Beispiel Frankfurt: Markt- und Verhaltenstransformation durch Leerstandsexplosion – Lassen sich Investments noch rechnen?

Aus Maklermund hört es sich lässig an, dass sich Eigentümer für ihre Immobilien etwas einfallen lassen müssen. Bei strukturellen Problemen (Deckenhöhe unter 2,75 m, Flächenzuschnitt, fehlender Doppelboden, keine Kühlung etc.) wird es schwer. Vermietbare Flächen müssen in Topzustand sein. Gerade einmal ein vollständiger Zyklus und eine weitere Rezessionsentwicklung haben gereicht, neue Selbstverständlichkeiten zu schaffen. So richtig durchdacht scheinen die Konsequenzen jedoch nicht. Die Renditen von Büroinvestments liegen noch auf tradierter Know how Basis zyklisch auftretender Knappheiten mit Höchstmieten und vor allem der Chance, auch überfällige Immobilien noch einmal auf 10 Jahre vermieten zu können. Wir fragen uns und unsere Gesprächspartner regelmäßig, wie sich heute Büro-Investments bei Renditen, die die Risiken nicht spiegeln, noch rechen sollen. Die Antwort heißt meist, dass man immer mit Immobilien viel Geld verdient habe, warum nicht auch in der Zukunft. Stimmt, nur waren in der Vergangenheit die Rahmenbedingungen andere. Es scheint weder ein marktmäßiges noch intellektuelles neues Gleichgewicht gefunden.

Blicken wir auf die Ist-Situation (zum Frankfurter Markt vgl. Artikel Seite XX): Der Frankfurter Leerstand liegt mit 2,112 Mio. qm (BNPPRE) bzw. je nach Betrachtung und Makler zwischen 13,7% oder knapp 15% auf hohem Niveau. Die Entwicklungen seit 2000 mit damals nur 368 000 qm Leerstand – in unserem alten Jones Lang LaSalle-Zahlenwerk sind übrigens nur 179 000 qm für das Jahr 2000 vermerkt – auf über 2,2 Mio. qm und einem Tiefststand im Boomzyklus 2007/2008 von 1,845 Mio. qm bestätigt unsere These von der vollständigen Veränderung des Marktes, In den früheren Zyklen schwankte der Leerstand nur zwischen 700.000 qm und deutlich unter 200.000 qm im Boom – und das bei meist höheren Vermietungsleistungen.

Während überwiegend moderne Flächen nachgefragt werden, dominieren alte oder normale Flächen zu 60% den Markt. Vieles ist einfach nicht mehr vermietbar. Das gleiche Ungleichgewicht besteht bei den Lagen. Während bei geringem Neubau im hochwertigen Segment durchaus noch Knappheiten vorstellbar sind, manifestiert sich in der Anschlussvermietung ein Überangebot an 2. Ware oder falschen Lagen.

Diese Marktveränderungen erfordern auch andere Verhaltensweisen der Eigentümer. Warten auf die nächste Knappheit ist keine Erfolg versprechende Strategie mehr. Redevelopments könnten an Bedeutung gewinnen. Ohne Investments bleiben Immobilien unvermietbar. Die Kaufpreise für solche Objekte haben aber meist Schenkungscharakter. Wie sich damit 5%er, die alle 20 bis 30 Jahre ohne Mietentwicklungsperspektiven zu Neubaukosten saniert werden müssen und bei denen die Gefahr besteht, dass sie dann durch strukturelle Defizite generell unvermietbar geworden sind, rechnen können, bleibt ein Geheimnis der Zyklenreiter.

Wie aber auf Nachfrage BNPPRE-GF Oliver Barth bestätigte, haben nun einmal immer Anleger mit Immobilien Geld verdient, warum nicht auch in Zukunft. Die Eigentümer müssen sich einfach überlegen, was sie mit ihren Immobilien machen. Allerdings hatten die Rekordverkäufe z. B. der Offenen Immobilienfonds 2006 und 2007 an internationale Laienspielscharen auch nichts mit „Geld verdienen“ zu tun, sondern waren auch nur Rettungsmaßnahmen aus den Investments der 90er Jahre. Welcher Investor hat denn eigentlich noch Geld verdient? Wer in den 90erJahren bis etwa 2002/2003 oder auch 2005 bis 2008 gekauft hat, wird verlieren. Und der Blick in die Zukunft verrät, dass Inflationsschutz durch Mietanpassungen kaum zu erwarten ist. Die Miet- und Wert bestimmenden Faktoren haben sich von Ihrer Parallelität zur Inflation gelöst.

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