Der jährliche Immobilienindex der BulwienGesa AG, das einzig konsistente Zahlenwerk seit 1975 beinhaltet, gehört zum Standard Know how der deutschen Immobilienwirtschaft. Verwendet wurde er in der Praxis allerdings öfter, als er noch stetig nach oben zeigte. Das nahezu vollständige Lösen insbesondere der gewerblichen Immobilienpreise von der Inflation wurde daher gerne übersehen. Jetzt sieht es so aus, als sei der Index auch für die Kapitalanlagebranche wieder vorzeigbar. Die Entwicklung bei Wohnen dreht den Gesamt-Index wieder Richtung Allzeithoch.
BulwienGesa Index
Die Immobilienflaute, die mit einem Zwischenhoch auf niedrigerem Niveau in 2001 von 1993 bis 2004 anhielt, scheint überwunden. Deutschland hatte es als einziges entwickeltes Land „geschafft“, in einem Umfeld prosperierender internationaler Immobilienmärkte mit einer Verdoppelung bis Vervierfachung der Preise speziell bei Wohnen, noch nicht einmal nominellen Preiserhalt sicherzustellen, geschweige denn einen Inflationsschutz. Unter Berücksichtigung von Zinsen und Entwicklung der Einkommen fiel die Haushaltsbelastung für Wohneigentum von 1977 bis 2005 auf 40 bis 50% (Quellen: ifo-Institut / Prof. Norbert Walter).
„Der Immobilienbrief“ stellte Ihnen die Entwicklung regelmäßig in Zusammenhang mit der Kapitalanlage in Gewerbeimmobilien dar. Seit 93 hatte sich die Immobilienpreisentwicklung insbesondere bei Gewerbe von der Inflation völlig gelöst und wies bis auf den Internet-Boom um die Jahrtausendwende regelmäßig negative Wertänderungen aus. Die erste Frage war immer, ob das eine generelle Markttransformation sei, oder ob irgendwann ein genereller unterer Wendepunkt erreicht sei, auf dessen Basis wieder mit moderater Wertentwicklung auf Inflationsbasis zu rechnen ist. Die zweite Frage galt immer dem logischen Zusammenhang zwischen „normaler“ Inflation und Immobilienpreisentwicklung. Hier zeigten wir auf, dass insbesondere bei Gewerbe kein direkter logischer Zusammenhang besteht, sondern ein wirtschaftlich und demografisch prosperierendes, knappheitsgeprägtes Umfeld sowohl Inflation als auch Immobilienpreise treibt, aber bei demografischer Flaute, ruhiger wirtschaftlicher Entwicklung und sich manifestierendem Überangebot durchaus moderate Inflation bestehen kann, während Immobilien nachfragebedingt an Wert verlieren.
Zumindest die erste Frage scheint sich zu beantworten. Seit 5 Jahren zeigt der BulwienGesa Immobilienindex jetzt wieder nach oben. Gründe für eine erneute Drehung sind zurzeit nicht auszumachen. Jetzt setzt anscheinend zumindest im BulwienGesa-Zahlenwerk, das auch von der Bundesbank verwendet wird, anhaltende Erholung ein. Am Gesamtindex, der Wohnen und Gewerbe von heute 125 Städten beinhaltet, geht die Finanzkrise völlig vorbei. Inzwischen hat er das Zwischenhoch aus 2001 anhaltend überschritten und nähert sich jetzt wieder nominal dem Allzeithoch von 1993, das bei Fortschreibung der Entwicklung wieder in zwei oder drei Jahren erreicht sein könnte. Treiber der Entwicklung ist der Wohnungsmarkt. Allerdings müssen hier noch über 30% Inflation gegengerechnet werden, die seit 1993 zu verbuchen sind. Dennoch ist die positive Botschaft klar. Der deutsche Immobilienmarkt hat sich nicht nur ebenso von der Krise abgekoppelt wie er zuvor die internationale Entwicklung der Preissteigerungen verschlafen hat, sondern er hat noch von der Krise profitiert.
Wohnen top, Gewerbe (noch) flop
Der Wohnungsmarkt, der nach einem Einbruch nach 1994 mit leichten Schwankungen vor sich hin dümpelte, hat inzwischen das nominale 94er Allzeithoch im Index wieder überschritten. Bei Gewerbe sieht es dagegen noch mau aus. Hier ist der nominale Indexwert von knapp 120 aus dem Jahre 1993 mit heute etwa 105 bei weitem noch nicht erreicht. Unter Berücksichtigung von ca 30% Inflation ist der reale Wert von Gewerbeimmobilien in 17 Jahren um über 40% zurückgegangen – und dies trotz dramatisch gesunkener Zinsen, die eigentlich einen Preisschub hätten bewirken müssen. Hier stehen im Index also gut 2% realem Wertverlust knapp 2% Inflationsrate gegenüber. Aber immerhin geht es jetzt auch nach Auslauf des Booms weiter nach oben.
Für das vergangene Jahr ermittelten die Researcher von BulwienGesa im Allgemeinen einen Anstieg der Mieten und Preise auf dem Immobilienmarkt, der mit +1,6% für Wohnen und Gewerbe deutlich höher ist als im Vorjahr und ungefähr dem 2008er Niveau entspricht. Allerdings beruht ein großer Teil der Wertentwicklung auf dem Segment „Wohnen“, das um 2% zulegte, während „Gewerbe“ nur um 0,9% aufholte. Bei gewerblichen Immobilien pushte der Einzelhandel. Die Einzelhandels-Mieten stiegen in 1a-Lagen um durchschnittlich 0,7% und in Nebenlagen um 1,1 %. Obwohl Büromieten eigentlich die Krise am ehesten spiegeln müsste, steigen auch sie um 0,7% wie auch der 1a-Einzelhandel.
Auf dem Wohnimmobilienmarkt entwickelten sich die Mieten im Neubau mit 2,5% und in der Wiedervermietung mit 2,3% deutlich positiv. Bei den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen ist ein Anstieg um 3,8% zu verzeichnen. Die Kaufpreise für Reihenhäuser legten um 2,0% zu. Grundstückspreise für Einfamilienhäuser schwanken seit Jahren nur wenig und gaben rechnerisch um 0,3% leicht nach.
Im Vergleich der einzelnen Segmente lassen sich für 2010 einige unterschiedliche Tendenzen ablesen. Einzelhandelsmieten in 1a-Lagen stagnierten meist in den A- und B-Städten. In kleineren Städten und in Nebenlagen zeigten sich steigende Trends. Büromieten in Citylagen zeigten in diesem Jahr in allen Städtegruppen stagnierende bis leichte Anstiege der Durchschnittsmieten. Mieten im Wohnungsmarkt im Neubau zeigten v. a. in den A-Städten hohe Steigerungsraten, aber auch in den B-, C- und D-Städten ist die Veränderung deutlich positiv. Mieten bei Wiedervermietung sind in allen Städtegruppen gestiegen. Preise für Reihenhäuser zeigten in den A-Städten die höchsten Preissteigerungen, während in den übrigen Städten die Preise meist nur leichter anstiegen. Interessant ist die Differenzierung der Indexentwicklung auf die Städtekategorien. Die A-Städte seit 1990 zeigt eine deutlich stärkere Volatilität der A-Städte und weist auf eine stärkere Krisenanfälligkeit hin. Die B-, C-, und D-Städte zeigten seit Ende der 1990er Jahre meist kaum stärkere Veränderungsraten als ±1%.
BulwienGesa-Ausblick: Die Researcher erwarten für 2011 in Deutschland eine Fortsetzung der Erholung. Für die Wohnungsmärkte erwartet die BulwienGesa AG weiterhin eine stabile Marktverfassung. Wiedervermietungsmieten bzw. Bestandsmieten werden nur punktuell aufgrund demographischer Effekte einen Rückgang erfahren. Grundstücke bleiben weiterhin knapp, so dass hier kaum Veränderungen zu erwarten sind, was sich in Folge auch auf Reihenhäuser und Einfamilienhäuser auswirkt. Für den gewerblichen Immobilienmarkt wird für 2011 im Bürosektor eine weiterhin verhaltende Entwicklung erwartet. Die verbesserte Konsumneigung wird in den 1a-Lagen zu weiteren positiven Entwicklungen führen.