Antizyklische Chancen in USA für Büros

Appartements bestes aktuelles Chance-/Risiko-Profil

Wissenschaft und Investoren sind sich einig über den richtigen Zeitpunkt für US-Investitionen – heute. „Der Immobilienbrief“ war vor kurzem vor Ort. Interessant ist, dass auch die Bürospezialisten derzeit das Investoren-Nischenprodukt „Multi Family Houses“ bzw. Appartements vorne sehen. Die aktuellen Verkaufspreise toppen bereits wieder die Boomrekorde. (Siehe auch unten: Wie funktioniert das US-Apartmentgeschäft?)

Den US-Markt erläuterte auf einem „Der Platow Brief“ Forum Albert Behler, CEO der Paramount Group, des 1968 gegründeten US-Immobilienablegers der deutschen Otto-Gruppe. Behler ist seit 20 Jahren Paramount-Chef und mit einem Portfolio von knapp 1,3 Mio. qm bzw. rd. 11 bis 12 Mrd. USD-Bewertung einer der großen US-Investoren, die vor allem auf die 24-„Stunden“-Städte New York, Washington und San Francisco mit hohen Eintrittsbarrieren und vergleichbar hoher Nachfrage fixiert sind. Der Markt steht vor der Rückkehr. Class A Büros in 24-Stunden Städten und Job-Erholung sind erste Wahl für antizyklische institutionelle Investoren. Residential, also Apartments zur Vermietung, haben derzeit und mittelfristig die meiste Mietdynamik und bieten als Fonds oder Private Placement kleineren Investoren derzeit die besten Chancen. Die Preise für Büros sind in San Francisco den letzten 24 Monaten um 30% gestiegen. Die USA bleiben der größte und transparenteste Immobilienmarkt der Welt. Die US-Wachstumserwartungen sind besser als die der Eurozone. Finanzsektor und Fremdkapitalmarkt haben sich schneller erholt als erwartet. Die Unternehmenskredite steigen deutlich an. Das fördert Wachstum. Die Abnahme der Arbeitslosigkeit ist zwar nicht zufriedenstellend, jedoch deutlich erkennbar. Die Beschäftigung wächst wieder deutlich, jedoch reicht das immer noch nicht zum Ausgleich der Jobverluste der Krise, die das Ausmaß der Krise verdeutlichen. Daneben sind die Einbrüche nach 9/11 und Anfang der 90er Jahre nur Dellen. Andererseits ist das Arbeitsstellenwachstum „gut genug“ um die Immobiliennachfrage positiv zu beeinflussen, resümiert Behler.

Während New York, Washington und Texas inzwischen die Job-Verluste zwischen 125 und 130% wieder übererfüllt haben, hängen Los Angeles, Chicago, Atlanta und der Rest der USA mit Werten zwischen 14 und 37% deutlich zurück. Das größte Asset der USA ist jedoch vor allem die Bevölkerungsentwicklung, ergänzt Behler. Das Bevölkerungswachstum liegt bei aktuell 2,8 Mio. Menschen pro Jahr. Das hat Konsequenzen für Investments auf den US-Immobilienmärkten. Die Lage beginnt, sich am US-Büroimmobilienmarkt zu entspannen. Der Apartment-Markt ist mit überdeutlichen Mieterhöhungen schon vorgelaufen. Bei Büros gehen die Leerstandsraten zurück. Die Mieten ziehen langsam an. Der Büromarkt in den USA ist lt. Albert Behler in den eher engen Zielmärkten der 24-Stunden-Städte durch hohe Einstiegsbarrieren, finanzkräftige Mieter, sehr gute Infrastrukturbedingungen, einem stabilen finanzstarken Umfeld, einer breit diversifizierten Mieterbasis und durch starke internationale Präsenz und hohe Transaktionsvolumina in einem transparenten Markt gekennzeichnet. Das sind Märkte mit gutem Mietsteigerungspotenzial und niedrigen Leerständen.

Das Angebotswachstum, also der Zubau bei Class-A-Büroimmobilien in den Metropolen der USA liegt inzwischen bei nahezu Null. Trotz guter Mietentwicklung sind die aktuellen Mieten immer noch 30% unter dem für Neubau notwendigen Niveau. Derzeit ist lt. Behler in den USA noch ein Einkauf von Class-A-Immobilien unterhalb der Herstellkosten möglich. In Downtown New York seien die Renditen allerdings auf knapp 4% gesunken. Ansonsten liegen die Cap Rates bei etwa 5% für erstklassige Immobilien. Das rechnet sich lt. Behler aus US-Sicht, da die Erwerbskosten unter den Herstellkosten liegen, die aktuellen Mieten weit unter den notwendigen Neubau-Mieten liegen. Die meisten Top-Standorte lassen eine Erweiterung durch Neubauflächen sowieso nicht mehr zu. Damit sei durch wachsende Nachfrage bei langfristig beschränktem Angebot eine sichere Mietsteigerungsperspektive zu erwarten. Behler ergänzte, dass in den USA erst wieder gebaut würde, wenn die Rendite bereits bei Baubeginn stimme. In Deutschland dagegen würde zu optimistisch in die Zukunft gebaut. Zudem seien auch 1-A-Flächen oft noch durchaus vermehrbar.

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