Aktuelle Währungsentwicklungen und Immobilienmarkterträge

Dr. Claus Becher, Immobilien Research Dekabank

Entwicklungen am Kapitalmarkt beeinflussen die Attraktivität von Immobilieninvestitionen außerhalb des eigenen Währungsraums, denn Währungsschwankungen verändern Mieterträge von Auslandsinvestitionen und Zinsänderungen beeinflussen die Kosten der Währungsabsicherung. Schon die Lehman-Krise hatte großen Einfluss auf Wechselkurse und die Kosten für die Währungsabsicherung von Immobilien-Investitionen (vgl. K. Junius im Immobilienbrief vom 22.10.2010, Nr. 230). Aktuell sind wir mindestens eine Krise weiter. Diesmal sind es allerdings nicht die Staaten und die Hausbesitzer, deren Kredittragfähigkeit bezweifelt wird. Derzeit verschiebt die anhaltend notwendige Niedrigzinspolitik vieler Zentralbanken das Kontinuum von Wechselkursen und Hedging-Kosten. Deswegen analysieren wir erneut und wollen mit diesem Beitrag Gewinner und Verlierer der aktuellen Kapitalmarktentwicklungen identifizieren. Wir grenzen dafür die Zeit direkt nach der Lehman-Krise, also die beiden Jahren der Bodenbildung und der weltweiten Erholung, von der aktuellen Entwicklung Oktober 2011 ab.

Währungen können starke Schwankungen aufweisen, so dass die Währungsentwicklung das Ergebnis von Immobilieninvestments unabhängig der immobilienwirtschaftlichen Fundamentaldaten beeinflusst. Viele Investoren scheuen deswegen ungesicherter Währungspositionen und  schließen deswegen Sicherungsgeschäfte gegen Währungsschwankungen ab (sog. Währungs-Hedges). Wird eine höher verzinsliche Währung abgesichert, treten Wechselkurssicherungskosten in Höhe der Zinsdifferenz der beiden Länder auf. Bei der Absicherung einer niedriger verzinsten Währung lassen sich Erträge vereinnahmen. Wenn beispielsweise das Zinsniveau in Euroland bei 2% liegt und in Australien bei 5%, zahlt ein Euro-Investor für die Sicherung des EUR-AUD Kurses auf Sicht von einem Jahr 5%-2%=3%. Der Gegenpart des Geschäftes erhält für die gleiche Wechselkurssicherung genau diese 3%. Eine australische Büroimmobilie mit einer Anfangsrendite von 8% in australischen Dollar erzielt nach Wechselkurssicherungskosten lediglich eine Mietrendite von 5% in Euro. Umgekehrt kann ein australischer Investor aus einer Mietrendite von 5% im Euroraum inklusive der Wechselkurssicherungserträge 8% Performance in australischen Dollar generieren. Andere Investoren verzichten auf eine solche Währungsabsicherung. Steigt eine ausländische Währung stark an, haben sie allerdings den Anreiz, zu verkaufen. So können Euro-Investoren, die zwischen 2009 und 2010 eine Immobilie in der Schweiz oder in Japan gekauft haben, neben der Immobilienperformance auch Wechselkursgewinne von etwas unter 15% realisieren.

Oktober 2011 – Die Krise nach der Krise

2008 wurde das internationale Währungsgeflecht durch die Finanzkrise durcheinander gebracht. Seitdem haben viele Zentralbanken ihre Leitzinsen massiv gesenkt. Von den niedrigen Niveaus aus wurde zwar in einigen Ländern eine etwas weniger expansivere Geldpolitik durch erste Zinserhöhungen eingeleitet. Diese wurde aber angesichts der europäischen Staatsschuldenkrise wieder unterbrochen. Nach den Oktober-Werten hat sich das Investitionsumfeld beispielsweise für einen europäischen Investor in Australien im Oktober 2011 gegenüber 2009-2011 wie folgt verändert: Die Kosten der Währungsabsicherung sind um 90 Basispunkte gefallen, sie liegen nun bei 2,9% und damit etwa auf dem durchschnittlichen Niveau von 2005-2009. Die australische Währung ist weiterhin stark. Der Außenwert liegt aktuell um 12% über dem Durchschnitt von 2009/2010. Damit werden zwei gegensätzliche Strategien gefördert, je nachdem ob ein Investor seine Immobilieninvestition absichert oder nicht. Aufgrund des gestiegenen Außenwertes haben Investoren, die nicht absichern, einen Anreiz zu verkaufen. Im Gegensatz dazu wird die Mietrendite bei Investoren, die den australischen Dollar absichern, um fast einen Prozentpunkt weniger als im Jahr 2009/2010 gemindert: Der Nettoertrag steigt. Diese gegenläufigen „optimalen“ Reaktionen dürften sich auch am Investmentmarkt bemerkbar machen, da sie zu Portfolio-Umschichtungen führen können.

Quelle: DekaBank

Schaubild 2 zeigt die für Australien beispielhaft diskutierte Entwicklung für verschiedene Länder. Auf der y-Achse ist zu erkennen, wie stark der aktuelle Außenwert der Währungen über dem Durchschnitt von 2009/2010, also dem just der Lehman-Krise folgendem Investitionsfenster, liegt. Auf der x-Achse lässt sich ablesen, wie stark die Wechselkurssicherungsbeiträge gegenüber 2009/2010 abweichen. Höhere Werte stehen für höhere hohe Kosten wie im Fall von Chile oder Mexiko. Länder, die sich im Schaubild weiter oben rechts befinden, sind aus Wechselkursperspektive daher weniger attraktiv als in der Vergangenheit. Länder, die sich dagegen unten links befinden, sind aus Währungsgesichtspunkten für internationale Anleger attraktiver geworden. Hier sind vor allem die USA und auch Mexiko zu nennen. Im Quadranten links oben sind die beschriebenen Portfolio-Umschichtungen zwischen absichernden und nicht-absichernden Investoren möglich. Dies trifft neben Australien ebenfalls Märkte wie Schweiz, Japan oder Kanada.

Dieses Bild stellt natürlich nur eine Momentaufnahme dar, denn die Staatsschulden-Krise wird strukturelle Spuren im Wachstum der Länder hinterlassen. Je nachdem, wie konsequent die EZB, aber auch Zentralbanken anderer Länder mit einer lang anhaltenden Niedrigzins-Politik darauf reagieren, wird sich das Kontinuum von Wechselkursen und Hedging-Kosten erneut verschieben. Angesichts dieser Entwicklung kann es sein, dass einzelne Investoren ihre Währungsstrategien und damit die Entscheidung Währung abzusichern oder nicht abzusichern, überdenken werden.