asuco apelliert an Anleger beim „HFS Immobilienfonds Deutschland 10“

Im Einkauf liegt der Gewinn

Wie ein Anbieter von Zweitmarktinvestments akquiriert

 

Anleger vieler geschlossener Immobilienfonds älteren „Baujahrs“ kennen das: Außer dem ein oder anderen Anlegerschutzanwalt, der seine Dienste für eine eventuelle Klage gegen Vertrieb oder Initiator energisch anpreist, landen immer häufiger Kaufangebote für den jeweiligen Fondsanteil im Briefkasten. Im Normalfall gehen Anleger damit um wie mit den Visitenkarten mit Aufdruck „Kaufe Ihr Auto“ unter dem Scheibenwischer. Wer sein Auto, seine Beteiligung nicht ohnehin gerade loswerden will, wirft das Angebot einfach weg.

 

Wenn aber jede Woche wieder ein Zettel ein und desselben Interessenten dort steckt? Genau diese Form der anhaltenden Akquise erleben gerade Zeichner des HFS Immobilienfonds Deutschland 10. Der Fonds aus dem Jahr 2005 ist aktuell in ein Bürogebäude in Frankfurt sowie in zwei Einkaufszentren in Berlin und Potsdam investiert. Das Frankfurter Objekt ist bis 2034 fest an das Land Hessen vermietet. Die durchschnittlichen Restlaufzeiten der Einzelmietverträge in den beiden anderen Immobilien betragen 3,4 bzw. 6,5 Jahre. Zwei Wohngebäude in Berlin wurden bereits 2015 veräußert. Das Fondsmanagement hat herausfordernde Jahre hinter sich. 2012 wurde die Finanzierung von CHF und JPY auf Euro umgestellt sowie der Einsatz für den Wegfall der Sortimentsbeschränkung im Potsdamer Objekt belohnt, was zu einer deutlich höheren Vermietungsquote führte.

 

Nun legt das Fondsmanagement die Entscheidung über den Verkauf der drei verbleibenden Fondsobjekte vor. Das nimmt die asuco, Anbieter von Immobilieninvestments am Zweitmarkt, zum Anlass, die Anleger wiederholt anzuschreiben. Das erste Schreiben der Reihe datiert vom 24. Mai 2017 und enthält ein Kaufangebot zum Kurs von 105 % – mehr, als damals an der Fondsbörse gezahlt wurde, jedoch deutlich weniger als die Gesamtrückflussprognose des Fondsmanagements. Doch am 17. Juli legte asuco-Geschäftsführer Dietmar Schloz nach: Nun bittet er die Anleger „dringend“, ihre Stimmabgabe bezüglich des Verkaufsbeschlusses hinauszuzögern, bis asuco die Argumentation der WealthCap als Rechtsnachfolgerin der HFS geprüft habe. Bereits in diesem Schreiben ist die asuco gezwungen, die Attraktivität der potentiellen Verkaufserlöse einzuräumen.

 

Eine Woche später erreicht die Anleger ein mehrseitiges Schreiben. Jetzt fordert Schloz die Anleger auf, dem Verkauf nicht zuzustimmen, sondern vielmehr der asuco eine Vollmacht für die Abstimmung zu erteilen, die bis auf Widerruf gültig ist und deshalb auch zukünftige Abstimmungen umfasst. Er begründet das mit der Krisenfestigkeit deutscher Immobilien im Allgemeinen und der Qualität der Fondsimmobilien im Besonderen. Trotz diverser Fehlentscheidungen der WealthCap (Schloz verweist insbesondere auf den Ausstieg aus der Fremdwährungsfinanzierung zum seiner Ansicht nach falschen Zeitpunkt) und einer seiner Ansicht nach zu pessimistisch gerechneten Fortführungsprognose sei es ein Fehler, die Objekte jetzt zu verkaufen. Außerdem gehe es der WealthCap vor allem um die Einnahmen aus den Vergütungen bei Verkauf der Fondsimmobilien (die Schloz pikanterweise in seiner Zeit bei der HFS bei der Konzeption des Fonds fixiert hatte). Die Fremdwährungsdarlehen wurden 2012 zu einem Frankenkurs von ca. 1,20 und einem Yen-Kurs von ca. 96 umgestellt – vom ungünstigsten Zeitpunkt kann demnach keine Rede sein: 2013 notierte der CHF zeitweise über 1,250, der Yen 2014 bei fast 150. u

 

Im persönlichen Gespräch wird Schloz noch deutlicher. Er verweist auf Investoren, die deutlich mehr als von WealthCap prognostiziert für die Objekte zahlen würden. Überhaupt würde ein Verkauf der Objekte die Anleger ihrer Altersvorsorge berauben. Ganz offensichtlich setzt asuco mittlerweile nicht mehr in erster Linie auf einen Ankauf weiterer Anteile am HFS Deutschland 10, sondern versucht, den Verkauf der Fondsobjekte zu verhindern. Das hätte den großen Vorteil, dass die asuco-Fonds weiterhin vermögensverwaltend blieben und nicht Gefahr liefen, in den gewerblichen Grundstückshandel zu rutschen.

 

Till Kaspar, Leiter Kundenmanagement bei der WealthCap, weist die Vorwürfe von Seiten der asuco zurück. JLL (früher: Jones Lang LaSalle), Partner der WealthCap, halte die aktuelle Situation am deutschen Immobilienmarkt für grundsätzlich attraktiv für Verkäufe der Objekte. Mit dieser Einschätzung sind sie nicht allein. Die DIC Asset beispielsweise hat für dieses Jahr aufgrund der Preisentwicklung am Markt das Ankaufsziel reduziert und die Verkäufe aus dem Eigenbestand erhöht. Für die Objekte des HFS 10 in Frankfurt und Berlin sieht Kaspar den optimalen Verkaufszeitpunkt gekommen. Der langfristige Mietvertrag für das Frankfurter Objekt begrenzt zwar das Mietsteigerungspotential, bietet jedoch Kalkulationssicherheit, das Einkaufszentrum in Berlin hat trotz der starken Konkurrenz in dieser 1a-Lage die Restlaufzeit der Mietverträge gegenüber dem Vorjahr fast verdoppeln können.

 

Da erscheint es plausibel, die Objekte in einem Bieterverfahren bestmöglich zu veräußern, während beim Objekt in Potsdam für zwei große Flächen das Potential noch gehoben werden soll. Der Verkauf der Bahnhofspassagen (Potsdam) ist deshalb für 2019 geplant. Unterm Strich können die Anleger der bereits aufgelösten HFS-Fonds zufrieden sein, in der Regel lagen die erzielten Veräußerungserlöse deutlich über den angenommenen Mindestverkaufswerten. Für das Objekt in Berlin kalkuliert WealthCap ihr Verkaufsszenario mit einem Verkaufspreis von 455 Mio. Euro, für Frankfurt mit rund 225 Mio. Euro.

 

Umgekehrt geht’s übrigens auch: Beim HGA Fonds „Objekt München“ kämpfen die Anleger energisch für den Verkauf des Objektes, während die Fondsgeschäftsführung auf Fortführung setzt. ¨

 

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