Büromarkt Berlin – Alle Erwartungen übertroffen

20.Januar 2016   
Kategorie: Der Immobilienbrief

 

Berlin ist Spitze. Sowohl auf dem Vermietungs- als auch auf dem Investmentmarkt wurden im Bereich gewerbliche Immobilien in der Spreemetropole im zurückliegenden Jahr alle Erwartungen übertroffen. Die Hauptstadt blickt auf das erfolgreichste und dynamischste Jahr seit der Wiedervereinigung zurück und gilt zu Recht als Deutschlands neuer Immobilien-Hot Spot. Noch nie wurde in einer deutschen Immobilienhochburg in einem Jahr so viel investiert, nämlich 8.1 Mrd. Euro, wie JLL, CBRE und Colliers recherchierten.

 

In dieser Einschätzung sind sich alle der großen internationalen Immobiliendienstleister wie Angermann, CBRE, Colliers, BNPRE; JLL und Savills einig – „In Berlin ist eine neue Zeit angebrochen“, sagt sogar Fabian Hüther, Head of Investment Berlin bei CBRE. „2015 war in jeder Hinsicht herausragend, sowohl was den Vermietungs- als auch den Investmentmarkt betrifft. Die Rahmendaten sind so solide, dass wir davon ausgehen können, dass sich dieser Trend auch 2016 fortsetzen wird.“ Und bei JLL liest sich das so: „Ganz zweifellos hat Deutschlands Hauptstadt das Potenzial, in die europäische Champions League der Investment-Standorte aufzusteigen. Die deutsche Meisterschaft in diesem Bereich mit einem am Ende ungefährdeten Start-Ziel-Sieg und sehr deutlichem Abstand vor Frankfurt konnte Berlin 2015 immerhin bereits verbuchen.“

 

Büroimmobilien auf Platz eins – dahinter folgen Einzelhandelsimmobilien

 

Unter den Top 5-Standorten platziert sich Berlin mit einem Anteil von 14% des gesamtdeutschen Investmentvolumens mit großem Vorsprung auf dem ersten Platz gefolgt von München mit fast 11% und Frankfurt mit 10%. Gegenüber 2014 verdoppelte sich die Nachfrage nach Büroimmobilien mit einem aktuellen Umsatz von 4,4 Mrd. Euro, was einem relativen Anteil am gesamten Transaktionsvolumen von knapp 57% entspricht. Mit 1,9 Mrd. Euro standen Einzelhandelsimmobilien an Platz zwei der wichtigsten Anlageklassen. Sie hatten einen Anteil von fast 25% am Gesamtvolumen. Dieser enorme Zuwachs lässt sich durch gleich zwei Shopping-Center-Deals jenseits der 300-Mio.-Euro-Marke und einem jenseits von 250 Mio. Euro erklären.

 

     Vor allem ausländische Investoren haben Berlin denn auch als Top-Adresse in den Zielfokus genommen: „Von Relevanz in diesem Zusammenhang freilich für das Interesse internationaler Investoren sind Transaktionen in einem deutlich dreistelligen Millionen-Bereich“, so Alexander Kropf, Team Leader Office Investment JLL Berlin.

 

Kropf weiter: „Dennoch beobachten wir, dass in den letzten Jahren zunehmend auch kleinere Transaktionsgrößen bei ausländischen Investoren aufgrund der hohen Attraktivität des Berliner Marktes gefragt sind.“ Beispiele für großflächige Transaktionen mit ausländischer Beteiligung waren das Quartier am Potsdamer Platz mit ca. 1,3 Mrd. Euro – gleichzeitig die mit Abstand größte Transaktion deutschlandweit, sowie das The Q mit über 300 Mio. Euro. Dementsprechend gingen insgesamt allein 4,3 Mrd. Euro auf das Konto ausländischer Anleger, die damit ihr Anlagevolumen gegenüber dem Vorjahr, aber auch gegenüber dem 5-Jahresdurchschnitt mehr als verdoppelt haben. Damit notiert ihr Anteil – in Berlin zum ersten Mal seit 2012 – höher als der deutscher Anleger, die mit 3,7 Mrd. Euro auch ihrerseits ein noch nie da gewesenes Anlagevolumen generierten mit einer Steigerungsrate von nahezu zwei Drittel gegenüber 2014. Auch haben ausländische Investoren ihren Immobilienbestand per Saldo um rund 800 Mio. Euro erhöht.

 

Spitzenrendite unter Druck

 

Da wundert es nicht: Weiter unter Druck bleiben die Spitzenrenditen, die bis auf Einzelhandelsimmobilien in 1A-Lagen in allen Asset-Klassen so niedrig wie noch nie notieren. Die Büro-Spitzenrendite betrug Ende 2015 4,00% – mit weiterem Abwärtstrend. „Aufgrund der fallenden Renditen haben sich einige national agierende institutionelle Investoren im letzten Jahr etwas zurückgehalten“, so Kropf. So waren 2015 vor allem ausländische Pensionskassen, Fonds und Immobilien AG bzw. Reits auf der Käuferseite zu finden. Auf Verkäuferseite belegten Fonds die Spitzenposition mit 23%.

 

Bürovermietungsmarkt – Sogwirkung der Start-ups

 

Über 12 Monate hinweg gab es 2015 auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt in nahezu allen Marktsegmenten beeindruckende Abschlüsse, resultierend im höchsten von JLL jemals erfassten Büroflächenumsatz von rund 880 000 qm. Die Vergleichsdaten (Vorjahresumsatz, 5- bzw. 10-Jahresdurchschnitt) wurden um + 43%, + 65% und + 73% deutlich überschritten. Zum ersten Mal sticht die Hauptstadt damit alle anderen deutschen Immobilienhochburgen – auch das auf den Sieg abonnierte München – aus.

 

Leerstand sinkt, Höchstmiete steigt, Neubau knapp

 

Die kontinuierliche Angebotsverknappung bei steigender Nachfrage spiegelt sich auch in der Mietentwicklung wider, beobachtet nicht nur BNPRE. Sowohl die Spitzen- als auch Durchschnittsmieten haben sich nahezu durchweg positiv entwickelt. Die Höchstmiete im Marktgebiet ist dabei auf 24 bis 25 Euro/qm  (+9%) gestiegen und wird wie 2014 am Potsdamer/Leipziger Platz erzielt. Am Hauptbahnhof zog die Spitzenmiete um fast 10% auf 22,50 Euro/qm an, ebenso konnten im Cityrand zum Teil außerordentlich hohe Zuwächse verbucht werden. Lediglich in den Nebenlagen blieben sie überwiegend stabil. Bei den Durchschnittsmieten waren besonders in den Topcity- und den Cityrand-Lagen Anstiege zu verzeichnen, hier besonders in der Topcity Ost, in der die Durchschnittsmiete um mehr als ein Fünftel auf 19,60 Euro/qm gestiegen ist und der Mediaspree, die durch mehrere Projektabschlüsse einen Zuwachs um 30% auf 16,20 Euro/qm verzeichnete.

 

Verschiebung der Top-Teilmärkte

 

Eine bemerkenswerte Beobachtung machte JLL: „In besonders begehrten Innenstadt-Lagen sorgt die Verknappung von qualitativ hochwertigen Mietflächen für einen Konkurrenzkampf unter den Mietinteressenten und damit nicht nur für deutlich höhere Mietpreise sondern auch dafür, dass Interessenten sich der begehrten Lage wegen für qualitativ schlechtere Mietflächen entscheiden und dadurch den Markt weiter leerräumen“, so Steffen Lesener, bei JLL Team Leader Office Leasing Berlin. So musste der Teilmarkt Mitte seine Topplatzierung an Charlottenburg-Tiergarten abgeben.

 

     Und ein anderer schob sich in den Vordergrund: Nicht nur die Großanmietung der Allianz brachte dem Teilmarkt Adlershof einen Platz in den Top 7 der entsprechenden Umsatzstatistik. Die Dealanzahl dort hat sich im Vergleich zum Vorjahr verdreifacht. Adlershof scheint sich als ein Backoffice-Standort t zu etablieren, auch durch die zunehmende Attraktivität des sich entwickelnden Flughafen-Korridors vom Hauptbahnhof über den Alexanderplatz, Mediaspree bis hin zu eben Adlershof. Entlang dieser Achse bieten sich hohe Anreize für Developer, die über Jahre hinweg brachliegende Spekulationsbebauung in Berlin neu zu beleben.

 

     Rüdiger Thräne, Regional Manager bei JLL Berlin, ist sich sicher: „Der Markt Berlin wird auch in Zukunft nicht schlechter als zurzeit, sondern bleibt konstant gut.“ Und wagt die Prognose von einem Büroflächenumsatz von 700 000 qm (plus minus) für 2016.

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