Auswirkungen der Griechenlandkrise auf die Gewerbeimmobilienmärkte in Euroland

Dr. Karsten Junius, Leiter Kapitalmarkt- und Immobilienresearch

Die Entwicklungen in Griechenland in den vergangenen Monaten haben inzwischen auch Auswirkungen auf Spanien, Portugal, Irland und Italien. Die Furcht vor dem Staatsbankrott kehrt nach Europa zurück, nachdem man das Thema jahrelang eher mit den Emerging Markets in Verbindung gebracht hatte. Die dadurch gestiegenen Zinsniveaus machen die Finanzierung der Staatsschulden schwieriger und verschärfen die Haushaltsproblematik der betroffenen Länder. Um diesen Teufelskreis zu durchbrechen, haben einige Länder nun drastische Sparmaßnahmen angekündigt. Wir halten diese Maßnahmen für dringend erforderlich. Zunächst verstärken sie jedoch die wirtschaftlichen Probleme. Schließlich ist eine Konsolidierung der Staatsfinanzen mit geringeren Ausgaben und höheren Steuern sowie Abgaben verbunden. Zumeist wird also bei den Renten und Bediensteten im öffentlichen Dienst gespart. Geringere verfügbare Einkommen dämpfen wiederum die inländische Nachfrage und verstärken die Rezession. Das BIP sinkt und erhöht dadurch zunächst sogar die Schuldenquote. Eine Verbesserung tritt erst später und sehr langsam ein.

Alternativen zu dieser Entwicklung gibt es nicht, da auch der Privatsektor in vielen Ländern der Eurozone massive Finanzierungsprobleme hat. Fallende Hauspreise und ein Schuldenniveau, das in den vergangenen Jahren auch im Privatsektor stark gestiegen ist, führen eher zu höheren Sparquoten und geringerem Konsum. Wenn die inländische Nachfrage relativ schwach ist, kann die Wirtschaft lediglich durch eine kräftige Exportnachfrage belebt werden. Einfach ist dies jedoch nicht, da (1) innerhalb der EWU der Wechselkurs nicht abgewertet werden kann, (2) die großen Handelspartner der meisten Länder der Eurozone selbst in einer konjunkturell schwierigen Situation sind und (3) die Fokussierung auf die boomende Bauwirtschaft sowie auf starke Lohnerhöhungen und ein zu geringes Produktivitätswachstum die Wettbewerbsfähigkeit vieler Länder erodiert haben. Um dies zu korrigieren, ist auch im Privatsektor eine deutliche Lohnzurückhaltung notwendig. Wie die Entwicklung in Deutschland in den ersten Jahren dieses Jahrzehnts gezeigt hat, geht davon eine schwache Entwicklung der privaten Nachfrage, des Einzelhandels und der Verbraucherpreise aus. Für die Eurozone insgesamt sind die Inflationsperspektiven damit sehr gut. Wir erwarten, dass die Europäische Zentralbank ihre Leitzinsen vor Mitte 2011 nicht anheben muss. Davon profitieren innerhalb des Immobilienmarktes zum einen der Investmentmarkt für erstklassige Immobilien und zum anderen Länder, bei denen eine Ausweitung der privaten oder staatlichen Verschuldung nicht sofort zu Problemen auf den Finanzmärkten führt. Dazu gehören in erster Linie Deutschland, Finnland und die Niederlande.

Welche Entwicklungen in Spanien, Portugal, Italien und Griechenland wahrscheinlich sind, zeigt Irland auf. Dort wurden bereits Ende vergangenen Jahres massive Sparmaßnahmen durchgeführt. Als Konsequenz ist die Inflationsrate zuletzt auf -2,4% gefallen. Zum Vergleich: In Griechenland liegt sie aktuell bei 3,9% und in Spanien bei 1,5%. Irland gelingt es dadurch, seine Wettbewerbsfähigkeit deutlich zu verbessern.

Als Fazit bleibt festzuhalten, dass die Griechenlandkrise zu verstärkten Sparmaßnahmen in den südeuropäischen Ländern führen wird. Dies wird dort für die nächsten Jahre die Perspektiven aller Immobiliensektoren aber insbesondere die von Einzelhandelsimmobilien belasten. Mittelfristig sollte eine verbesserte Wettbewerbsfähigkeit dafür das Potenzial von Büro- und Hotelimmobilien stärken, sofern die Mieter international mobil sind und von lokal gesunkenen Löhnen profitieren können. Die niedrigen Zinsen kommen vor allem den Ländern zu Gute, die zum einen über eine hohe Wettbewerbsfähigkeit verfügen und denen zum anderen weder im Privatsektor noch im öffentlichen Sektor eine Überschuldung droht. Dazu zählen wir in erster Linie Deutschland, die Niederlande, Finnland und Österreich. Entsprechend optimistisch sind wir, dass die Immobilienmärkte sich in diesen Ländern relativ stark entwickeln werden.

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