Berliner Mietspiegel 2009: Nebenkosten setzten Warmmieten unter Druck

Wohnen zur Miete bleibt in Berlin günstig, wenn die Kaltmieten in Betracht gezogen werden. Diese sind in den letzten zwei Jahren nur moderat gestiegen, und zwar um durchschnittlich 1,7%, so der neue qualifizierte Mietspiegel 2009 für Berlin. Der Anstieg entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Entwicklung von rund 0,8%. Im Vergleich zum letzten Mietspiegel 2007 ist die durchschnittliche Nettokaltmiete über alle Wohnungen von 4,75 Euro/qm monatlich auf 4,83 Euro/qm angestiegen. Das bedeutet einen Entwicklung von 0,08 Euro/qm im Zeitraum von zwei Jahren. Jährlich haben sich die Mieten damit um 0,04 Euro/qm durchschnittlich erhöht.
Für eine nicht preisgebundene Wohnung werden in Berlin durchschnittlich 4,83 Euro/qm monatlich ohne Betriebskosten und Heizung gezahlt. In Hamburg zahlt ein Mieterhaushalt durchschnittlich 6,53 Euro und in München sogar 9,90 Euro je Quadratmeter monatlich, also etwa das Doppelte. Selbst unter Beachtung der durchschnittlich höheren Nettoeinkommen liegt die Mietbelastung in Hamburg und München über der in Berlin. Mit dem neuen Mietspiegel wird damit auch weiterhin ein wichtiger Standortvorteil dokumentiert: Wohnen in Berlin ist im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten preiswert, betonte die Senatorin für Stadtentwicklung Ingeborg Junge-Reyer.
Erstmals Berücksichtigung in einem Mietspiegel deutschlandweit fand der energetische Zustand der Wohngebäude. Eingeführt wurde ein abgestufter Energiekennwert in die „Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung“. Gleichzeitig wurden mit den Erhebungen zum Mietspiegel Angaben über die einzelnen Betriebskostenarten erfragt und ausgewertet. Insgesamt sind Angaben von 2000 Wohngebäuden in die Betriebskostenübersicht eingeflossen. Die Grundlage für die Übersicht waren die im Oktober 2008 vorliegenden Abrechnungen des Jahres 2007. Die Betriebskostenübersicht bildet ab, was in Berlin an Kosten für Wasser, Straßenreinigung, Gartenpflege, Heizung usw. normalerweise abgerechnet wird. Nach Angaben des Verbands Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), dessen Mitgliedsunternehmen etwa 40% aller Berliner Mietwohnungen verwalten, steigen die Betriebskosten für Energie, Wasser und Müll um etwa 5% auf durchschnittlich 2,35 Euro/qm monatlich. Für eine 90-Quadratmeter-Wohnung müssen Mieter damit etwa 120 Euro im Jahr mehr bezahlen. Die Betriebskosten seien inzwischen fast halb so hoch wie die Nettokaltmiete, so BBU-Vorstand Ludwig Burkardt. Hauptfaktor sind neben den im Bundesdurchschnitt hohen Berliner Wasserpreisen vor allem die gestiegenen Heizkosten. Nach BBU-Angaben stieg im vergangenen Jahr in Berlin der Erzeugerpreis für Erdgas um 16,2%, der Preis für Fernwärme um 1,8%.
Der neue Mietspiegel ist auch deshalb ein Novum, weil er erstmals seit dem Jahr 2000 sowohl von Vermieter- als auch Mieterseite anerkannt wird. Vertreter von Berliner Mieterverein, Berliner Mieter Gemeinschaft, Mieterschutzbund, BBU, BFW und Haus & Grund unterzeichneten eine gemeinsame Vereinbarung. Während die Mietervertreter nicht müde wurden zu betonen, dass das „Ende der Fahnenstange“ erreicht worden sei und keinen Anlass zur Entwarnung an der Protestfront sehen, wiesen die Vermieter darauf hin, dass die Steigerungsrate deutlich unter der Inflationsrate von jährlich durchschnittlich 2,5% liege. „Die Furcht vor dramatischen Mietsteigerungen in Berlin ist unbegründet. Die Diskussion über eine Begrenzung von Mietsteigerungen bei Neuvermietungen erübrigt sich damit ebenso wie die Frage, ob wir in Berlin einen Wohnungsmangel haben“, so Burkardt. Die sehr moderate Mietenentwicklung könne die Investitionsfähigkeit der Wohnungsunternehmen einschränken. „Die Mieten von heute sind die Investitionen von morgen. Bleibt die Mietenentwicklung in Berlin weiterhin so schwach, werden die Wohnungsunternehmen schon bald deutlich weniger in Klimaschutz, energetische Modernisierung, Wohnkomfort oder die Stabilisierung von Nachbarschaften investieren können als derzeit. Dann stehen auch Arbeitsplätze auf dem Spiel“, warnte der BBU.
Im Zeitraum von zwei Jahren seit dem Berliner Mietspiegel 2007 zeigt sich eine überdurchschnittliche Mietenentwicklung bei sehr kleinen Wohnungen unter 40 qm mit 5,3% auf durchschnittlich 5,41 Euro/qm monatlich als Folge der gestiegenen Nachfrage in den letzten Jahren. Besonders bei „Berlin-Einsteigern“ sind diese Wohnungen begehrt. Bei normal großen Wohnungen von 60 bis unter 90 qm war der Preisauftrieb mit 0,9% in zwei Jahren dagegen unterdurchschnittlich. Mit jetzt durchschnittlich 4,71 Euro/qm monatlich sind diese Wohnungen auch weiterhin preiswert. Über dem Durchschnitt liegende Mietanstiege mit 3,8% bzw. 3,9% sind bei den Baujahren 1950 bis 1955 zu verzeichnen ebenso bei den Baujahren1973 bis 1983 /West und Altbauwohnungen der Jahre 1919 bis 1949. In diesen Beständen wird kräftig modernisiert, was im Effekt die Kaltmieten steigen lässt.
Der Mietspiegel im Internet: http://www.stadtentwicklung.berlin.de

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