BGH Urteil beunruhigt Fondsszene – nicht der Prospekt, sondern das Berater-(Ehren)wort zählt

13.August 2010   
Kategorie: Der Immobilienbrief

Mit einer neuen Nuance nachträglichen Anlegerschutzes mit Eigentorgefahr sorgt der BGH mit einem neuen Urteil und seiner in der letzten Woche veröffentlichten Begründung für Empörung in der Fondsszene. Lt. BGH braucht der Anleger den Fondsprospekt nicht mehr zu lesen. Er kann seinem Berater vertrauen. Das verkündete der Bundesgerichtshof am 8. Juli (Az.: III ZR 249/09). Das schlägt in die gleiche Kerbe, wie die vorliegenden Gesetzentwürfe, die in einem Kapitalanlageberater den altruistischen, edlen Menschen sehen. Dennoch können wir uns der eindeutigen Branchenempörung nicht anschließen. Aus dem Prospekt war längst ein unleserliches Enthaftungspapier nach amerikanischem Vorbild geworden. „Vorsicht! Feuerzeug kann offene Flamme verursachen“. Vielleicht ist dem Urteil doch Positives abzugewinnen.

Anleger dürfen sich darauf verlassen, dass ihr Berater den Fonds kennt

Anleger dürfen sich darauf verlassen, dass ihr Berater den Fonds kennt

Seit letzter Woche liegt auch die Begründung der Richter für den überraschenden Urteilsspruch vor. Im konkreten Fall hatte ein Anleger gegen seinen freien Finanzberater geklagt, der dem Kläger 1999 für ca. 75 000 Euro Anteile an einem Immobilienfonds mit dem Turmcenter in Frankfurt verkauft hatte und diesen Fonds als sicher beschrieben hatte. Das stellte sich als optimistische Annahme heraus. Der Fonds geriet bereits ab 2002 in Schieflage. Das Oberlandesgericht Köln sprach dem Anleger Schadensersatz zu.

Der Verlierer ging bis zum BGH. Das ging sowohl für ihn selber als auch vor allem für die Branche schief. Ein Anleger handelt demnach nicht grob fahrlässig, wenn er allein die Aussagen des Beraters glaubt und nicht den Verkaufsprospekt liest. Auch beginnt die
dreijährige Verjährungsfrist für die Beraterhaftung durch fehlende grobe Fahrlässigkeit nicht
mit Übergabe der Verkaufsinformationen, sondern erst dann, wenn der Anleger das Risiko seines Investments erkennt.

Analysten und Branche sind empört. Als oberster Grundsatz galt jeher, dass das Prospekt das alles entscheidende Informationsmedium ist. Es war im Prinzip immer nur strittig, worüber der Prospekt aufzuklären hat und in welcher Form dies zu geschehen hat. Es hat mehrere Dekaden gedauert, bis über Anlegerschützer, Analysten, WP-Prospektgutachten, Verbandsrichtlinien, Einzelurteile, Anlegerschutzverbesserungsgesetz und Fachpresse sich der geschlossene Fonds zum am besten prospektierten Kapitalanlageprodukt überhaupt entwickeln konnte. Leider gelang es der Öffentlichkeitsarbeit von Branche und Verband nicht, dies auch der Politik und Öffentlichkeit herüberzubringen.

Allerdings hatte die Prospektoptimierung nicht nur positive Seiten. Meist stand nur noch der Prospekt als Visitenkarte des Initiators im Vordergrund der Analyse. Zum Gegenstand der Investition gab es kaum mehr Analysemöglichkeiten als den Abgleich mit öffentlichen Marktinformationen. Oft stand, wie auch von uns moniert, vor allem die Enthaftung des Initiators durch (über)vollständige Information im Vordergrund. Als Sachverständiger im Bundesfinanzausschuss wies der Autor bei der Diskussion des Anlegerschutzverbesserungsgesetzes bereits 2004 darauf hin, dass gerade die Prüfung und Genehmigung von Fondsprospekten durch die BaFin ins Gegenteil umschlagen werde (vgl. „Der Immobilienbrief“ Nr. 64 vom 17. Juni 2004 – Special zum Anlegerschutzverbesserungsgesetz). Es würden lediglich Formalia geprüft. Das „Sachverständigen-Siegel“ der BaFin gebe jedem Finanzberater, der ja oft nichts anderes ist als ein Produktverkäufer, die Möglichkeit, eine sichere, „staatlich geprüfte Kapitalanlage“ auf der Anlegercouch zu verkaufen.

Mit Prospekten von oft deutlich über 100 Seiten und der Erwähnung eines jeden denkbaren Risikos und dem obligatorischen Hinweis auf einen möglichen Totalverlust, der es obsolet machte, sich auch noch mit den Einzelrisiken im Prospekt auseinanderzusetzen, erreichte der Prospekt dann endgültig das Gegenteil. Er wurde nicht mehr gelesen, da ja außerdem noch vertriebliche Botschaften verzichtet werden musste. Kaum jemand liest 100 und mehr Seiten mit kleingedruckten Baubeschreibungen und Verträgen, in denen so viele Standardrisiken beschrieben sind, dass er die relevanten spezifischen Projektrisiken sowieso nicht erkennt.

Außerdem macht das Lesen von Prospekten nicht nur literarisch keinen Spaß, sondern der Prospekt verweist auch noch in epischer Breite auf Sachen, die dem Anleger den Spaß an dem Produkt, das der „Berater“ verkaufen möchte und das er selbst vielleicht noch haben will, nur verderben. Im Bankenvertrieb kommt noch hinzu, dass bei der Vielfalt der zu verkaufenden Produkte der einzelne Berater gar nicht in die Tiefe des Produktes einsteigen kann. Er muss sich auf seine Prüfinstanzen verlassen und ist gar nicht in der Lage, mündlich eine hinreichende Aufklärung zu geben.

Natürlich ist die Empörung der Branche verständlich. Schließlich ist zu erwarten, wie vor allem junge Vertriebsgeschäftsführer der Szene propagieren, dass der mündige Anleger, der in eine langfristige Anlage investiert, alle Möglichkeiten nutzt, sich über den möglichen Erfolg und die Risiken zu informieren. Hinzu kommt, dass in jedem Flyer und jeder Präsentation auf die ausschließliche Gültigkeit des Prospektes hingewiesen wird. Allerdings macht jeder alte Profi auch in der Öffentlichkeit von Veranstaltungen kein Hehl daraus, dass der Anleger tut, was ihm der Berater seines Vertrauens sagt. Der Anleger selber hat meist weder die Kompetenz, noch die Zeit, noch die Lust, sich selber intensiv zu kümmern.

Es fragt sich mit etwas Ironie, warum der Gesetzgeber es sich nicht mit dem Grundsatz „Initiator und Vertrieb haften dauerhaft für den Erfolg der Produkte“ einfach macht, statt Kohorten von Anwälten und Richtern Arbeit zu geben. Das würde gleichzeitig die Unsinnigkeit vieler Urteile und Einzelregelungen offenlegen. Niemand kann für den Erfolg unternehmerischer Produkte haften. Das wird mit Blick auf Aktien und Zertifikate deutlich. Initiator und Vertrieb können lediglich für die Korrektheit der entscheidungsrelevanten Daten und für entsprechende Risikoaufklärung haften. Die wirklich entscheidenden Risiken lassen sich auf einer Seite DIN A4 zusammenfassen. Die entscheidenden Informationen werden durch den Mega-Informations-Prospekt nach dem Prinzip, dass man einen Nadel am besten im Nadelkissen versteckt, eher verwässert.

Aber interessanterweise misst sogar die Presse mit zweierlei Maß. Während Wetten im Wertpapierbereich für oder gegen den Erfolg einzelner Unternehmen oder Anlagen selbstverständlich sind, werden heute noch nach oft über 15 Jahren Initiatoren der Sonder-AfA-Ära, die nicht früh genug wegen persönlichen Reichtums des Initiators in die Insolvenz gegangen sind und die Anleger allein gelassen haben, von der Presse für den Erfolg ihrer Anlagen „haftbar“ gemacht.

„Der Immobilienbrief“ Fazit: Wir selber kennen keine Patentlösung. Jede neue Verbesserung des Prospektes führt zu weiteren Anforderungen an den Informationsgehalt. Es entwickeln sich leicht selbst zerstörende Systeme. Prospekte geschlossener Immobilienfonds haben den „information overkill“ längst erreicht. Vielleicht leitet das BGH-Urteil die Rückbesinnung auf anlegergerechte Prospektierung und weg von der amerikanischen „Warnmentalität“ ein.  Denn anders als unser renommierter Kollege der Szene, der das Urteil eher als Schritt in die amerikanische Mentalität sieht, bedeutet es faktisch das Gegenteil; denn gerade Fondsprospekte waren das Paradebeispiel für unsinnige Warnungen vor dem Hintergrund der Enthaftung des Initiators.

Viele geschlossene Fonds der heutigen, „sicherheitsorientierten“ Langfristmietvertrags-Ära sind nichts anderes als Wetten auf die Mietvertragsverlängerung nach Auslauf des Erstmietvertrages. Braucht man dafür 100 Seiten Prospekt? Wie 50 000 qm im Einzugsbereich einer fränkischen Metropolregion, in der Objekte des Hauptarbeitgebers seit längerem zum Verkauf stehen, im worst case einer Nachnutzung zugeführt sollen, ist schwer vorstellbar. Wir hörten auch gerade von einem Münchener Objekt, in dem der renommierte Mieter nach Auslauf des 10-Jahresvertrages die Miete mehr als halbierte. Davor hatten wir in unseren Single Tenant Statements oft gewarnt. Andererseits sichern 10 oder 15 Jahre Ausschüttungssicherheit durch bonitäre Konzernmieter nach unten ab, so dass der echte worst case (fast) gar nicht eintreten kann.

Jedes weitere Urteil und jede weitere Enthaftungsidee der Initiatoren erhöht in Verbindung mit behördlicher Produktgenehmigung parallel die Unleserlichkeit von Prospekten bei gleichzeitig erhöhtem Vertrauen in das Produkt.  Die psychologische Notwendigkeit, den Prospekt selber zu lesen, wird für den Anleger immer geringer, da aus seiner Sicht ja schon viel qualifiziertere Geister dies getan haben und das Produkt für gut befunden haben. Prospektperfektionismus kann also keine Lösung sein. Umgekehrt kann die Freistellung des Anlegers von eigener Information auch keine sinnvolle Lösung sein. Für Initiatoren und Vertrieb bleibt ebenso wie für Analysten dann nur noch die Flucht in den langfristigen Mietvertrag. Das erhöht zwar nicht die Produktqualität und schafft mögliche Zeitbomben, gibt aber allen Beteiligten außer den Anlegern Zeit, sich aus der Schusslinie zu bringen.

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Kommentare
Ein Kommentar zu “BGH Urteil beunruhigt Fondsszene – nicht der Prospekt, sondern das Berater-(Ehren)wort zählt”
  1. Endlich ein Urteil, das nicht juristische Tricksereien stützt, sondern die Leute dazu anhält, genau das zu sagen, was zu sagen ist.

    Bisher glaubten viele Berater (z.B. bei Volksbanken), sie könnten ihren Kunden das Blaue vom Himmel vorlügen, wenn sie einen Prospekt übergeben, in dem irgendwo ein paar versteckte Warnungen enthalten sind, die man im Gespräch noch herunterspielt. Wie oft haben wir doch von unseren lieben Beratern den Satz gehört: „Diese Dinge haben keine Bedeutung – sie müssen nur auch rechtlichen Gründen im Prospekt stehen – als „Pflichtangaben“, die nichts mit der Anlage selbst zu tun haben.“

    Und wenn dann alles in die Hose gegangen ist (wie bei den DG-Fonds z.B.) konnte man sagen, „im Prospekt stand doch alles“ – wer als Anleger trotzdem auf diese „riskante Anlage“ setzte, sei schön blöd.

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