Mietsteigerungspotetiale angeblich gefragt, aber ABBA bleibt Nische
Bei schwächerer Renditeentwicklung werden Mieten immer mehr zum Werttreiber. Marktberichte und Backgroundgespräche hinterlassen oft eine geteilte Meinungsbildung. Seit Jahren berichten die Medien von steigender Risikobereitschaft und ABBA, A-Lagen in B-Städten et vice versa, und Akzeptanz von Mietentwicklungspotentialen durch Vermietungsreserven. Im Zahlenwerk bleiben das aber doch Nischen, wie auch die Analyse der B-Märkte deutlich macht. Im Background hört man dann eben auch, dass gerade institutionelle Anleger nicht von ihren Kriterien abweichen würden. Flexibel seien dann eher Family Offices oder vermögende Privatanleger. Auf der anderen Seite der Skala sind dann die Opportunisten tätig, die durchaus regelmäßig wie die Leipziger Publity AG noch gut einkaufen können und nach „manage to core“ Ansatz auch wieder verkaufen können. Der regelmäßig von den Maklern angeführte Hinweis auf Objektmangel bestätigt die „Der Immobilienbrief“-Erfahrung eines nach wie vor ungebrochenen Standort- und Vermietungsanspruchs.
Nach Recherche von Savills entspricht das Bürotransaktionsvolumen von ca. 7,4 Mrd. Euro im 1. Halbjahr einem Rückgang um 19%. CBRE ermittelt 7,6 Mrd. Euro bzw. einen Rückgang um ein Drittel (s.u.). Mit Ausnahme von Düsseldorf und Stuttgart verzeichneten alle Top-7-Städte Umsatzrückgänge. Die Preissteigerung bezogen auf die Multiplikatoren, im Maklerdeutsch werden steigende Multiplikatoren seit einigen Jahren geschwollen „Renditekompression“ genannt, beruhigt sich, gehe aber weiter. Grundsätzlich zeigten Investoren ein verstärktes Interesse an Objekten in (guten) B-Lagen, beobachtet Savills COO Andreas Wende. Dabei setze die Mehrzahl der Investoren jedoch unverändert auf die Top-7-Standorte die für mehr als drei Viertel des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichneten. Da sich die Spitzenrenditen bereits auf historischen Tiefstständen befänden, sei kaum noch mit Wertsteigerungspotenzial aus steigenden Multiplikatoren zu rechnen. Damit werde die Entwicklung der Mieteinnahmen ein immer wichtigerer Bestandteil des Total Returns, erwartet Andreas Wende.
CBRE sieht deutsche Büroimmobilien-Investments bei rund 7,6 Mrd. Euro um fast ein Drittel unter Vorjahr. Das seien 42% des gesamten gewerblichen Investitionsvolumens im 1. Hj. 2016. Dies sei dem Produktmangel im Core-Segment geschuldet. Die gestiegenen Unsicherheiten und die damit verbundenen höheren Volatilitäten an den Finanzmärkten im Nachgang des EU-Referendums in GB würden für weitere internationale Nachfrage sorgen, meint Jan Linsin, Head of Research. Steigende Spitzenmieten und Leerstandsabbau seien Zeichen einer starken Nachfrage nach Büroflächen. Umnutzungen insbesondere zu Wohnen und zur Unterbringung von Flüchtlingen sowie Abrissen oder Kernsanierungen nicht mehr marktfähiger und lange leerstehender Büroimmobilien drückten die Leerstandsrate an den Topstandorten um 1,2 Prozentpunkte auf aktuell 6,8% ab.
Die größte Transaktion war das Archer-Portfolio; größere Einzeltransaktionen wurden vor allem in Stuttgart mit der Europa Plaza sowie der City Plaza und in Hannover mit dem Lister Dreieck getätigt. Es wurden bundesweit zu 90% Einzeltransaktionen getätigt. Unter den 9 Abschlüssen jenseits der 100-Millionen-Euro-Marke, die sich auf insgesamt gut 1,8 Milliarden Euro summierten, befanden sich lediglich zwei Paketkäufe. Die größten Einzeltransaktionen fanden unter anderem in Frankfurt (IBC International Business Campus, Meandris), Hamburg (Telekom Campus) und München (BayWa Tower) statt. 73% der Anleger kamen aus Deutschland. Besonders stark investierten Asset- und Fondsmanager sowie offene Immobilien- und Spezialfonds.
Die Nettoanfangsrenditen für erstklassige Büroobjekte sanken zur Jahresmitte 2016 bei Core-Produkten auf den niedrigsten Stand seit Jahrzehnten. Im Büroimmobiliensegment wurden nur noch in Düsseldorf mit 4,1% und Frankfurt mit 4,2% Spitzenrenditen oberhalb der 4%-Marke verzeichnet. In München mit 3,6% und der geringsten Nettoanfangsrendite für erstklassige Bürohäuser beruhigt sich die Entwicklung. In Berlin und Hamburg gingen die Nettoanfangsrenditen um 25 Basispunkte auf jeweils 3,75% zurück. CBRE erwartet für 2016 ein Transaktionsvolumen von deutlich über 20 Milliarden Euro. Auch CBRE sieht, dass Investoren vermehrt in die Nebenlagen ausweichen oder sich verstärkt in Projektentwicklungen investieren.