Wertentwicklung seit 13 Jahren ansteigend
Vor wenigen Tagen erschien der diesjährige Bulwiengesa-Immobilienindex, der auch für das Berichtswesen der Bundesbank verwendet wird und jetzt 42 Jahre Immobilienentwicklung zeichnet. „Der Immobilienbrief“ hat diesmal nicht nur die aktuellen Entwicklungen dargestellt, sondern einmal unser Archiv-Zahlenwerk im Chart aktualisiert und einer Langfristbetrachtung unterzogen. Vor gut 20 Jahren stellten wir die Frage, was geschehen würde, wenn das Kapitalanlagebedürfnis in Immobilien das Nutzerbedürfnis übersteige. Die Frage steht sicherlich perspektivisch wieder im Raum. Damals reagierte der Markt mit entsprechender Zeitverzögerung mit steigenden Leerständen, einer Dekade Flaute und steigenden Mieteransprüchen mit der Folge verkürzter Lebenszyklen. Und diesmal?
Vorab aber noch die aktuellen Kernergebnisse des neuen Bulwiengesa-Immobilienindex. Die Forscher ermitteln eine Immobilienpreissteigerung für 2017 um insgesamt 5,7% bzw. 7,6% bei Wohnen und 2,1% bei Gewerbe. In den letzten 5 Jahren stiegen die Preise mit jährlichen Veränderungsraten von knapp über 4,5%. Die Wertentwicklung sei jetzt seit 13 Jahren in Folge steigend, hat Bulwiengesa nachgezählt. Der Wohnimmobilienindex übertrifft Gewerbe um das Dreifache. Bulwiengesa stellte eine überproportionale Preissteigerung bei Wohnimmobilien in A-Städten fest. Gleichzeitig bremse Flächenmangel das Wachstum im Büromarkt. Solche Preisentwicklungen hören sich durchaus dramatisch an und nähren Befürchtungen einer Blasenentwicklung. Die Langfristbetrachtung relativiert zumindest den erreichten Stand einer Blasenbildung. Bei Berücksichtigung von Einkommensentwicklung, Inflation und Zinsbelastung beim Erwerb von Wohneigentum ist das noch nicht furchterregend. Allerdings bleibt evident, dass die Steigerungsraten ein ungesundes Niveau erreicht haben und jetzt durchaus damit starten könnten, eine Blase aufzupusten.
bulwiengesa Index
Die Betrachtung der langfristigen Entwicklung der Buwiengesa-Indizes macht deutlich, dass sich in den letzten 25 Jahren die Entwicklung der verschiedenen Indices gegenüber dem Gleichlauf früherer Dekaden deutlich auseinanderentwickelt hat. Deutschland differenziert sich im Immobiliensegment ebenso aus wie regional. Während im alten Bundesgebiet zwischen 1975 und 1990 die Entwicklung der Indices zu Wohnen, Gewerbe und Büromieten relativ eng beieinanderlagen hat sich die nominale Entwicklung der Indices seit 1993 – übrigens einem Jahr wie 2018 mit guter Stimmung und einer Branchensicherheit immer weiter steigender Preise – deutlich gespreizt.
In den 80ern gab es zwar auch eine Gewerbeflaute. Die mündete nach einer Aufholjagd zum Dekadenwechsel wieder im Trend. Zum Ende der im Trend immer positiven Nachkriegsentwicklung, die mit dem Auslaufen der Euphorie zur Wiedervereinigung in den Jahren 1993/94 gleichzusetzen ist, hat sich die Entwicklung stark gespreizt. So lag der Index der Büromieten 1993 nominal bei 108 Punkten bzw. der Gewerbeindex bei 118. Der Büromietenindex liegt heute immer noch bei lediglich 100 Punkten, dem Wert des Wiedervereinigungsjahres 1990. In der Zwischenzeit sind aber über 40% Inflation zu berücksichtigen, die a fonds perdu sind. Die realen Büromieten haben sich also in den letzten 25 Jahren deutlich vermindert. Auch der Gesamtindex für Gewerbeimmobilien ist aktuell mit knapp 118 Punkten gerade einmal auf dem nominellen Niveau von 1993. Bei realer Betrachtung entspricht auch dies einem herben Verlust gegenüber der nach Inflation zu erwartenden Entwicklung auf etwa 160 Punkte in 25 Jahren.
Real deutlich zugelegt hat hingegen der Index Wohnen mit knapp 188 Punkten. Dies dürfte vor allem auf die Entwicklung der Wohneigentumspreise zurückzuführen sein, da sich die Spreizung der Preise für Wohnraum gegenüber der Mietentwicklung weiter fortgesetzt hat. Diese Entwicklung hat aber erst mit der Finanzkrise eingesetzt, wobei wir Ihnen damals, Anfang 2009 begründeten, dass die Finanzkrise zu einer Renaissance der Wohnimmobilien führen würde. Im Übrigen hatten wir Ihnen auch bereits zur Jahrtausendwende, sogar in No. 1 von „Der Immobilienbrief“, die Dekade der Wohnimmobilie im Vergleich zur Gewerbeimmobilie versprochen. Auch dies ist eingetroffen. Jedoch hatten wir hier eher eine Konsolidierung des Gewerbeindex bei positiver Entwicklung des Wohnindex erwartet und nicht die dann eingetretene totale Gewerbeflaute die trotz der Erholung der letzten Dekade heute erst wieder das nominale Niveau des Jahres 1993 erreicht.
Im Ergebnis relativiert die Langfristbetrachtung die derzeitige Diskussion über Blasenentwicklungen, die volkswirtschaftlich sicherlich nur in einzelnen Regionen oder Segmenten begründbar ist. In einzelnen Regionen wie natürlich in München ist inzwischen die Belastungsgrenze bei Wohnen erreicht. Dennoch fällt es „Der Immobilienbrief“ schwer, ein Szenario deutlich fallender Preise zu entwickeln. Das sieht eher nach Konsolidierung aus. Deutlich skeptischer sind wir bei den berühmten Core Immobilien mit hoher Zinsabhängigkeit, hohen Mieteransprüchen und sich stetig verkürzenden Lebenszyklen. Die mit 3% Nettorendite zu rechnen, fällt schwer. Andererseits sind Büromieten heute, von München, das von einer sympathischen Großstadt zu einer Weltmetropole transformierte, abgesehen, real dramatisch niedriger als Mitte der Neunzigerjahre. Hier ist eine Belastungsgrenze der Unternehmen nicht in Sicht. Hier können sich Marktkräfte aktuell knapper Flächen noch entfalten. Das gleiche gilt auch für den Gesamtindex Gewerbe, obwohl der durch die inzwischen historisch niedrigen Renditen von Gewerbeimmobilien nach oben gezogen wird. Fazit: Der Gesamtindex eines gemischten Immobilienportfolios war in den letzten 25 Jahren gerade geeignet, die Inflation auszugleichen. Auf das richtige Pferd haben allerdings die Wohnungsinvestoren gesetzt. Dies macht deutlich, dass professionelles Research, das internationale Großinvestoren ab etwa 2003 in Wohnungsinvestitionen nach Deutschland lockte, die Entwicklungen richtig prognostiziert hat. Sofern Investoren nicht gezwungen waren, über die Folgen der Finanzkrise ihre Portfolien zu realisieren, haben sie durchweg gute Gewinne gemacht, wobei jedoch der Ausstiegszeitpunkt, wie die großen Immobilien AG’s mit den Erfolgsstorys der letzten fünf Jahre belegen, durchweg zu früh gewählt war.