Projektentwicklungen sind der Anfang eines jeden immobilienwirtschaftlichen Lebenszyklus und derzeit, in der Phase der Knappheit bei nahezu allen Assetklassen an den Top-Märkten, eines der Hauptlösungskonzepte. bulwiengesa analysierte den Markt der Projektentwicklerflächen und kommt zu dem Ergebnis, dass erstmals seit langem der Markt stagniert. Wohnen entwickelt sich sogar rückläufig.
Auf den Gesamtmarkt bezogen ging die Projektentwicklungsfläche um 0,3% zurück. Aktuell werden 26,9 Mio. qm neue Flächen aller Assetklassen errichtet. bulwiengesa unterscheidet dabei in seiner Analyse zwischen Flächen zu Verkaufszwecken (Trading-Flächen) sowie Entwicklungen für den Eigenbestand (Investor-Development-Flächen). Betrachtet man die Assetklassen Gewerbe und Wohnen im Bereich Trading-Flächen, so zeigt sich, dass bei Wohnen erstmals seit 2008 die Flächenentwicklung mit -2% rückläufig ist. Allerdings zeigen sich hier ganz unterschiedliche Entwicklungen für die einzelnen Städte. Während in München das Volumen um 6,9% zunimmt, sinkt es in Berlin um 3,5% und in Hamburg sogar um 5,1%. Gegenläufig dazu entwickelt sich das Gewerbevolumen. Während seit 2009 das Flächenvolumen stets rückläufig war, kann Gewerbe nun erstmals wieder Flächenzuwächse verbuchen (+5,5%). Auch hier ist die städtische Entwicklung sehr unterschiedlich. Während in Berlin die Flächen mit 26 massiv wachsen, sinken sie in Hamburg um 3,1% und in München sogar um 23,5%.
Das weitere Wachstum der deutschen Großstädte werde, so Andreas Schulten, Vorstand bei bulwiengesa, derzeit durch die Preis- und Kostenspirale ausgebremst. Für viele Projektentwickler ist in den Großstädten schlichtweg kaum noch an ein Projekt ranzukommen. Grundstücke sind Mangelware und Bestandsobjekte für mögliche Revitalisierungen zu teuer. Das können auch die gestiegenen Mieten nicht aufholen.
Viele Projektentwickler würden daher in B- und C-Städte ausweichen. Auch das Umland von A-Städten erfreut sich reger Beliebtheit. Das dürfte vor allem in Frankfurt und München stärker zu spüren sein als in Berlin, so bulwiengesa. Die deutschen Großstädte leiden vor allem unter der Regulatorik, Genehmigungsstaus durch die Überlastung der Behörden, preistreibende Zusatzkosten durch Auflagen, etwa für den Bau von Sozialwohnungen oder energetische Maßnahmen, so Schulten. Das führt dazu, dass einige Projektentwickler ihre bereits genehmigten Wohnbauvorhaben nach hinten rauszögern. So hätten etwa 15 bis 20% der Projekte ihr Fertigstellungsdatum nach hinten verschoben. Etwa ein Drittel davon in Berlin. Auch die hohe Auslastung von Baufirmen durch den Fachkräftemangel führt zu Engpässen bei Fertigstellungen.
Im Bereich der Entwicklungen für den Eigenbestand sieht die Marktentwicklung hingegen etwas anders aus. Hier entwickeln sich sowohl Büro- als auch Wohnflächen weiter positiv. Als Grund sieht bulwiengesa hier, dass Deutschland und insbesondere die A-Städte als Core-Märkte attraktiv sind und die mittlerweile sehr niedrigen Renditen frühzeitige Einstiege in Projekte interessant erscheinen lassen.
Ähnlich wie die Vermietungsflächen entwickeln sich auch die Hotelflächen im Trading-Segment. Hotel ist eine der gefragtesten Assetklassen geworden. Früher eher stiefmütterlich behandelt, ist Hotel heute eine interessante Beimischung gerade für viele institutionelle Portfolien. Dementsprechend wächst die Projektwicklungsfläche um 13,4% um mehr als 200.000 qm über alle sieben A-Städte hinweg. Lediglich in Frankfurt gingen die Projektflächen zurück.
Ranking der Top 10
bulwiengesa ermittelt in seiner Studie auch jedes Mal die Top 10 der Projektentwickler für deutsche A-Städte. Größter deutscher Projektentwickler ist, dank der zu ihr gehörenden Unternehmen Art-Invest und Die Wohnkompanie, die Zech Group. Neu in den Top 10 sind Pandion, SSN Group, Otto Wulff, Project Immobilien und die Groth Gruppe. Unternehmen wie die CG Gruppe verlieren etwas an Boden, da sie auch in B-Städten mittlerweile ihre Tätigkeiten intensiviert haben. Im Bürosegment haben alle Top 10 Entwickler ihr Projektvolumen in den A-Städten ausgeweitet. (AE)