Büromarkt Frankfurt liegt auf 2000er Niveau

Die ersten Marktberichte trudeln ein. 2017 war zweifellos ein gutes Jahr. Das zeigen die diversen Gespräche zum Jahresende. Die Zahlen werden das sicherlich belegen. Für Frankfurt am Main ist blackolive das erste Maklerhaus, dass seine Zahlen preisgibt.

Demnach lag der Flächenumsatz bei 728.300 qm verteilt auf 832 Mietverträge und liegt damit auf dem Niveau von 2000. Wie auch schon im letzten Jahr ist auch 2017 die Deutsche Bahn AG Hauptakteur der Szene. Erst Ende letzten Jahres hat das Unternehmen ca. 45.000 qm in dem Projekt Grand Central in unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof angemietet. Im vierten Quartal 2017 sicherten sie sich nun weiter 52.600 qm in zwei Projekten im Europaviertel, The Brick und ein Hochhaus auf dem benachbarten Grundstück.

Die Leerstandsquoten lagen damals zwischen 1 und 2%. Der daraus resultierende Bauboom fand allerdings in den Folgejahren dann nicht mehr so viele Abnehmer. Aber auch die Finanzbranche ist nicht untätig, die Deutsche Bundesbank hat sich ebenfalls im vierten Quartal für ein Interimsquartier im FBC entschieden. Dort wird sie ab Ende 2018 mit rund 2000 Mitarbeitern ca. 44.400 qm bis 2025 beziehen, in dieser Zeit wird ihr Gebäude in Ginnheim saniert. Finanzdienstleister sind die stärkste Nachfragergruppe, ihr Anteil am Gesamtumsatz beträgt fast ein Viertel. Zweitstärkste Nachfagergruppe sind Unternehmen aus Bau und Immobilien, hier schlagen einige größere Coworking-Anbieter-Anmietungen stark zu Buche, die Anmietungsleistung dieser neuen Player am Markt hat sich von 7.000 qm im Jahr 2016 auf über 40.000 qm in 2017 hochgeschraubt. Verkehrsunternehmen rangieren auf Platz drei, die Deutsche Bahn AG hat neben dem erwähnten Großabschluss weitere Flächen angemietet, in Summe damit in 2017 ca. 85.000 qm.

 

Sieben Abschlüsse über 10.000 qm machen 23,5 % des Gesamtumsatzes aus. Während die Umsätze im Segment unter 1.000 qm gegenüber 2016 fast unverändert blieben, wurde in allen Segmenten über 1.000 qm mehr Fläche vermietet, besonders deutlich war die Zunahme in der Flächenklasse 5.000 qm bis 10.000 qm, seit 2014 stieg die Vermietungsleistung von 7.000 qm auf über 120.000 qm. Dies ist das Ergebnis eines Konglomerats aus Stellenabbau durch Digitalisierung, verändertem Flächenbedarf und neuen Bürolandschaften. „Viele Unternehmen (in 2017 immerhin 832 Mietvertragsabschlüsse) benötigen jedes für sich betrachtet weniger Fläche und Sozialflächen nehmen branchenübergreifend einen immer wichtiger werdenden Stellenwert ein. Dies erfordert ein Umdenken in der Planung von Flächengrundrissen.“ erläutert Schön.

Die Durchschnittsmiete hat, ob der hochpreisigen Abschlüsse in Projekten (FOUR) und im Bau befindlichen Gebäuden (Omniturm) einen deutlichen Sprung auf € 20,30/qm gemacht, selbiges gilt für die Spitzenmiete, die um € 1,50/qm gestiegen ist und Ende 2017 bei € 39,50/qm liegt. blackolive rechnet mit steigenden Preisen auch 2018. Mit einem massiven Anstieg sei jedoch nicht zu rechnen. Dazu befindet sich der stark gesunkene Leerstand nach wie vor auf zu hohem Niveau. Aktuell liegt die Leerstandsquote bei 8,7%, was in etwa dem Jahr 2002 entspricht. Allerdings gibt es auch Teillagen in denen der Leerstand gegen den Trend gestiegen ist. Es kommen durch Auszug großer Mieter auch wieder Flächen auf den Markt. So macht die Helaba im Zuge ihrer Anmietung im Mainblick im Objekt Omega ca. 30.000 qm Fläche frei, die Folge ist ein Anstieg des Leerstandes im relativ kleinräumigen Teilmarkt Offenbach-Kaiserlei. Die niedrigen Fertigstellungsquoten in Verbindung mit hohen Vorbelegungsquoten haben in Kombination mit der anhaltenden Tendenz zur Umnutzung zu dem rasanten Leerstandabbau beigetragen. 2017 wurden nur 81.100 qm fertiggestellt, wobei bis Ende des Jahres nur noch 4% davon verfügbar waren. Auch für 2018 werden lediglich ca. 140.800 qm fertiggestellt, Stand heute sind davon noch 35% verfügbar. Erst 2019 kommt wieder deutlich mehr Fläche auf den Markt. Auch im nächsten Jahr ist von einer weiterhin guten Nachfrage auszugehen, aber obwohl sich noch knapp 400.000 qm an großen Gesuchen auf dem Markt befinden, wird der Flächenumsatz 2018 auf hohem Niveau, aber deutlich unter dem diesjährigen Rekord liegen. Bis 2022 kommen ca. 235.000 qm neue Flächen allein im CBD auf den Markt.

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