BMF in Krisen-Schockaktivismus – Schäubles Regulierung von Geschlossenen Immobilienfonds

Werner Rohmert, Herausgeber „Der Immobilienbrief“,

Immobilienspezialist „Der Platow Brief“

Seit letztem Montag ist der „Diskussionsentwurf – Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarkts“ draußen. Auch für Geschlossen Fonds beinhaltet er die schon angedrohten Fußangeln, die durchaus im Initiatoren- und Vertriebs-Mittelstand zu Existenz gefährdenden Problemen führen könnte. Die erwartete Regulierung Geschlossener Fonds ist keine Überraschung. Überraschend und daher in der Presse dominierend (siehe auch unsere Berichterstattung im aktuellen „Der Immobilienbrief“ Nr. 218) war die unerwartete Ausprägung als Gesetz zur Abschaffung Offener Immobilienfonds. Die Opfer zu finden und zu bestrafen ist immer leicht.

Die Geschlossenen Immobilienfonds kamen vor diesem Hintergrund eher im Erwartungsrahmen davon. Dennoch ruft der Arbeitgeberverband der finanzdienstleistenden Wirtschaft (AfW) zu einer Unterschriftenaktion gegen die BMF-Pläne auf. Er sieht die freien Vermittler in ihrer Existenz bedroht, sollte der Gesetzesentwurf Realität werden. Stattdessen fordert der AfW, die Regulierung an das Versicherungsvermittlerrecht anzulehnen. Der Verband verweist dabei auf den Koalitionsvertrag, der den Wettbewerb der Vertriebsformen erhalten und weniger Bürokratie bedeuten würde. 

Auch die Sprachregelung des Entwurfs ist wieder schmerzhaft. Schon im zweiten Absatz verweist das BMF auf den „Grauen Kapitalmarkt“ und „unseriöse Produktanbieter und Produktvertreiber“. „Auch im Zuge der Finanzkrise haben viele Anleger in diesem Marktsegment Verluste erlitten.“ Wer denn nicht? Viele Aktionäre aber auch. Viele Verlage auch. Aber so werden die Vorurteile offensichtlich, die zu Vätern des Entwurfs wurden.

Fonds werden jetzt “Finanzinstrumente im Sinne des Wertpapierhandelsgesetzes“ und unterliegen natürlich auch dem KWG. Das soll dann Prospektierung und Anlageberatung verbessern. Es wird klar, dass noch keiner der Behörden- und Politmatadore je einen Prospekt in der Hand gehabt hat, geschweige ihn auch gelesen hat. Der VGF sieht in einer strategischen Einordnung des Entwurfes, dass die Tätigkeiten von Emissionshäusern weitgehend regulatorisch nicht erfasst werden. Damit sei es nach dem derzeitigen Stand gelungen, Emissionshäuser vor dem KWG und dem WpHG zu bewahren. Anders sieht es bei Anlageberatung und Anlagevermittlung aus, da Regelungen, die mit Finanzinstrumenten zusammenhängende Bankgeschäfte betreffen, so grundsätzlich auch auf geschlossene Fonds anwendbar sind. Der Vertrieb von Anteilen geschlossener Fonds wird zulassungs- und aufsichtspflichtige Finanzdienstleistung nach dem KWG. Das Wertpapierhandelsgestz bedeutet für die Platzierung geschlossener Fonds, dass neben der KWG-Pflichtigkeit insbesondere die umfassenden „Wohlverhaltensregeln“ (§§ 31 ff. WpHG) anzuwenden sind.

So soll zukünftig jedem Privatkunden vor Abschluss eines Geschäfts ein kurzes und leicht verständliches Informationsblatt über das jeweilige Finanzinstrument zur Verfügung gestellt werden. Das Informationsblatt soll über die Art des Finanzinstruments, über die damit verbundenen Risiken und über alle mit der Anlage verbundenen Kosten informieren. Damit sind aus „Der Immobilienbrief“-Sicht „Missverständnisse“ programmiert. Die Rechtsprechung verlangt, dass in jedem Flyer oder Kurzprospekt wegen der Unmöglichkeit einer aussagefähigen Kurzdarstellung immer auf den einzig relevanten Gesamtprospekt verwiesen wird.

Außerdem soll der Vertrieb seinem Kunden nur solche Finanzinstrumente empfehlen, die nach den eingeholten Informationen für den Kunden geeignet sind. Kundeninteressen dürfen durch die Vertriebsvorgaben des Platzierers nicht gefährdet werden. Es wäre vielleicht sinnvoller, mit dieser Vorschrift bei vertrauensbevorschussten „Bankberatern“ zu beginnen, als bei Vertrieben mit offen gelegter Interessenlage der Vertriebsprovision. Wir wundern uns, dass die Branche der „Vertriebsschulung“ nicht auch schon Sturm läuft. Auch heute noch agieren Prospekte, Vertriebe und Berater nach den (Inflations- und Altersvorsorge-) Angstmachprinzip. Nur die Angst oder die Gier führen die Hand des Zeichners. 

Nur geeignete, also sachkundige und zuverlässige  Mitarbeiter mit geordneten Vermögensverhältnissen dürfen in der Anlageberatung eingesetzt werden. Alle Provisionen sind offen zu legen – auch bei mehrstöckigen Konstruktionen. Besonders lustig: Verkaufsprospekte sollen von der BaFin zukünftig nicht nur auf Vollständigkeit, sondern auch auf Kohärenz und Verständlichkeit geprüft werden. Nicht nur wir sind skeptisch, woher denn wohl die Kompetenz kommen soll, nachdem es Jahre gedauert hat, bis die BaFin Prospekte überhaupt nur lesen konnte, sondern auch VGF-GF Eric Romba. Sven Oswald, Partner in der Kanzlei Latham & Watkins, fragte auf einer Veranstaltung, wer denn für die Empfehlungen der BaFin haften solle. Und dass ein wie auch immer geartetes BaFin-Siegel vor allem von den schwarzen Schafen der Branche als Lockmittel gegenüber den Kunden eingesetzt werden dürfte, ist evident. Wir hatten Sie bereits 2004 auf diese Gefahr in Zusammenhang mit dem Anlegerschutzgesetz, bei dem der Autor als Sachverständiger im Finanzausschuss gehört wurde, hingewiesen.

Auch VGF-Geschäftsführer Eric Romba kritisiert Schäubles Regulierungs-Entwurf.  Zwar setze sich seit Jahren der VGF dafür ein, dass Anbieter und Vertriebe stärker beaufsichtigt werden, unter anderem um schwarze Schafe der Branche auszusortieren. Dennoch gäbe es Meinungsunterschiede. Der VGF sieht Anteile an geschlossenen Fonds anders als das BMF nicht als Finanzinstrumente. Die Prüfung auf wirtschaftliche Plausibilität, kann Romba schwer nachvollziehen.(Mehr dazu im kommenden „Der Fonds Brief“ am Freitag mit den ausführlichen Ergebnissen eines Gespräches mit Eric Romba.)

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