Die Ostertage führen anscheinend dazu, dass die Büromarktberichte, die üblicherweise bereits vor Ablauf des Quartals eintrudeln, bis zum Redaktionsschluss noch in den Maklerhäusern steckten. BNPPRE war daher so freundlich, uns die Zahlen pünktlich zur Verfügung zu stellen. Die restlichen Maklerzahlen präsentieren wir Ihnen in der nächsten Ausgabe. Mit 910.000 qm Büroflächenumsatz an den acht wichtigsten Bürostandorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München konnte das zweitbeste Ergebnis in einem ersten Quartal erzielt werden.
Der Vorjahresrekord konnte damit um 4% übertroffen werden. Trotz einiger Indikatoren, die ein Ende des Booms vorhersehen, sprechen, lt. BNPPRE die Fundamentaldaten weiterhin für ein Wachstum bei den Beschäftigtenzahlen. Auch die gute BIP-Prognose bilde eine Voraussetzung für eine weiterwachsende Wirtschaft. Davon profitiert der Büromarkt im Besonderen.
Grafik Bürovermietungsmarkt
Spitzenreiter ist erneut München mit 230.000 qm Flächenumsatz und dem drittbesten Ergebnis. Der Vorjahreswert lag nochmal 9% über dem diesjährigen Ergebnis. Trotz Steigerung von 13% gegenüber 2017 kommt Berlin mit 215.000 qm „nur“ auf den zweiten Rang. Lt. BNPPRE könnte die Hauptstadt ein deutlich besseres Ergebnis erzielen, wenn der vorhandene Flächenengpass nicht bremsen würde. Die eigentliche Bürohauptstadt Frankfurt am Main kommt mit 131.000 qm auf den dritten Platz. Ein Rückgang von 4% ist allerdings verkraftbar, denn der zehnjährige Durchschnitt wird um 22% übertroffen. Seit ca. 2 Jahren beobachtet BNPPRE in Frankfurt nun bereits einen Aufwärtstrend. Hamburg kommt auf 108.000 qm. Liegt allerdings dank fehlender Großabschlüsse 28% unter dem Vorjahresergebnis. Auch Düsseldorf muss einen Rückgang von 30% verzeichnen und kommt auf 78.000 qm Flächenumsatz. Den stärksten Zuwachs schaffte, der exklusiv von BNPPRE beobachtete Büromarkt Essen mit einem Plus von 135% und einem Ergebnis von 68.000 qm. Verantwortlich hierfür waren zwei Großabschlüsse über 10.000 qm u.a. durch das Land NRW über fast 27.000 qm. Köln kommt auf 57.000 qm (+4%) und Leipzig auf 23.000 qm (+15%).
Leerstände weiter rückläufig
Dank der anhaltend hohen Nachfrage sinken die Leerstände weiter. Mit 4,73 Mio. qm liegt das Volumen über alle Standorte betrachtet 14% unter dem vergleichbaren Vorjahreswert. Gleichzeitig sei das der niedrigste Leerstand der letzten 17 Jahre. Im Schnitt liegt die Leerstandsquote damit bei 5%. Aufgrund des Flächenengpasses an vielen Standorten, sei die Situation gerade für Unternehmen, die viel Flächen benötigen mittlerweile zunehmend schwierig. Am stärksten sei dies in Berlin zu beobachten. Hier hat sich binnen Jahresfrist der Leerstand um 25% auf 393.000 qm verringert. Mit 2% Leerstandsquote können quasi von einer Vollvermietung ausgegangen werden. Größere Abschlüssen könnten nur noch über eigene Projektentwicklungen realisiert werden. Ähnlich sei die Situation in München, wo mit 655.000 qm rd. 21% weniger Leerstände vorhanden sind als noch vor einem Jahr. Die Leerstandsrate liegt hier bei 3,2%. Auch in Köln liegt die Quote mit 2,7% klar unter der 3%-Marke. In den letzten 12 Monaten gingen hier die Leerstände um 42% auf 214.000 qm zurück. Das einstige Sorgenkind Frankfurt kann mittlerweile den niedrigsten Leerstand der letzten 15 Jahre verzeichnen. Hier stehe aktuell 1,36 Mio. qm Flächen leer. Um über 13% hat sich das Volumen im vergangenen Jahr verringert. Mit 8,8% Leerstandsrate liegt Frankfurt damit deutlich unter dem in der Vergangenheit oftmals als für Frankfurt normal bezeichneten Sockelleerstand von 10%. Ähnliche Entwicklungen zeigen auch die anderen Städte. In Hamburg stehen 685.000 qm leer (-12%; 4,9% Quote), Leipzig kommt auf 287.000 qm (-14%; 7,6% Quote) und Essen auf 179.000 qm (-9%; 5,7% Quote). Einzig in Düsseldorf hat das Angebot um 3% zugenommen und liegt bei 957.000 qm und einer Leerstandsrate von 10,2%.
Mieten kennen nur eine Richtung
Umsatz steige, Leerstand sinkt, die logische Konsequenz: die Mieten steigen weiter. Über alle Standorte haben die Spitzenmieten in den vergangenen 12 Monaten um durchschnittlich 5% angezogen, so BNPPRE. Außer in Essen, wo die Spitzenmiete bei 15 Euro stabil blieb, konnte alle übrigen Standorte Wachstum verzeichnen. Spitzenreiter ist hier Frankfurt mit 42 Euro pro qm und einem Plus von 9%. Die höchste relative Zunahme verzeichnet Berlin mit Plus 16% und 33 Euro pro qm. Zweitteuerster Standort ist München mit 37 Euro pro qm und einem Plus von 1,4%. Auch in Leipzig zog die Spitzenmiete um 4% auf 13,50 Euro pro qm an. Um 2% legten die Spitzenmieten in Düsseldorf (27 Euro), Hamburg (26,50 Euro) und Köln (21,90 Euro) zu. Auch die Durchschnittsmieten haben lt. BNPPRE in vielen Städten deutlich zugelegt.
Ausblick – überdurchschnittliches Ergebnis erwartet
BNPPRE geht für 2018 aufgrund der beschriebenen Effekte von weiter steigendem Nachfragedruck auf die Büroflächen aus. Trotz steigender Bautätigkeiten, kann dieser Nachfragedruck allerdings nicht aufgefangen werden. Die Leerstände würden weiter sinken und der Angebotsengpass sich weiter zuspitzen. Das werde auch bei den Mieten für weiteres Wachstum sorgen. Ob am Ende des Jahres der Rekordflächenumsatz auf 2017 übertroffen werden kann bleibt allerdings fraglich. Das zum zweiten Mal in Folge die 4-Mio-qm Marke übertroffen werden kann, sei hingegen so gut wie sicher.