Dr. Leo Fischer
Ende gut alles gut, so läßt sich die Entwicklung des Immobilienmarktes Düsseldorf im letzten Jahr treffend umschreiben. Im Jahresverlauf 2015 ging zunächst ein wenig von der Anfangseuphorie verloren, aber dank dem Endspurt in den beiden letzten Quartalen konnte Düsseldorf einige Rekorde aufstellen. Zum ersten Mal wechselten Büroimmobilien für mehr als drei Milliarden Euro den Besitzer. „Mit den Abschlüssen im Herbst ist Düsseldorf in die Topliga der deutschen Bürostandorte ausgestiegen“, konstatiert Marcel Abel, Geschäftsführer und Niederlassungsleiter von Jones Lang Lasalle (JLL) Düsseldorf. Dies gelte für den Vermietungsmarkt wie auch für den in der zweiten Jahreshälfte überragenden Investmentmarkt. JLL zählt zum Standort Düsseldorf das Stadtgebiet sowie Erkrath, Hilden, Ratingen und Neuss.
Mit Verkäufen von 3,06 Milliarden Euro hat die Nordrhein-westfälische Landeshauptstadt den bisherigen Rekord aus dem Jahr 2007 deutlich geschlagen und sich auf Platz fünf unter den Top 7-Immobilien-Standorten etabliert. Das Vorjahr wurde um 49% übertroffen, der Zehn-Jahresdurchschnitt um 136%. Investoren schätzen an Düsseldorf das attraktive Preisniveau vor allen Dingen bei Investments in der Größenordnung zwischen 20 und 50 Mio. Euro. „Die Stadt gilt als Geheimtip“, meint Wolfgang Finke, Team Leader Office Investment JLL Düsseldorf. Wie an den anderen Top 7 Standorten in Deutschland werde der Markt immer internationaler. Erstmals lagen im letzten Jahr nationale und internationale Investoren gleichauf – bei einem Marktanteil deutscher Investoren von 65 Prozent im Fünf-Jahresmittel. Auf der Verkäuferseite überwogen im vergangenen Jahr internationale Akteure. Geschlossene Fonds und offene Immobilienfonds, die in der Vergangenheit oft als Käufer hervortraten, sind 2015 nur auf der Verkäuferseite zu finden.
Der Investmentmarkt profitierte von Großabschlüssen vor allem im zweiten Halbjahr. Am stärksten ins Gewicht fielen der Verkauf von Sevens (210 Mio. Euro), der IKB-Zentrale (185) und der Bilk-Arcaden (180). Der traditionell hohe Anteil von Büroimmobilien (60%) ist im letzten Jahr auf 53% zurückgegangen. Der Grund: Drei der fünf größten Transaktionen entfielen auf Einzelhandel. Mit einem deutschlandweit überdurchschnittlichen Einzelhandelsanteil von 24% untermauerte Düsseldorf sein Standing als Einkaufsstadt.
Vor allem drei Großtransaktionen mit mehr als 25.000 Quadratmeter – das gab es noch nie, so Abel – haben den Düsseldorfer Vermietungsmarkt (nach der Flaute 2014) auf einen neuen Level gehoben. Für die Großdeals sorgten Telekom (28.000 qm), Trivago (25.900), L’oreal (16.700) und PwC (15.600). Bemerkenswert die PwC-Entscheidung, durch den Umzug von 600 Verwaltungsmitarbeitern von Frankfurt nach Düsseldorf, den Standort im Rheinland zu stärken. Sicher auch ein Beleg dafür, daß die NRW-Metropole im Vergleich zu anderen Standorten als preiswert gilt.
Der Leerstand bei Büroimmobilien konnte weiter von 10,9 (2014) auf 8,8% reduziert werden, für das laufende Jahr lautet die Prognose 8,5%. Der Rückgang der Leerstandsquote erklärt sich auch daraus, dass die Zahl der Fertigstellungen um rund ein Drittel gesunken ist.
Die Spitzenmiete bei Büros in Düsseldorf lag 2016 stabil bei 26 Euro, auf Grund der Verknappung sei mit einem moderaten Anstieg auf 26,50 je Quadratmeter bis Ende des Jahres zu rechnen. Auch das sei ein Pluspunkt in Düsseldorf. Es gibt keine großen Schwankungen und Preissprünge, für Investoren gilt Düsseldorf als verlässlich und berechenbar. Die Durchschnittsmiete ist 2015 von 12,69 auf 14,72 Euro angestiegen. Die solide Verfassung des Düsseldorfer Immobilienmarktes zeigt sich auch darin, daß die Nettoabsorptionsquote (Veränderung des belegten Büroflächenbestandes im Jahresvergleich 2015 auf 218.000 qm (von 161000) gestiegen ist, 2013 ergab sich noch ein negativer Wert von 22.000.