Büroimmobilienuhr – Unsicherheiten trüben Büroflächenmärkte

Europäische Büroimmobilienuhr

Europäische Büroimmobilienuhr

Die Unsicherheiten an den Finanzmärkten trüben laut Jones Lang LaSalle (JLL) auch die Stimmung und Aussichten für die Büroimmobilienmärkte in Europa 2012. Bei den Spitzenmiten kam es im dritten Quartal in einzelnen westeuropäischen Ländern zu Bewegungen nach oben oder unten, die sich in der gesamtschau letztlich wieder aufgehoben haben. 

Zugelegt haben die Spitzenmieten über das Quartal in Stockholm und Den Haag (beide 2,4%), Hamburg (2,2%) und Mailand (1,9%), während sie in Brüssel (-3,2%), Dublin (-3,0%), Madrid (-1,9%) und Edinburgh (-1,8%) rückläufig waren. 16 Index-Städte, einschließlich der vier mittel- und osteuropäischen Märkte Budapest, Moskau, Prag und Warschau, verzeichneten gegenüber dem vorangegangenen Quartal stabile Werte. Im Jahresvergleich ist für den Index immer noch ein Plus von 4,4% zu registrieren.

Die unterschiedlichen Positionen innerhalb der Region zeigt die europäische Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle: von den 36 auf der Uhr abgebildeten Märkten bewegen sich derzeit 16 auf oder vor der 6-Uhr Position („verlangsamter Mietpreisrückgang“), weitere 13 befinden sich im Quadranten „beschleunigtes Mietpreiswachstum“. Zu den fünf Märkten, die bereits zur Jahresmitte auf oder über der 9 Uhr-Position lagen (dort hatte sich das Mietpreiswachstum bereits verlangsamt) sind Paris und Helsinki neu gesetzt worden.

UMSATZ IMMER NOCH WACHSEND

Derzeit insgesamt noch unbeeindruckt von den neuerlichen Risiken zeigt sich im 3. Quartal die aggregierte Nachfrage nach Büroflächen. Mit einem europaweiten Umsatzvolumen von 2,9 Mio. m² ist ein weiterer leichter Zuwachs von 6 % gegenüber dem Vorquartal zu notieren (Westeuropa: +9%, Mittel- und Osteuropa: -6 %). Diese Entwicklungen basieren auf guten Quartalsergebnissen vor allem in Brüssel (+ 85% gegenüber dem Vorquartal), Hamburg (+ 81 %) und Paris (+ 45%).

Im Jahresvergleich schlagen europaweit + 16% zu Buche, auf dem gleichen Niveau bewegt sich der Vergleich mit dem 10-Jahres- Durchschnitt. Ausgehend von einem Umsatzvolumen für die ersten neun Monate von insgesamt 8,4 Mio. m² (+10 %), dürfte bis zum Ende des Jahres zumindest das Niveau von 2010 erreicht werden, in den mittel- und osteuropäischen Märken, die sich im Verlauf der gesamten neun Monate umsatzmäßig stark verbessert haben – sogar deutlich mehr. Das Nachfrageszenario wird sich dabei weiter recht uneinheitlich entwickeln.

Aktivitäten werden verstärkt auf auslaufende Mietverträge beschränkt, mit nur leichter positiver Wirkung auf die Netto-Absorption. Zwar liegt die jährliche Netto-Absorption nach wie vor im deutlich positiven Bereich, verzeichnet mit 2,9 Mio. m² aber einen Rückgang von 24% gegenüber dem 2. Quartal. Ähnlich hoch fällt der Vergleich mit dem 10-Jahresdurchschnitt aus (-20%).

LEERSTANDSQUOTE STABIL – FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN IN WESTEUROPA AUF NIVEAU MITTE DER 1990ER JAHRE

Vor dem Hintergrund der Umsatz- und Absorptionsentwicklungen sowie der niedrigen Fertigstellungsvolumina hat sich die europäische Leerstandsquote gegenüber dem Vorquartal nicht verändert (10,2%). Das gilt für Westeuropa mit 9,7 %, – 20 bsp sind es bei den mittel- und osteuropäischen Märkten (auf 14,9 %). Während 16 Index-Städte stabile Quoten aufweisen, müssen nur für Dublin und Brüssel minimal steigende Quoten notiert werden (jeweils +10 bsp auf 20,7% und 11,3%). Den stärksten Rückgang verzeichneten Prag (-30bps auf 11,6%) und Moskau (- 20 bps auf 16,6%). Im zweistelligen Bereich bewegen sich auch noch Rotterdam, Den Haag, Utrecht und Warschau (jeweils – 10bps).

Da nicht davon auszugehen ist, dass die Absorptionsrate zunimmt, ist bis zum Jahresende und auch für 2012 nicht mit einem stark veränderten Leerstandsniveau zu rechnen. Ältere Bestandsflächen werden auch weiter mit Vermarktungsproblemen zu kämpfen haben und damit nicht zuletzt auch die Leerstandsstatistik merklich belasten.

„Weiterhin niedrig sind die Fertigstellungsvolumina von neuen Büroflächen“, so Bill Page, Leiter EMEA Office Research bei Jones Lang LaSalle. Im 3. Quartal waren es europaweit 720.000 m², wobei in den westeuropäischen Märkten so wenig neue Flächen wie seit Mitte der 1990er Jahre nicht mehr auf den Markt gekommen sind. „Damit bewegt sich das Volumen des gesamten Dreivierteljahreszeitraums bei 2,3 Mio. m², entsprechend 45% unter dem 10-Jahres-Durchschnitt“, so Page. Bis Jahresende werden ca. 3,6 Mio. m² fertig gestellt. Die Wahrscheinlichkeit nimmt zu, dass Projekte gestoppt oder verschoben werden.

Generell schwächer werdende Wachstumsaussichten und eine zunehmend vorherrschende Unsicherheit werden – sollte es nicht bald zu umfassenden politischen und finanzpolitischen Lösungen kommen – Entscheidungsprozesse hemmen und die Marktentwicklung auch im Gewerbeimmobilienbereich entscheidend beeinflussen. „Die regionalen Unterschiede werden zunehmen und innerhalb der Märkte könnten einzelne Parameter noch weiter auseinander driften“, so Bill Page. Das Risiko steigt, dass Nutzer Expansions- und Umzugspläne auf Eis legen.

 

KAPITALWERTE AUF DEN EUROPÄISCHEN BÜROIMMOBILIENMÄRKTEN

Die Direktinvestitionen in europäische Gewerbeimmobilien legten im 3. Quartal nach einem schwachen Vorquartal deutlich zu (+ 13 % auf 28,8 Mrd. Euro). Nach wie vor gelten Deutschland, wo das Ergebnis um 79 % höher lag, und Frankreich (+26 %) als besonders attraktive Zielländer; Skandinavien (+60 %) sowie die mittel- und osteuropäischen Märkte, einschließlich Russland mit einem Plus von 150%, zeigten vor allem aufgrund ihrer robusten Wachstumsaussichten eine starke Performance. Für den gesamten Dreivierteljahreszeitraum ist ein Transaktionsvolumen von 81,4 Mrd. Euro erreicht, entsprechend einem Plus von 21% gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres.

Die Assetklasse Büro musste im 3. Quartal gegenüber dem Vorquartal einen Rückgang von 7 % hinnehmen. Mit 11,6 Mrd. Euro machte ihr Anteil am gesamten Transaktionsvolumen 40 % aus. Das Dreivierteljahresergebnis von 33,8 Mrd. Euro liegt auf ähnlich hohem prozentualem Niveau.

„Das begrenzte Angebot an erstklassigen Assets (Core Produkte), das Ausbleiben der erwarteten Verlagerung des Investoreninteresses hin zu riskanteren Assets sowie das letztlich doch hohe Preis-Niveau verhindern – obwohl die Menge der am Markt befindlichen Produkte insgesamt zugenommen hat – ein potentiell höheres Transaktionsniveau“, so Chris Staveley, Leiter EMEA Office and Industrial Capital Markets bei Jones Lang LaSalle. Und weiter: „Hemmend wirken von der anderen Seite die Auswirkungen der Markt-Turbulenzen auf den Finanzsektor während des Sommers, im Gefolge eine mangelnde Liquidität der Kreditmärkte“, Die Banken untereinander leihen sich nur eingeschränkt Geld, jede Bank hortet große Mengen an Kapital zur möglicherweise notwendigen Rekapitalisierung.

BEI SPITZENRENDITEN UND KAPITALWERTEN KAUM VERÄNDERUNGEN

Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien sind im 3. Quartal in 15 Märkten stabil geblieben, darunter auch London und Paris. In drei deutschen Immobilienhochburgen, Frankfurt, Hamburg und München, wurden weitere Renditekompressionen von jeweils 5 bps registriert. Hier werden die Investoren von positiven Rahmendaten und die relative Stabilität angezogen. Schwächer wurde das Investorenvertrauen vor dem Hintergrund der Sorge um die Wachstumsaussichten dagegen in Dublin und Barcelona. Hier stiegen die Renditen um 50 bps bzw. 25 bps. Das gilt, reduziert auf 10 bsp, zwar auch für die niederländischen Index-Märkte, spiegelt hier aber eher eine Anpassung der Preiserwartungen als die Sorge um die makroökonomische Situation wider. Im Ergebnis hat sich die gewichtete europäische Spitzenrendite für Büroimmobilien nur minimal verändert und liegt mit +2 bps Ende September bei 5,25% wieder auf Jahresanfangsniveau.

„Der leichte Anstieg auf Seiten der Renditen führte im 3. Quartal erstmals seit Herbst 2009 zu einem Rückgang des Kapitalwertindexes“, so Bill Page – allerdings mit: -0,1% (Q 3/Q2) eher von statistischem Wert.

Im Jahresvergleich zeigen die Kapitalwerte noch ein Plus von 6,8%. Für acht Index-Märkte schlagen rückläufige Kapitalwerte zu Buche. In Amsterdam, Rotterdam, Utrecht und Barcelona beruhten die Rückgänge ausschließlich auf einer Rendite-Dekompression, während in Brüssel, Edinburgh und Madrid das Sinken der Spitzenmieten die Kapitalwert-Veränderung bewirkte. Von beiden Entwicklungen gleichermaßen getroffen wurden die Kapitalwerte in Dublin.

Solange die Risikobereitschaft gedämpft, Core Anlageziel Nummer 1 unter den Investoren ist, die Kreditmärkte weiter oder noch mehr angespannt sind, besteht nur wenig Potential für eine weitere Kompression der Spitzenrenditen bis in 2012 hinein. Damit dürften die Preise unverändert bleiben. Kapitalwertwachstum wird nur in Märkten mit Mietpreiswachstum zu realisieren sein. Stabile Renditen bedeuten ebenfalls, dass die Bruttogesamtrenditen stark von Höhe und Beständigkeit der Mieteinnahmen abhängen. Für Immobilien in Nebenlagen und/oder von schlechterer Ausstattungsqualität bleibt die Lage angespannt. Hier ist mit weiterer Dekompression der Renditen zu rechnen.

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