Ost-Renditen vor West-Renditen
BulwienGesa und die Berliner TLG untersuchten gemeinsam die Bedeutung von Nahversorgungsimmobilien mit dem Ergebnis, dass Lebensmitteldiscounter und Supermärkte im Vergleich zu anderen Assetklassen deutlich stabilere Miet- und Renditeentwicklungen aufweist.
Mit durchschnittlich 6-7% Rendite liefern Nahversorgungsimmobilien deutlich höhere Erträge als andere Assetklassen, so die Studie. Die steigende Attraktivität ist vor allem auf den steigenden Bedarf der Bevölkerung zurückzuführen. So sind die Ausgaben für Nahrungs- und Genussmittel stetig angestiegen. Bulwiengesa geht sogar davon aus, dass der Verlust an Einwohnern durch den demografischen Wandel durch die zu erwartende Pro-Kopf-Ausgabensteigerung kompensiert werden kann. Grund für die steigenden Ausgaben ist das wachsende Qualitätsbewusstsein auch der jüngeren Generation die bereit sind, höhere Preise für qualitative Lebensmittel zu bezahlen.
Für Mieter sind Nahversorgungszentren außerhalb der Innenstädte vor allem dadurch interessant, da die in Deutschland gültige Bauverordnung vorgibt, dass bei großflächigen Einzelhandelsimmobilien mit mehr als 800 qm Verkaufsfläche nur in ausgewiesenen Flächen entstehen dürfen womit sich der Mietermix und eine stabile Wettbewerbssituation ergibt. Das restriktive Baurecht sorgt ebenfalls dafür, dass Mieter sich Standorte möglichst lange sichern wollen. So weisen Mietverträge mit großflächigen Nahversorgungszentren oft eine Laufzeit von 15 Jahren auf. Daraus ergibt sich auch die Attraktivität für Eigentümer und Investoren, da langfristige Mietverträge auf einem zudem umkämpften Markt sicheren cashflow bedeuten. Hinzu kommt die gute Bonität der meisten Unternehmen im Einzelhandelssegment.
In den Fokus der Investoren rücken dabei zunehmend die Wachstumszentren in ostdeutschen C- und D-Städten wie z.B. in Dresden, Erfurt oder Rostock, da hier Renditen von bis zu 7,2% erzielbar sind. Trotzdem sinken aufgrund des niedrigen Bestands und der nur geringen Transaktionszahl die Renditen seit 2009 stetig. Für risikoaverse Investoren bieten Nahversorgungsimmobilien lt. Prof. Dr. Tobias Just von der IREBS ein überschaubares Risiko trotz geringer Mietsteigerungspotentiale. Jedoch würden diese durch harte Wettbewerbsbeschränkungen und höhere Ausschüttungsrenditen ausgeglichen. Zudem würden Nahversorgungsimmobilien Krisensicherheit bedeuten, da die Dinge des täglichen Bedarfs auch in Krisenzeiten gebraucht werden.
Die Mieten für Lebensmitteldiscounter liegen derzeit im Osten bei 10,20 Euro pro qm und im Westen bei 11,60 Euro pro qm. Dabei sind in den letzten 5 Jahren die Mieten im Osten um 7,4% und im Westen um 3,3% gestiegen. Wobei Lebensmitteldiscounter in Ostdeutschland die vorherrschende Betriebsform mit 46% sind während in Westdeutschland Supermärkte am Bedeutendsten sind.
Die Studie von TLG und bulwiengesa untersuchte auch das Lebensmittel-Einkaufsverhalten der Deutschen im Internet untersucht. Aus der Befragung von Privathaushalten ergab sich, dass lediglich 11% der Haushalte bereits mehrfach Lebensmittel online bestellt haben. Die überwältigende Mehrheit der Befragten gab an, an dieser Möglichkeit des Einkaufens kein Interesse zu haben.