Wohnungssituation droht zu verschärfen
Der Aufschwung auf dem deutschen Immobilienmarkt insgesamt halte an, erwartet Franz Eilers, vdp Research, im aktuellen vdp Spotlight Immobilien. Auf den Wohnungsmärkten kennzeichneten eine moderat anziehende Neubautätigkeit und steigende Mieten und Preise die Entwicklung. Versorgungsengpässe in den wirtschaftsstarken Ballungsgebieten sowie in vielen Groß- und Hochschulstädten würden hier weiteres Wachstum im Neubau und weiter steigende Mieten und Preise nach sich ziehen. Die Büromärkte seien seit Längerem durch sinkende Leerstände und ebenfalls steigende Mieten gekennzeichnet.
Zudem übten die hiesigen Immobilienmärkte eine hohe Anziehungskraft auf in- und ausländisches Kapital aus, ergänzt Franz Eilers, vdp Research. Dies generiere seit 2010 eine anhaltend hohe Nachfrage nach renditeorientierten Objekten in Deutschland. Gleichzeitig werde die moderate, positive Expansion der deutschen Wirtschaft mit der guten Lage am deutschen Arbeitsmarkt, auf die sich vor allem der Konsum und die Investitionen in den Wohnungsbau stützen, anhalten. Die Zinsen für Wohnungsbaukredite an private Haushalte blieben auf einem historisch niedrigen Niveau.
Verschärft durch die Flüchtlingsmigration bestehe auch in 2016 eine hohe Nachfrage nach kostengünstigen Wohnungen. Aktuell expandiere die Neubautätigkeit nur moderat. In den ersten neun Monaten 2015 wurden mit 223 000 Wohnungen lediglich 10 000 Wohnungen mehr genehmigt als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. 2015 und auch 2016 würden wohl insgesamt 251 000 Wohnungen fertig gestellt (+2,3%). Auch die Anzahl der Transaktionen auf dem realen Bestandsmarkt zeige wenig Dynamik. Die Verkäufe stagnieren seit einigen Jahren. Im Jahr 2014 wechselten alles in allem 666.000 Wohnbaulandgrundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen den Eigentümer. In 2015 wird sich die Anzahl der Transaktionen kaum verändern.
Anders als die Zahl der Transaktionen legen aber die damit korrespondierenden Geldumsätze seit Jahren anhaltend stark zu. Ursächlich hierfür sind steigende Preise. Vor allem in den wirtschaftsstarken Ballungsgebieten und in vielen Groß- und Universitätsstädten verteuern sich unbebaute und bebaute Liegenschaften von Jahr für Jahr, was die Geldumsätze bei stagnierenden Transaktionszahlen weiter steigen lässt. Ein Ende der Teuerung ist aktuell nicht zu beobachten. Im 3. Quartal 2015 zeigten alle Wohnpreisindizes der vdpResearch erneut einen deutlichen Anstieg an, wobei das kräftigste Plus bei den Mehrfamilienhäusern realisiert wurde. Im Kern gäben Neubauvolumen und Bestandsumsätze die zyklische Entwicklung des Finanzierungsvolumens auf dem Wohnungsmarkt vor. Hinzu kämen noch die Aufwendungen für Modernisierung/Instandhaltung. Diese seien vor allem im Hinblick auf das Volumen, aber aufgrund ihrer vergleichsweise hohen Stetigkeit weniger für die zeitliche Dynamik relevant. In 2014 ist das gesamte Finanzierungsvolumen, das durch Eigen- und Fremdmittel aufgebracht wurde, um etwa 6,1% gestiegen. In 2015 und 2016 werden die Wachstumsraten voraussichtlich etwas geringer ausfallen.
Büros im Sog der Gesamtwirtschaft: Der Büromarkt bewegt sich gegenwärtig im Licht der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung. Bei geringer Neubautätigkeit werden seit 2010 kontinuierlich Überkapazitäten abgebaut, die auf den Boom zur Jahrtausendwende zurückgehen. Die gewichtete Leerstandsquote in den sechs größten Bürostandorten Deutschlands lag lt. Franz Eilers, vdp Research, im Jahresdurchschnitt 2015 nur noch bei rund 6,2%. Der Abbau der Überkapazitäten ist von steigenden Büromieten begleitet. Der breit aufgestellte Index von vdpResearch sieht für 2015 eine stärkere Wachstumsabflachung als die übrigen Indizes. vdpResearch geht aber auch von weiter steigenden Büromieten aus. ►
Im Vergleich zu den Mieten zeigen die Kapitalwerte für in Deutschland gelegene Büroimmobilien einen starken Anstieg. Rechnerisch ergibt sich dieses Ergebnis aus fallenden Anfangsrenditen (Liegenschaftszinsen, Nettoanfangsrenditen), deren Niveaus mittlerweile im längerfristigen Vergleich außergewöhnlich niedrig sind. Aus inhaltlicher Sicht ist der Hauptgrund hierfür in einer starken Nachfrage institutioneller Investoren nach rentierlichen Immobilienanlagen zu sehen. Das nominale Transaktionsvolumen ist in den letzten Jahren kontinuierlich stark gestiegen und wird in 2015 dem Vorkrisenniveau sehr nahe kommen. Dabei ist die Entwicklung wesentlich durch Auslandsinvestoren beeinflusst. Hierzu zählen nicht zuletzt US-Anleger, die angesichts der jüngsten Euro-Schwäche gegenüber dem Dollar bestrebt sind, ihren Bestand an gewerblichen Immobilien in Deutschland und in anderen europäischen Ländern zu erhöhen. □