BulwienGesa sieht Core-Einstufung oft als verwässert

 Das sprachliche Wellenreiten auf den Zyklen der Anlegererforderungen hat uns schon oft amüsiert. Core-Immobilien erlebten in Prospekten einen ungeahnten Aufschwung. Hochtief intonierte auf der MIPIM, man werde nur noch Core-Immobilien entwickeln. „Der Immobilienbrief“ ist da gespannt. Auf der letztjährigen Jones Lang LaSalle Jahresveranstaltung thematisierten wir das Definitionswirwarr, bei dem sich jeder Handelsflachmann mit Mietvertrag als Core fühlen durfte. Zuletzt hatte sich speziell in der Publikumskapitalanlage jede Form von langfristig gesichertem Cash Flow in Form langfristiger Mietverträge als Core-Immobilie dargestellt. Core bezeichnet aber klassisch die drittverwendungsfähige A-Immobilie, in Toplage mit langfristigem Mietvertragsmix. Dementsprechend kommt BulwienGesa zu dem Ergebnis, dass Büroimmobilien, die dem Qualitätskriterium „Core“ wirklich entsprechen, auch in den bekannten Bürometropolen überraschend dünn gesät seien. Insofern widerspricht das Ergebnis, nur 14% der Büros in den Metropolen sei Core auch nicht dem Catella-Statement, dass eben insgesamt 95% der Büroimmobilien kein Core sei, nicht. Schließlich werden weniger als 10% aller Flächen von BulwienGesa überhauppt nur untersucht. Die neue Studie der Analysten von BulwienGesa stellt die Büroteilmärkte in den deutschen A-Städten in ihren Detailstrukturen auf den Prüfstand. Es wird die Investment-Qualität von 67 untersuchten Teilmärkten ermittelt und für das Portfoliomanagement von Investoren aufbereitet.

Die 12 attraktivsten Büroteilmärkte haben einen Büroflächenbestand von 15,7 Mio. qm. Das sind 3,8% des gesamten deutschen Büroflächenbestandes von 410 Mio. qm. Die Büroteilmärkte mit einem Qualitätswert von 3,0 oder besser haben einen Büroflächenbestand von 30,6 Mio. qm. Das sind 7,5% des gesamten deutschen Büroflächenbestandes von 41 0 Mio. qm. Der geschätzte Verkehrswert der Top 12 beträgt rund 53,2 Mrd. Euro. Das sind 13,8% des von Institutionellen gehaltenen Immobilienvermögens von 385 Mrd. Euro in 2009. Den besten Gesamtwert in der Core-Qualitätsskala (siehe Tabelle) erreicht das Frankfurter Bankenviertel. Keiner der deutschen Büroteilmärkte erhält Top-Ergebnisse. Hierbei fehlt deutschen Büroteilmärkten vor allem die Ertragsdynamik. Auch das Leerstandsthema drückt die Note. Die Hamburger Innenstadt mit Altstadt/Neustadt kommt auf Platz zwei. Am Ende der Qualitätsbewertung finden sich überwiegend peripher gelegene Büroteilmärkte wie Stuttgart Fasanenhof, Weilimdorf und Feuerbach, das Frankfurter Mertonviertel und die Hamburger City-Nord.

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