergebnis von 8,6 Mrd. Euro liegt 10% unter dem 5-Jahresdurchschnitt. Allerdings reisst das sehr gute Jahr 2007 mit über 15 Mrd. Euro den Schnitt entsprechend nach oben. 2008 bis 2010 war lag der Umsatz durchweg unterhalb der 8,6 Mrd. Euro Marke. Grund für den Rückgang sind lt. JLL die ungleiche Verteilung des Angebots und der verfügbaren Finanzierung. Demnach verzeichneten südeuropäische Länder Rückgänge während in den Kern-Märkten wie Frankreich, Deutschland und Polen die Umsätze anzogen.

Für 2013 rechnet JLL aber wieder mit steigender Dynamik. Dieser komme z.B. durch steigende online-Verkäufe, Dynamik im Seeverkehr sowie dem demografischen Wandel und der Verlagerung von Produktionsprozessen. Das schaffe Raum für zusätzliche Flächennachfrage. Neubauten würden zunehmend gefragt so JLL.

Profitiert hat der Markt vom guten letzten Quartal. Allein 2,9 Mrd. Euro betrug das Ergebnis von Okotber bis Dezember. Deutliche Zuwächse konnten im letzten Quartal 2012 in den Niederlanden (+67%), Norwegen (verfünffacht), Polen (verzwölffacht) und Schweden (versechsfacht) notiert werden. Trotzdem war die Gesamtleistung der genannten Länder schlecht. Lediglich Schweden konnte am Ende noch ein Plus von 2% für das Gesamtjahr 2012 verbuchen.

Spitzenreiter blieb Großbritannien mit 3,1 Mrd. Euro. Auch im britischen Markt schlug mit 920 Mio. Euro in den letzten drei Monaten ein deutliches Plus (über 40 %) gegenüber dem Vorquartal zu Buche. Trotz des Jahresendspurts zeigten nur vier Märkte ein Gesamtjahrestransaktionsvolumen mit positiven Vorzeichen gegenüber dem Vorjahr: Polen (vervierfacht auf 500 Mio. Euro), Deutschland (+44% auf 1,6 Mrd. Euro*), Frankreich (+ 38% auf 1,3 Mrd. Euro) – vor allem angekurbelt durch großvolumige Portfolio-Transaktionen, die in Frankreich 26% der Gesamttransaktionstätigkeit ausmachten, in Deutschland 30% und in Polen nahezu 80%. Russland kam mit einem Plus von 14% auf 260 Mio. Euro.

Grenzüberschreitende Investitionen spielten mit einem Anteil von 60 % – trotz eines leichten Rückgangs gegenüber dem Vorjahr (2011: 65 %) – nach wie vor eine wesentliche Rolle auf dem
europäischen Logistikinvestmentmarkt. In der Regel hatten die Investoren risikoarme, ertragsstarke Core-Immobilien im Fokus, vorwiegend in Großbritannien, Frankreich und Deutschland. Auch wenn in Polen ein leicht niedrigeres Investitionsvolumen durch ausländische Käufer zu beobachten war, so gilt das Land in der Investorenwahrnehmung mittlerweile als europäischer Kern-Markt.
Die von der US-Regierung angekündigte Erhöhung der Kapitalertragssteuern hat zur erheblichen Steigerung der Aktivitäten US-amerikanischer Investoren auf den europäischen Märkten im 4. Quartal 2012 beigetragen. Deren Investitionen in europäische Logistik- und Industrie-Immobilien erreichten sowohl im Quartal als auch im Gesamtjahr mit 810 Mio. Euro bzw. 1,3 Mrd. Euro ein Rekordniveau.

Die europäische Logistik-Spitzenrendite stabilisierte sich im 4. Quartal 2012 bei 7,50%. Veränderungen um jeweils 25 Basispunkte wurden in Budapest und Madrid registriert. Eine Renditekompression auf Jahresbasis wurde lediglich in den deutschen Big5-Ballungsräumen beobachtet: um 10bps in Düsseldorf (auf 6,70 %) und jeweils um 15 bps in Berlin (auf 7,25 %), Frankfurt und Hamburg (beide auf 6,60 %) sowie München (auf 6,70 %). Insgesamt stieg die gewichtete europäische Durchschnittsrendite während des Gesamtjahres um 10
Basispunkte, zurückzuführen auf die anhaltende Vorsicht und Risikoaversion der Investoren. Steigende Renditen wurden in Budapest (+25bps), Glasgow (+25bps), Leeds (+50bps), Madrid
(+50bps), Mailand (+15bps), Moskau (+50bps), Paris (+20bps) und Stockholm (+25bps) registriert.

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