Büro- und Investmentmarkt Berlin stabil

Investment- und Vermietungsmarkt sind stabil, sagt JLL. Und die Investoren suchen und suchen nur das Beste vom Besten – Am BBI und in Adlershof wird wieder spekulativ gebaut

Was darf es denn sein– eine griechische Staatsanleihe oder eine Core+-Immobilie mitten in Berlin? In- und ausländische Investoren würden gegenwärtig sich eher für diese Immobilie entscheiden, sagt Philipe Fischer, Leiter Büroinvestment Jones Lang LaSalle Berlin, denn hier seien die Gefahren geringer. Mit einem Investmentvolumen von knapp 1,3 Mrd. Euro steht die Spreemetropole einsam an der Spitze unter Deutschlands Immobilienhochburgen. München als Zweitplatzierter kommt auf 755 Mio. Euro. Um rund 8% wurde damit das Ergebnis des gesamten Vorjahres in nur sechs Monaten überschritten. Im Vergleich zum 1. Halbjahr 2009 schlägt sogar ein Plus von 137% zu Buche, um 13% bzw. 16% wird der 5-und 10-Jahresvergleich übertroffen. Dabei ist in den Zahlen von Jones Lang LaSalle der Portfoliokauf durch Corio nicht berücksichtigt. Darin war eine Einzelhandelsimmobilie in der Berliner Schlossstraße enthalten, dessen erwarteter Wert bei Eröffnung Corio mit 360 bis 375 Mio. Euro angegeben hat.

Doch man solle sich nicht von der beeindruckenden Statistik den Blick auf die Realitäten verstellen lassen, warnt Fischer. Denn es sei nicht die Anzahl der Transaktionen, die zugelegt und beeindruckt habe, sondern die Größe der Transaktionen, die dieses Volumen ermöglicht hätten. Der Löwenanteil des Transaktionsvolumens im 2. Quartal 2010 geht zurück auf den Verkauf des Sony-Centers an den koreanischen Pensionsfonds NPS für ca. 600 Mio. Euro und des Shoppings Centers Alexa an die Fondsgesellschaft Union Investment für 300 Mio. sowie des A 10 Centers in Wildau. Euro. Beide Transaktionen sind ausschlaggebend für die Auswertung des Halbjahresvolumens nach Assetklassen (nahezu patt zwischen Büro- und Einzelhandelsimmobilien) und Marktplayern.

Insgesamt sind im 1. Halbjahr 2010 drei Transaktionen jenseits der 100 Mio. Euro und eine weitere jenseits der 50 Mio. Euro zu notieren. Dominiert wird der Investmentmarkt auch in Deutschlands Hauptstadt ganz eindeutig von der Suche nach Core- und Core+-Produkten. Die Kriterien der Core-Definition seien dabei ganz eindeutig im Verlauf der jüngeren Entwicklungen neu justiert worden, meint der Investment-Experte: „Der Dreiklang von Lage, Objektqualität und Mieterbonität hat zu einer neuen Gewichtung im Core- und Core+-Bereich geführt. Mietverträge, deren Laufzeiten sowie die Bonität des Mieters dominieren ganz eindeutig das Investment-Interesse, gefolgt von Lage und Gebäudequalität.“ Die mit dieser Neujustierung verbundene Stabilitätsorientierung findet sich auch in der rigorosen Absage an die opportunistischen Nachfrager: „Opportunistische Anfragen gibt es zuhauf, mangelnder Finanzierungsmöglichkeiten wegen gehen bei der derzeitigen Marktlage Realisierungschancen aber gegen null.“

Dieser „Dreiklang“ stimmt in Berlin und bietet den Investoren große Sicherheit. Erst kürzlich hat die Deutsche Bahn AG ihren Mietvertrag auf weitere zehn Jahre Laufzeit verlängert und das Shopping Center Alexa „brummt“, vor allem mit seinem Ankermieter MediaMarkt. Die Zahlen in diesem Zusammenhang sind eindeutig: Drei Käufergruppen teilen die Investments in den ersten sechs Monaten nahezu unter sich auf: die Pensionsfonds erreichen einen Anteil am Transaktionsvolumen von 48%, offene Fonds kommen auf 29%, gefolgt von den Asset/Fund Managern mit 17%. Wegen des Sony-Kaufs durch den südkoreanischen Pensionsfonds NPS fallen die ausländischen Investoren deutlich stärker ins Gewicht als in den anderen Immobilienhochburgen. Ihr Anteil macht 67 % aus.

Für Investoren und Projektentwickler rückt das Einzugsgebiet Richtung Großflughafen Schönefeld immer mehr in den Blick. Trotz der Verschiebung der Eröffnung auf Mitte 2012 sind Projektentwickler spekulativ unterwegs: mit 18 000 qm Flächen direkt am Flughafen (Europa Center AG) und 10 000 qm im Adlershof, wo ein Wissenschaftszentrum hochgezogen wird. Auf Verkäuferseite fallen nicht umsonst die Entwickler mit einem Anteil am Transaktionsvolumen von 50% ins Gewicht.

Gleichwohl tut sich Außergewöhnliches in Berlin auf dem Bürovermietungsmarkt nicht, sagt Jan Hübler, Vermietungschef von Jones Lang LaSalle in Berlin. Die Stabilitätsorientierung auf dem Berliner Investmentmarkt werde von der Situation auf dem Vermietungsmarkt bestätigt. „Wir erkennen eine deutliche Professionalisierung auf der Vermieterseite, im Fall der Verhandlung von Mietvertragsverlängerungen auf die externe Unterstützung durch Immobilienberater zurückzugreifen.“ Hübler weiter: „Das unterstreicht die Bedeutung von Prolongationen in Bezug auf die Ertragsstabilität von Portfolien im Allgemeinen.“ Prägend waren im 1. Halbjahr Mietvertragsverlängerungen.

Ohne sie lag der Umsatz im 1. Halbjahr bei rund 196 000 qm, damit auf dem Niveau des Vorjahres, Umsatznachträge für 2009 außer Acht lassend. Deutlich niedriger fällt der Vergleich mit dem Vorjahresergebnis Ende Juni 2010 aus, wenn diese Nachträge und die Zuordnung von Mietvertragsabschlüssen zu den einzelnen Quartalen im vergangenen Jahr vorgenommen werden. Fazit dieser Korrektur: minus 20%. Insgesamt bleibt die Tendenz im Vergleich zum 5- und 10-Jahresschnitt (jeweils erste Halbjahre) gleich, nämlich rückläufig um die 10 bis 15%. Die Anzahl der Deals stagniert, liegt nahezu stabil auf dem Durchschnittsniveau in den genannten Zeiträumen.

Aufgrund vor allem eines deutlich geringeren Fertigstellungsvolumens im ersten Halbjahr (rund 12 000 m², entsprechend minus 76% im Jahresvergleich; davon ca. 7000 qm spekulativ) ist die Leerstandsquote wieder leicht gefallen. Schon heute sei es schwierig, größere zusammenhängende Büroflächen zu finden. Bei einem von Jones Lang LaSalle registrierten Flächenbestand von 16,78 Mio. qm bewegt sie sich damit bei etwa 9,2%. Allerdings dürfte dieser Rückgang nur von kurzer Dauer sein: In der zweiten Jahreshälfte kommen ca. 108 000 qm neue Bürofläche auf den Markt, etwa ein Viertel davon spekulativ. Insgesamt liegt das Fertigstellungsvolumen 2010 20% höher als der Durchschnittswert der vergangenen fünf Jahre. „Es hört sich bei einem Gesamtleerstandsvolumen von 1,55 Mio. qm zunächst sicherlich irritierend an, aber der Markt braucht dieses Volumen. Die Nachfrage nach Neubauten mit bestimmten zusammenhängenden Flächengrößen und entsprechenden Qualitätsstandards wird vom Angebot nicht abgedeckt. Das ist Fakt. Wie vor allem Eigentümer von Bestandsflächen damit umgehen, ist eine andere Sache. Der offenkundige Wettbewerb zwischen Bestandsvermietern und Vermietern neuer Flächen könnte zweifellos ein dynamisierender Faktor auf dem Berliner Büroimmobilienmarkt in der zweiten Jahreshälfte werden“, so Hübler. Wie deutlich das Vorjahresergebnis von 410 000 qm übertroffen wird, hängt in starkem Maße davon ab, in welchem Umfang die möglichen großen Mietvertragsabschlüsse aus dem Bereich der öffentlichen Hand tatsächlich realisiert werden.

Die Spitzenmiete mit 20,00 Euro/qm/Monat zeigt sie sich weiterhin stabil. Die meisten Mietverträge wurden zwischen 5 und 10,00 Euro abgeschlossen, die gewichtete Durchschnittsmiete bewegte sich bei monatlich 11,57 Euro/qm – seit Ende 2009 ist sie damit um 10% gestiegen. Mehr Mietverträge mit höheren Volumina und Mietpreisen jenseits der 14 Euro waren dafür ausschlaggebend.

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