Berliner Büromarkt schlägt sich wacker durch die Krise

Die Stimmung ist besser als die Lage – das stimmt auf jeden Fall für den Berliner Büromarkt, auch wenn die Zahlen, nüchtern betrachtet erst einmal etwas anderes aussagen. Der monatlich erhobene King Sturge Immobilienkonjunktur-Index ist im Juni trotz scharfer Rezession erneut gestiegen. Der Stimmungsindikator verbesserte sich von zuletzt 55,6 um 6,0 Prozent auf jetzt 58,9 Zähler. Der positive Trend des Immobilienkonjunktur-Index wird von allen erhobenen Indikatorenwerten getragen. Neben dem Investmentklima mit einer Steigerung um 8,7% auf 61,3 Zähler und dem Büroklima mit einer Steigerung von 15,3 Prozent auf 38,4 Zähler haben sich auch Ertrags-, Handel- und Wohnklima positiv entwickelt.

Im ersten Halbjahr 2009 wurden zwischen 182 000 und 195 000 qm umgesetzt, ein Rückgang von 17 bis 20 Prozent gegenüber dem ersten Halbjahr 2008. Nur das Maklerhaus Savills liegt mit seinen Zahlen deutlich darüber und gibt 216 000 qm als Umsatz und den Rückgang mit etwas mehr als 30 Prozent an. Den Grund dafür erklärt Christian Leska, Managing Director Office Agency von Savills, dass stets deutlich mehr Mietverträge als bei anderen Maklerhäusern ausgewertet worden seien. Doch sei es wie sei – der Markt hat ein „unerwartet positives Ergebnis“ erzielt, das vergleichbar mit den positiven Werten der Jahre 2007 und 2006 sei, so BNP Paribas Real Estate. „Es gibt keinen wirklichen Grund zur Schwarzmalerei. Das Prinzip Hoffnung scheint deswegen berechtigt, weil Potenzial da ist für die weitere Entwicklung des Berliner Bürovermietungsmarktes in 2009″, so Jan Hübler, Leiter der Bürovermietungsabteilung Jones Lang LaSalle Berlin (JLL). Die Stimmung sei jedenfalls besser als die Statistik suggeriere: „Es gibt zwei großflächige Mietvertrags-Abschlüsse in einer Größenordnung von zusammen rund 30 000 qm, die aufgrund fehlender Baugenehmigungen noch nicht in die Zahlen eingehen, sowie weitere großflächige Gesuche, die wahrscheinlich in diesem Jahr abgeschlossen werden. Das wird dafür sorgen, dass die reinen Vermietungszahlen nicht so schlecht sein werden“, betont Hübler.

Fraglos geht die Wirtschaftskrise auch an der Spreemetropole nicht vorbei. Aber der immobile Abschwung bewegt sich – bislang – jedoch noch innerhalb erträglicher Schmerzgrenzen. Im Jehnjahresvergleich wird der Umsatz schlimmstenfalls um 10 Prozent auf ca. 400 000 qm zurückgehen, so JLL. Mut macht daher noch immer die stete Nachfrage aus regierungsnahen Dienstleistungsbereichen und – naturgemäß – dem öffentlichen Sektor. Der markiert denn auch noch immer den bisher größten Deal im 1. Halbjahr 2009 durch die Bundesarbeit für Arbeit in Neukölln mit 17 200 qm. Zurückhaltend agieren zurzeit mittlere Unternehmen mit ca. 20 – 50 Mitarbeitern. Umzugspläne werden bei dieser Art Unternehmen oft zurückgestellt oder es wird aufgrund attraktiver Mietkonditionen am aktuellen Standort langfristig verlängert.

Das Mietniveau zeigt sich davon beeinflusst, wie an anderen Standorten war auch in Berlin im Jahresverlauf ein Rückgang der Spitzenmiete zu beobachten. Nachdem sie bereits im ersten Quartal recht deutlich von 22 €/qm auf 20,50 €/qm nachgegeben hatte, blieb sie im zweiten Quartal allerdings stabil. Savills gibt die Spitzenmiete mit 21,95 Euro an, ein Rückgang um lediglich 2,7 Prozent. Erzielt wird sie nur noch in der Büromarktzone Potsdamer/Leipziger Platz und nicht mehr wie in den Vorquartalen zusätzlich in der Topcity Ost. Der Rückgang der Höchstmieten vollzog sich in nahezu allen Teilmärkten, und auch bei den Durchschnittmieten zeichnete sich eine ähnliche Entwicklung ab. „Ein Großteil der Eigentümer hochwertiger Immobilien reagierte bereits durch deutliche Reduzierungen der Angebotsmieten und vergibt wieder verstärkt mietfreie Zeiten sowie sonstige Mieter-Incentives, um künftige Nutzer für ihre Objekte zu gewinnen. Die Kosten für Büroflächen in Premiumobjekten verringern sich zusehends in Relation zu den qualitativ durchschnittlichen Mietflächen, so dass sich daraus tendenziell wieder ein ansteigendes Umsatzsatzvolumen in den Toplagen ergeben könnte“, so Matthias Hauff, Head of Agency CB Richard Ellis Berlin (CBRE).

Die erzielbare Spitzenmiete reduzierte sich im Vorjahresvergleich um neun Prozent und beläuft sich in Berlin aktuell auf 20,00 Euro/qm im Monat, so CBRE. Allerdings betrifft diese Spitzenmiete nur eine geringe Anzahl von Abschlüssen und einen sehr kleinen Anteil des Gesamtumsatzes auf dem Berliner Büroflächenmarkt. Im weiteren Verlauf des Jahres ist ein deutliches Absinken der Durchschnittsmieten zu erwarten. Auch die mittlere Miete in den City-Lagen ist mit aktuell ca. EUR 15,50/m² im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (Ende Juni 2008: ca. EUR 16,50/m²) leicht gesunken. In der gesamten Stadt liegt die Durchschnittsmiete derzeit bei rd. EUR 11,50/qm, sagt Markus Schmidt, Teamleiter Aengevelt Research. In nächsten Monaten erwartet Schmidt eine Preisstabilisierung im Spitzensegment, während die Durchschnittsmieten weiter unter Druck bleiben.

Bei den Nachfragern dominierten zwei Branchengruppen, die fast die Hälfte des Ergebnisses auf sich vereinten. An die Spitze setzte sich erneut die öffentliche Verwaltung mit knapp 27 Prozent des Flächenumsatzes. Auf dem zweiten Rang liegen wie auch im Vorjahr die sonstigen Dienstleistungen mit über 22 Prozent. Alle übrigen Branchen spielten im Verhältnis hierzu eine eher untergeordnete Rolle und folgen mit weitem Abstand auf den weiteren Plätzen. Indiz hierfür ist auch die homogene Verteilung auf den Rängen drei bis sechs, die mit jeweils etwa 8 Prozent von den Verwaltungen von Industrie- und Bauunternehmen, dem Gesundheitswesen, den Informations- und Kommunikationstechnologien sowie den Beratungsgesellschaften belegt werden.

Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2008 ist der Anteil am Umsatzvolumen der drei 1A-Teilmärkte (Areal Potsdamer/Leipziger Platz, Mitte 1 A, Charlottenburg 1A) im ersten Halbjahr 2009, zurückgegangen (von 28% auf jetzt 11%). Zugelegt haben im Halbjahresvergleich einige Teilmärkte außerhalb der Innenstadt, bedingt durch die traditionell großflächigen Vermietungen zu günstigen Mietpreisen an die öffentliche Hand. Incentives für Nutzer gibt es auch auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt, beobachtet JLL Zwischen 5 bis 10Prozent auf die Mietvertragslaufzeit können von Mietinteressenten, Umzugswilligen oder von Mietern, die ihre Verträge verlängern wollen, fest eingeplant werden: „Das ist immerhin noch weit weniger, als Investoren und Bestandshalter in früheren Krisenjahren akzeptieren mussten. 2003/2004 waren 10 Prozent die Regel“, so Hübler.

Den Büroflächenleerstand geben die Marktteilnehmer ebenfalls unterschiedlich an: von 1,44 bis 1,65 Mio. qm reichen die Angaben, eine Quote von sieben bis neun Prozent. Für die zweite Jahreshälfte wird mit einer Zunahme des Leerstandsvolumens gerechnet. Dieser Anstieg wird weniger durch Flächenaufgaben bedingt sein, als durch die Realisierung von innerstädtischen Umzügen. Hierzu gehören
neben Ernst & Young auch die Deutsche Bahn und die Senatsverwaltung für Bildung, Jugend und Sport. Aufgrund des zeitlichen Nachlaufs des Arbeitsmarkts gegenüber der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung wird zum Jahresende 2009 eine höhere Zahl an Arbeitslosen erwartet, die sich auch auf den Bürovermietungsmarkt in Berlin in Form von reduziertem Flächenbedarf niederschlagen wird. Bereits im ersten Halbjahr hat sich das Volumen an Untermietflächen im Vergleich zum Vorjahr um 43 Prozent stark erhöht.

Das verfügbare Flächenangebot (Leerstand + noch verfügbare Flächen im Bau) ist im vergangenen Jahr leicht gesunken und summiert sich zur Jahresmitte auf 1,51 Mio. qm (-2,5 %), nach BNP. JLL gibt die Zahl von 16,76 Mio. qm an, Aengevelt Research die Zahl 1,46 Mio. qm und Savills 18,37 Mio. Der Zuzug bzw. Umzug in 1a-Lagen der City-Ost hat an Dynamik verloren, so Aengevelt Research. Lag der Marktanteil in der City-Ost im Vorjahreszeitraum bei 35 Prozent (79 300 qm), so bewegt sich das aktuelle Umsatzvolumen in diesem Gebiet nur noch bei 21Prozent (38 700 qm). Der Marktanteil der City-West übertraf hingegen das Vorjahresniveau. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum legte der Flächenumsatz um knapp ein Drittel auf 21 900 qm zu. Der Marktanteil verdoppelte sich fast von rd. 7 Prozent im 1. Halbjahr 2008 auf aktuell Prozent. Die hohen Umsätze im Cityrandbereich des ersten Halbjahres 2008 konnten im laufenden Jahr nicht annähernd erreicht werden.

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