2011 wird zum Schicksalsjahr für Offene Immobilienfonds

20.Januar 2011   

2011 wird für die Offenen Immobilienfonds ein Jahr der Entscheidung. Allerdings wird das Fell des Bären zerlegt, bevor es geteilt ist. Die Zahlen sind deutlich besser als die Stimmung. Die Anleger stimmen mit den Füßen ab. Allein Union Investment Gruppe, DekaBank Gruppe und Deutsche Bank Gruppe konnten lt. BVI Statistik per Ende November auf ein Netto-Mittelaufkommen von knapp 3,6 Mrd. Euro verweisen. Nach Abzug der Verlustbringer, allen voran die Commerz Real Gruppe mit allein 1,83 Mrd. Abflüssen, bleibt immer noch ein positives Mittelaufkommen von knapp 1,4 Mrd. Euro. Allerdings sind hier die Fonds, deren Anteilrücknahme ausgesetzt ist, naturgemäß ohne Abflüsse verbucht. Nach jeder Pressemeldung melden sich die Propheten, die eine Zukunft der Offenen Fonds nur noch vom Bankenvertrieb abhängig machen. Dabei werden alle Geschäftsmodelle leicht über einen Kamm geschert. Gerade letzte Woche meldete die erst seit 3 Jahren aktive Catella Real Estate AG KAG, die Offene Immobilienfonds für institutionelle Anleger und vermögende Privatkunden auflegt und managt, dass sie in dem extrem schwierigen Markt-, Politik- und Medien-Umfeld der vergangenen zwei Jahre allein in 2010 das Eigenkapital um 30% auf 790 Mio. Euro steigern konnte. Das sind immerhin fast 14% des vergleichbaren Nettomittelaufkommens der BVI-Immobilienfonds. Mit zwei Immobilienkäufen, einem historischen Gebäude am Königsschloss von Oslo für den Focus Nordic Cities und einer Waldfläche in Argentinien für den Focus Global Forests, konnte Catella parallel letzte Woche das Immobilienvermögen der gemanagten Fonds auf über eine Milliarde erhöhen. Wir informierten Sie über die Vorteile des Modells der Offenen Immobilienfonds für Institutionelle und Vermögende schon seit es mit der damaligen SKAG nur einen Anbieter gab.

     Trotz der positiven Meldungen hängt das Image der Branche nach der Liquidationsentscheidung über drei kleine Fonds ohne echte Marktbedeutung an einem seidenen Faden. Paradoxerweise ist die Politik, die mit anscheinend unabgestimmter Veröffentlichungspolitik 2010 zur Schließung von weiteren Fonds beigetragen hat, jetzt gefordert, schnell zu agieren. Mit den jetzigen Plänen der Regierung zu Halte- und Kündigungsfristen kann die Branche, die sich sowieso auf die Ansprache des echten Immobilienanlegers mit längerfristiger Perspektive rückbesinnen muss, anständig leben. Zur Jahresmitte sollte das aber Gesetz sein, denn im November stehen Entscheidungen über „geschlossene“ Offene Immobilienfonds von ca. 20 Mrd. Euro an. Wenn die Regulierung so durchgeht, können die Fonds wieder öffnen und mit business as usual ihre Anleger zurückgewinnen und sortieren. Wenn allerdings die Diskussionen sich bis zum Jahresende oder länger hinziehen besteht im November gerade Fluchtgefahr, die dann weitere Liquidationsentscheidungen zur Folge hätte. Das würde dann für die Branche wirklich unangenehm.

     Parallel läuft die Diskussion über die Zukunft. In einem internen Vortrag sieht Hausinvest der Commerz Real Gruppe als Kriterien für eine erfolgreiche Zukunft eine solide Liquiditätsquote, ein starkes Vertriebsnetz, ausgewogene Mietvertragslaufzeiten und eine gute Portfoliostruktur (Streuung). Mit Blick auf die Zukunft sehen die Commerzbanker allerdings nur die vier großen Bankenanbieter, interessanterweise ohne SEB, gewappnet. Jetzt verblüfft allerdings der Blick in die BVI-Statistik, denn mit einem Mittelabfluss von 1,83 Mrd. Euro per November ist gerade die Commerz Real Gruppe für ca. 2/3 aller Mittelabflüsse verantwortlich und damit bei weitem größter Verlustbringer der Branche. Es könnte sein, dass die Co-Banker damit vom Anleger für ihr Verhalten gegenüber der Degi-Gruppe (heute Aberdeen) abgestraft werden. Hier war die Vertriebsverantwortung wohl etwas einseitig gesehen worden und hatte über das Degi-Desaster der Gesamtbranche Schaden gebracht. Der Blick auf eine Branche, die nur aus den vier großen Bankentöchtern besteht, dürfte etwas kurzbeinig sein. Notwendig ist sicherlich die Rückbesinnung der Branche auf den qualifizierten Immobilienanleger mit Langfristperspektive, der eben keine Kursschwankungen will. Dies führt auch Reit-Überlegungen zur Überwindung der Fonds-Krise unabhängig von Größenrelationen und rechtlichen Möglichkeiten ad absurdum. Deka-Bank-Immobilienvorstand Matthias Danne sieht im Gespräch mit einer Konzentrierung des breiten Publikumsgeschäftes auf die großen Bankentöchter und eines ergänzenden, spezifizierten Angebotes für Institutionelle und Vermögende auch durch unabhängige kleine KAG’s wohl den auch aus unserer Sicht gangbarsten Weg. Denn durch professionelles Immobilienmanagement, Möglichkeit zum Portfolioaufbau, maßgeschneiderte Liquiditätssteuerung, geringe Kosten, zeitnahe Bewertung und weitgehende Information und Einflussnahme über Anlegerausschüsse ist der Offene Fonds ein ideales Instrument für Anleger, die auch mit einem zweistelligen jährlichen Millionenbudget keine Chance zum Aufbau eines eigenen gestreuten Milliardenportfolios haben.

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