Anleger entdecken Niederlande wieder – Baustopp in Amsterdam soll für sinkenden Leerstand und steigende Mieten sorgen

„Zij spreken weer Nederlandse!“ – Man spricht wieder holländisch. Zumindest deutsche Anleger, finden geschlossene Immobilienfonds mit niederländischen Immobilien wieder „sexy“. Deutsche Anbieter von geschlossenen Fonds waren in den letzten Jahren eher zurückhaltend. Der holländische Immobilienmarkt findet im Wesentlichen nur im Ballungsgebiet „Randstad“ statt. Das Gebiet erstreckt sich von Amsterdam, Utrecht, Hilversum und Den Haag bis nach Rotterdam. Der Randstad macht lediglich 20% der Fläche der Niederlande aus. In diesem Gebiet leben allerdings 40% der niederländischen Bevölkerung. 80% des BIP werden hier erwirtschaftet. Damit liegt der Randstad im europäischen Vergleich an fünfter Position hinter London, Paris, Rhein-Ruhr und Mailand.

Nordcapital - Price Waterhouse Coopers

Nordcapital - Price Waterhouse Coopers

Kein Wunder, das deutsche Initiatoren hier ihre Immobilien für ihre geschlossenen Immobilienfonds suchen. Derzeit gibt es am Markt 3 Angebote mit holländischen Immobilien. Wölbern Invest investiert mit dem Holland 70 in 2 Immobilien in Hoofddorp bei Amsterdam sowie in Hengelo. Nordcapital hat das niederländische Headquarter von PWC in Amsterdam als neue Fondsimmobilien auserkoren und Real I.S. wagt mit dem Niederlande 1 erstmals den Schritt ins Land des Fußballvizeweltmeisters. Alle Fonds haben eins gemeinsam: Als Mieter konnten alle Initiatoren namhafte Unternehmen oder, wie bei Real I.S. schon fast traditionell, einen staatlicher Mieter gewinnen. Die Real I.S. investiert nicht nur über Publikumsfonds in den Niederlanden, sondern bedient mit Immobilien in Rotterdam auch institutionelle Investoren.

Der Niederlande 1 der Münchner Real I.S. investiert in das Büroobjekt „The Book“ im Stadtteil Sloterdijk im Westen von Amsterdam. Mieter ist für 15 Jahre der niederländische Staat mit Zoll- und Steuerbehörde. Das Objekt verfügt über 40.000 qm Fläche und war 1993 für den Wissenschaftsverlag Elsevier gedacht. Der Initiator erwarb das Objekt für die 16,6-fache Jahresmiete. Der Fonds soll bis 2025 laufen. Dann ist das Objekt bereits 32 Jahre alt. Ob Real I.S. dann noch den kalkulierten Verkaufspreis von ebenfalls der 16,6-fachen bekommt ist fraglich. 15 Jahre lang sollte hier, durch den staatlichen Mieter nichts schief laufen. Danach bleibt abzuwarten, ob der Staat Mieter bleibt oder Real I.S. das Objekt zum kalkulierten Preis verkaufen kann. Der Nachfolgefonds ist übrigens schon für Anfang nächsten Jahres angekündigt. Wieder soll ein staatlicher Mieter, diesmal in Den Haag, deutschen Anlegern Rendite bringen.

Die Hamburger Nordcapital bietet bereits den zwölften Immobilienfonds in den Niederlanden an. Der Initiator investiert in das niederländische Headquarter der PWC. Das Objekt ähnelt optisch an ein liegendes „H“. 2 zwölfstöckige Flügel werden durch einen zehnstöckigen Mitteltrackt miteinander verbunden. Das Objekt „Westgate II“ verfügt über 26.400 qm Mietfläche und wurde im März erstbezogen. Jeder Flur des Gebäudes ist in unterschiedliche, farbliche Themen gehüllt. Nordcapital hat für das Objekt die 15,72-fache Jahresmiete bezahlt. Das Objekt befindet sich im Stadtteil Riekerpolder im Südwesten von Amsterdam. Der Flughafen ist in Sichtweite. PWC ist bis Ende 2023 Mieter. Damit sollte bis zum Ende der Laufzeit, ebenfalls 2023, wenig schief laufen. Der Mieter kann seinerseits den Mietvertrag viermal um je 5 Jahre verlängern.
Das bremst, wenn auch wahrscheinlich eher theoretisch, die Wertentwicklungsperspektiven.  Da das Objekt speziell für die Bedürfnisse von PWC gebaut wurde, ist zwar wenig wahrscheinlich, dass der Mieter 2023 die Koffer packt, andererseits sind professionelle Mieter durchaus dafür bekannt, Verhandlungspotentiale zu recherchieren und Verhandlungsmacht bei Mietverlängerungsverhandlungen aus Mietersicht optimal einzusetzen. Das ist aber das Grundproblem aller heutigen Konzernfonds.

Das besondere am holländischen Immobilienmarkt, ist der vom Staat verhängte Baustopp für dem Amsterdamer Markt. Damit will der Staat verhindern, dass die Leerstandsquote, die Mitte des Jahres bei über 15% lag, weiter steigt. Der holländische Gewerbeimmobilienmarkt ist sehr zersplittert. Es gibt viele neue Objekte in guten Lagen, die sich weiterentwickeln aber, lt. der niederländischen Niederlassung von DTZ genauso viele schlechte Immobilien, die teilweise schon lange leer stehen. Der Baustopp soll Investoren dazu anregen, die schlechten Immobilien zu revitalisieren und so den starken Leerstand und die sinkenden Mieten wieder anzukurbeln. Ob das Konzept aufgeht, bleibt abzuwarten. Der Baustopp wird zweifellos zunächst dazu führen können, dass Neubau-Immobilien knapp werden und auch die Mieten anziehen könnten.